“做时间的朋友”这句话，在股市已经被击得粉碎。
那么楼市呢？
今年上半年，上海楼市的豪宅成交似乎一枝独秀，动辄5000万以上乃至一个亿的豪宅开盘都是一抢而光。就连中海顺昌玖里这种看起来抗性很大的风貌别墅旧改产品几十套一开都能日光。
人无远虑，必有近忧。魔都豪宅楼市即使无近忧，也有远虑。
自从2021年的1.21楼市新政实施以来，已经过去了3年半时间。按照触发1.3倍认购即限售5年的规定，2026年就是大量打新豪宅可以入市的时间。
到时候会不会出现抛售狂潮？
这是可想而知的。
温故而知新，我们就先来回顾一下2021年一季度的市场情况。
再来看看具体的表格：
2021年一季度四大一线城市
不同价格段豪宅成交情况（单位：套）
数据来源：CRIC
从数据来看，1000万元总价以上，上海共成交3909套，超过北京、深圳和广州成交之和，且较2020年一季度同比增长198%。
数据来源：CRIC
从成交单价来看，一季度，四大一线城市10万元-15万元/平方米豪宅共成交3497套，同比增长142%。要知道，去年全年，全国10万元-15万元/平方米豪宅总共成交了7008套，而今年一季度已经完成去年全国成交量的近五成。
从单价15万元/平方米以上的顶豪成交数据来看，一季度四大一线城市共成交133套，较去年一季度的16套同比增长731%。分城市来看，上海共成交105套，较去年一季度的4套增长了2525%，同时成交套数是北京、深圳和广州三个城市的3.75倍。
数据来源：CRIC
可以看到，2021年一季度的豪宅成交是放量的，其中当然也包括一手豪宅新盘。
2021年一季度上海楼盘销售金额排行榜里，排在前三位的分别是：
中海建国里，成交金额46.49亿元
古北中央公园，成交金额46.11亿元
露香园，成交金额43.36亿元
这三个项目，中海建国里的均价约145000元/平方米，古北中央公园约108800元/平方米，露香园145000元/平方米，因为露香园这批房源的面积都在300平朝上，总价都超过了4000万元。
图片来源：克尔瑞
中海建国里效果图
古北中央公园效果图
露香园效果图
在成交排名前十里面，还有排在第6的绿地海珀外滩，成交金额23.84亿元，均价在139500元/平方米；排在第10的浦发壹滨江，成交金额20.92亿元，均价在105000元/平方米。
这些均价超过了10万的项目，都是一季度在售楼盘中的热点。02
再来看看2021年还有哪些豪宅入市。
翠湖五集，是翠湖天地最后一个一线临太平湖的项目，瑞安选择了和世界豪宅设计大师，耶鲁大学设计学院院长Robert Stern合作，把纯粹的古典主义豪宅带来了新天地。户型在200-683平方米。
翠湖天地五期「翠湖五集」共112套房。预售价格是165000元/平方米。
项目实景图
复兴珑御，全玻璃的现代风格外立面，东南亚风格的园林。项目往西则是新天地及淮海路商圈，往东则是豫园商圈，往北是人民广场商圈；剩下的也是最后一栋楼195的4房产品，预售价格是125000元/平方米。
项目实景图
九庐，推出的也是最后一批，位置最好的一线临江产品，也是五个项目中唯一有90-156小户型产品的项目。预售单价为135000元/平方米。
除了传统核心区的“五大天王”之外，还有瑞虹新城十期——臻庭。
臻庭首开三幢楼，共计300+套房源，户型包括建面约90平方米2房、111平方米3房、168平方米4房和171平方米4房。均价11.98万。
还有招商首入内环的第一项目——招商外滩玺，地处虹口北外滩，从名字上就能看出，这将是招商的TOP系列项目，推出建面约100-120平方米2-4房，也在瑞虹新城的不远处。开盘均价12.25万。
还有同样在北外滩的仁恒海上源，这是一个内环内的重量级大盘，将供应1171套房源，首推约75-260平方米2-5房。开盘均价11.5万。
苏州河边的龙盛福新里，建面约182-305平方米3-4房户型，高层住宅119套，别墅24套，开盘均价132000元/平方米。
还有香港名都广场上“长出来”的璞玉ONE，位于豫园旁，3栋住宅楼，总户数174户，主力户型为约122-132平方米2房、145-163平方米3房、180平方米4房，开盘均价130720元。
……
2021年上海豪宅认购总数约为10000组，按2.5倍认购，差不多有4000组客户成交。
到了2026年，有多少买家会选择出售？会不会形成踩踏？
细思极恐。
换句话说，假如您是在2021年1.21之前买的豪宅，想要出手，最好是在2026年1.21以前，甚至提前半年。因为肯定有迫不及待的业主提前3个月甚至半年挂牌。这在前滩已经屡见不鲜。
特别是在成交量特别大的板块或者小区，而且是2线豪宅。比如瑞虹新城、仁恒海上源。
还有就是大量的100平三房。
180平以上的四房因相对数量较少，处于置换上层，安全系数还是较高的。
一些孤盘可能面临有价无市的局面，需要提前准备。比如璞玉ONE这种没有小区和自有停车位的豪宅。
加入您买的是触发1.3倍限售的新盘，都需要未雨绸缪，做好心理准备或者行动准备。
首先看开盘数量大不大，其次看买的房型数量大不大；
再看近期板块的成交情况，数量和价格趋势曲线。包括新盘和二手挂牌成交情况。
房地产最重要的，除了地段就是交易时机。
祝您买卖顺利！
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注：部分数据图片来自租售情报大上海楼市。
