最近的魔都楼市，宛如一幅新龟兔赛跑：豪宅在比拼谁跑得快的生死时速，而大量刚需远郊盘滞销止步不前龟速爬行，去化周期可能要长达3-5年之久。
这是我们首次对魔都豪宅的价格提出预警，老板们要注意了。
{1.0} 倒挂即将终结!！上海豪宅价格该何去何从？
从2019到2024，上海豪宅新房的倒挂，已经年满5岁了，那么豪宅新房都有哪些价格变化呢，今天我们以黄浦外滩区域的一二手房价格走势为案例进行大概分析：
1、从2019到2024年，黄浦外滩新房豪宅单价总体上涨41%，对比徐汇滨江等其他板块，大致也是如此。
再看具体单盘案例融创外滩壹号院一期，一期预售时是限价前夕，开盘至今溢价率最高达130%，目前20万单价，溢价仍然有66%之多，这也代表了，绝大多少豪宅的溢价水平。
3、但是如果你买最新的一期17万单价，静态溢价也就17%，去掉交房2年的资金成本，也就7-8%的倒挂溢价了。倒挂空间越来越小。
4、以此趋势预判，新房或有10%上涨空间，二手房或有10%的回调空间，新房倒挂有望在2年内退出历史舞台！
{2.0} 大批上海豪宅业主，正在争相抛售跑路！
最近，上海豪宅的市场出现了极其荒诞的一幕，一边是政策不断，刺激刚需购房者进场，有限的市区土拍出现历史天价，新房价格乘势上涨，一边却是大批老业主，集体挂牌抛售手里的豪宅，为了快速变现，有些甚至不惜降价砸盘。
随便举几个例子，大家看看这些豪宅业主砸盘有多凶狠吧。
浦东区的老牌江景豪宅，世茂滨江花园，目前二手房挂牌量140套，数量为历史最多。
静安区的国际丽都城，目前二手房挂牌量20套，数量也是历史最多。
黄浦区的翠湖天地，分五期开发，豪宅中的贵族，刘嘉玲和梁朝伟就是这里的尊贵业主，目前挂牌量46套，数量同样是历史最多。
徐汇区的尚海湾豪庭，分三期开发，目前二手房挂牌量64套，依然是历史最多。
黄埔区的融创滨江一号院，豪宅新贵，目前二手房挂牌量22套，也是历史最多。
浦东区的另一个老牌豪宅，仁恒河滨城，分三期开发，目前二手房挂牌总量45套，也是历史最多。要知道这个小区在上海口碑极好，业主惜售心态很重，之前挂牌量非常少，如今也有不少业主开始陆续拿出来卖了。
除了以上列举的这些，还有很多，比如古北壹号、云锦东方、汤臣一品等等豪宅小区，二手房挂牌量也在屡创新高。
这些豪宅，总价极高，便宜点的，一套两三千万，贵的一套五六千万，像绿城黄浦湾，单套总价大多在6000万到7000万，甚至接近1个亿。
这些业主抛售手中豪宅的原因，主要有两类，一类是之前买的早，比如2020年买入的，到现在基本翻了一倍，因此准备变卖套现。
而像仁恒河滨城这种老牌豪宅，早期买入价只有一两百万，现在一套涨到两千多万，涨了十几倍，面对如此巨大的涨幅，很多业主有着更强烈的抛售变现冲动。
还有一部分业主，是准备出国或者已经出国了的，需要卖掉国内的房产，然后带着全家人和资产出国。
那么，接下来，这些正准备高位套现的业主，能不能卖掉手里的豪宅，然后拿着几千万甚至上亿元顺利退场，就要看有没有接盘侠，能够买下他们手里早期几百万低价买入的房子了。
{3.0} 魔都豪宅扛把子，翠湖天地的价格也扛不住了！
说起上海的知名豪宅，外地人肯定首先会想到汤臣一品，但是在上海本地人和江浙有钱人眼里，汤臣一品只有山西煤老板这些外地暴发户才会买。
而有品位的江浙沪老钱们，从来不会多看汤臣一品一眼，因为在他们眼中，老黄埔的翠湖天地，那才是豪宅中的人上人，才是贵族中的贵族。
姚明、刘嘉玲、梁朝伟这些大明星，就是尊贵的翠湖业主。这里的房价，曾经最贵卖到过30万一平米。
然而，就算是江浙沪老钱们心中的白月光，翠湖天地，如今价格也遭遇了血崩式的下降。
5月24日，翠湖天地三期一套325平米的房子，通过法拍房的方式，以5362万成交，折合单价16.5万一平米，无数翠湖天地的业主，尤其是投资和炒房的，看到这个价格，估计都不能淡定了。
因为2021年到2022年那会，翠湖天地三期的价格，曾经也被爆炒到一度超过26万一平米啊，哪怕是200平米以上的大户型，也超过21万。
这次法拍房一锤子下去，单价直接干掉了10万，以一套150平米的房子为例，损失就是1500万，这谁受得了啊？
有人可能会说，法拍房不代表市场价，法拍房本来就应该便宜一些。但今日不同往日了，现在的法拍房价格，基本就是市场认可的价格，目前翠湖天地三期正常渠道挂牌的二手房价格，已经跌破20万，来到19万一平米了。
但是老司机都知道，挂牌价通常不是成交价，成交价一般都比挂牌价便宜，尤其是在当下行情不好的时候，成交价在挂牌价基础上打个九折是很正常的，所以挂牌价19万，正常成交价谈到17万一平米，不是难事。
但是17万一平米都没人接盘啊，所以不得不走法拍房途径，把价格打到16.5万。因此，你不能说这个买家捡了漏，他只是以当前正常的市场价买入而已。
那么，翠湖天地三期从巅峰时期的26万跌到如今的16.5万，正常吗？
太正常了。如果只看它从26万跌到16.5万，会觉得不可思议，但如果你再往前看，他是从2014年的单价7.5万一平米涨到26.5万的，翻了3.5倍，你就不会觉得奇怪了。
资本市场上有个规律，叫大涨之后，必有大跌，这个世界，没有只涨不跌的商品，上海的豪宅，自然不会例外，也不可能例外，是泡沫，终将破灭，只是时间早晚的问题。就看最后一棒，在谁的手里爆炸了。
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{4.0} 豪宅新盘继续虹吸，有钱人什么时候用完？
2024年肯定是豪宅大年，豪宅扎堆入市，光风貌别墅就有40多个。不完全统计，今年下半年将可能有60个项目的1200多套豪宅入市，以套均总价4000万计算，需要近5000亿的资金来承接。
比如内中环、滨江板块接下来将会有四大新房入市：
中海领邸首开即罄，接下来还有建面约102㎡/143㎡/186㎡/210㎡/280㎡房源等待入市，前期均价约146154元/㎡！ 中能建徐汇滨江项目预计推出100㎡/143㎡房源，联动价14.3万/㎡！ 绿发浦江园首开将推出建面约143㎡/168㎡/195㎡3-4房！ 保利世博天悦刚刚过会，后期将推出190㎡/205㎡/239㎡/249㎡/251㎡3-4房！
「近期入市新盘 最新认筹情况」
目前看龙盛湾上的120套房源（一梯三户40层）有可能触发积分。
河南普遍17万价了，河北的13万顿时香了很多，150-200平就是600-800万的差价，足够省下来再去买一套金色中环的房子了。
接下来苏河湾板块还有苏河湾壹号的新一栋200套房源（三梯五户40层）会取证入市，预计价格在13万左右。
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【正在认购 新盘简介】
01
龙盛·湾上
区域板块：静安·苏河湾
「认购时间：2024.7.27-7.31」
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推售面积：约143-380㎡大平层 推售套数：300套
备案均价：133800元/㎡ 认购金额：117万元
开盘日期：2024年8月11日
02
新杨思·上园
区域板块：浦东·杨思
「认购时间：2024.7.27-7.31」
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推售面积：约104-166㎡3-4房 推售套数：98套
备案均价：99550元/㎡ 认购金额：240万元
开盘日期：2024年8月8日
【已过会 待取证新盘简介】
01
保利·世博天悦
区域板块：浦东·世博
「认购时间：待发布」
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推售面积：约190-252㎡ 推售套数：430套
01
保利·世博天悦
区域板块：浦东·世博
「认购时间：待发布」
备案均价：168000元/㎡ 认购金额：待发布
开盘日期：待发布
02
洋江唐顿公馆
区域板块：松江·九亭
「认购时间：待发布」
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推售面积：约约95-135㎡2-3房 推售套数：211套
备案均价：56000元/㎡ 认购金额：待发布
开盘日期：待发布
03
招商·臻境
区域板块：浦东·三林
「认购时间：待发布」
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推售面积：约103-148㎡小高层&叠墅 推售套数：232套
03
招商·臻境
区域板块：浦东·三林
「认购时间：待发布」
推售套数：232套
备案均价：69319元/㎡ 认购金额：待发布
开盘日期：待发布
04
前滩百合园
区域板块：浦东·三林滨江
「认购时间：待发布」
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推售面积：约324-557㎡联排别墅 推售套数：10套
04
前滩百合园
区域板块：浦东·三林滨江
「认购时间：待发布」
备案均价：171200元/㎡ 认购金额：待发布
开盘日期：待发布
05
开云艾尚里
区域板块：浦东·北蔡
「认购时间：待发布」
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推售面积：约89㎡3房 推售套数：154套
05
开云艾尚里
区域板块：浦东·北蔡
「认购时间：待发布」
推售套数：154套
