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“抢占核心城市、核心地段的优质资产”，近几年来，这句话在全国范围内被楼市大V们反复提及。上海市中心的豪宅，成为富人资产配置的优选。上半年上海23个豪宅新盘就卖出了1000亿元的销售额。
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对于有钱人而言，能够承载大额资金，还相对稳定的资产，那就是一线城市的豪宅了。为什么现在的上海豪宅还能接得住这些资金，尤其是新房和二手豪宅成交都不错。一是因为上海新房豪宅在限价的影响下，一直是低估值状态，至今仍没有真正回归到市场价格。前滩绿城百合园是去年红盘，共推盘2次，都触发了积分，最高积分达到114.96分！
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此次项目三期推盘只有10套联排别墅，均价171200元/平，对比去年该盘推盘，房价大涨不少！不过这次是纯联排，没有多层公寓或者叠加，所以价格高很正常。
黄浦区融创外滩壹号院是今年二期开盘，均价17.1万/平，对比一期（4月21日）开盘16.8万/平，房价上涨3000元/平！不过这次也是收官楼王栋，位置号，价格高点也正常。
黄浦老西门板块的锦园是黄浦全新盘，由新湖融创联合开发，距离新天地直线距离约900米、陆家嘴直线距离约2公里、外滩直线距离约1.3公里。
此次推出的是267-908平高层住宅，均价170000元/平！这个期房价格其实不便宜了，对比融创壹号院。
普陀长征板块的越秀苏河和樾府是全新盘，项目品质颇高，5000元/㎡的豪装配置，还带来了无连廊+类一梯一户的神户型，占位苏州河一线滨水地段。
项目此次过会均价103570元/平，对比联动价102000元/平，略微上涨！原因当然是装标提升了1000多块。政府规定是不得低于4000，好吧，羊毛出在业主身上。
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豪宅卖得比刚需好，这是显而易见的。郊区严重高估，市区严重低估，这话我们喊了好几年了。现在数据反映出来了。
网上房地产数据显示，截至7月26日，上海外环区域的嘉定、金山、青浦、奉贤、松江5区，共有超过33000套新房库存待消耗。![]()
可以看出市区的新房库存都很低，除了普陀区，而且这些库存有些也只是暂时没网签而已，很可能已经售出了。还有些是“样板房”、“保留房”，你懂的，不打算卖的。
当然有些是的确没卖完，比如北外滩板块的一些别墅豪宅项目、苏河湾板块的一些小项目，长宁区的幸福268是没开始认购，等等。
（崇明区库存低是因为很久没新盘入市了，宝山区库存地是因为价格洼地，人口又多，房子卖得还可以）可以预见，中短期内，豪宅市场依然会延续火热的态势，核心区土拍会持续出现新地王。
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但是最近，上海3000万以上的二手挂牌量多了起来。显示越来越多的房东在抛盘。都说上海的高端市场是稀缺市场，但是高端市场的房东们也卷起来了。
很多人没概念，才1千多套，光看数据好像也不是很多。要知道，上海过去3000万以上的二手一年成交量也就是500-600套的水平。![]()
现在光某家网站挂牌的1309套，就是过去2年多的成交量。如果把这1309套房源挂牌总价相加，是607亿的天量资金。新天地豪宅中海顺昌玖里高层+别墅一共卖了大概250亿。接近于2.5个中海的体量，但是二手市场房源、地段、房东情况全都天差地别。尽管3000万以上的豪宅是上海楼市的少数产品，但是不少小区的挂牌率却并不低。![]()
大家都以为只有刚需大盘的挂牌率可能会比较高，但是现在的情况并非如此。同一时间，上海康城在某家的挂牌量是145套，挂牌率是1.2%。刚需产品的降价更早，加政策助推反而消化了一部分库存。高端市场也进入了降价跑量的阶段。
分区看，上海3000万以上的挂牌房源，在浦东分布的最多。都以为老钱在黄浦、静安，没想到浦东这一次遥遥领先。市区浦东、黄浦、徐汇均有超过100套以上的3000万+豪宅挂牌中。分板块看，前五名分别是徐泾、陆家嘴、徐汇滨江、黄浦滨江、新天地板块。徐泾这个国际别墅区果然还是有钱人，居然有超过120套的3000万+别墅在挂牌。而且徐泾的高总价别墅特别多，挂牌房源里超过一半以上的别墅都是4000万以上的总价。浦东每4套3000万的在售房源就有1套来自陆家嘴。新天地只有40套，确实不算高，毕竟是市区顶级地段，又有翠湖天地加持。3000万以上挂牌量最多的小区里，世茂滨江花园摇摇领先。因为世茂很多是2001年前后交房的老房子，装修差不多折旧完毕了，20年房龄，只剩下地价了。中海建国里、仁恒公园世纪、浦东星河湾、融创滨江壹号院的业主们都要小心自己的邻居了。很多低楼层大户型都是8万多的单价就卖，以前市场好的时候大户型同样可以十几万单价成交。整个陆家嘴板块，像财富海景花园、仁恒滨江园、盛大金磐、汇豪天下等等项目都是明显价格回到10万左右的单价。
当我们看到挂牌数据的时候，其实上海豪宅的“以价换量”和更新换代、喜新厌旧也已经开始了。今年上半年，上海3000万以上的新房一共卖了1544套。这个成交量是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。全国总价3000万以上新房成交量前十的城市加起来只有上海的4成。豪宅新房的优势在于产品新、价格低，不少豪宅还是存在一定幅度的倒挂。今年上海的豪宅新房本身就供应充足，对于高总价客户而言，只要还有新房买，多数肯定是优先打新。这导致不少豪宅房东想要卖房，也只能降价和新房PK。另一方面，随着上海二手房价的全面回调，最后一棒到了豪宅这里。当其他产品都大幅降价后，即便是豪宅也很难维持在价格高位。价格体系的稳定，必然涉及全面的调整，目前不少豪宅的价格已经向新房看齐。只要是降到合理估值，即便在当下环境里，依然可以成交。不完全统计的6月上海豪宅成交，3000万以上就有48套。如果按照这个月均成交量，也是接近2020年历史最高水平的。![]()
图源网络
从成交价格也能看到，有一半的房源都是在20万以下单价成交。过往汤臣一品是30万+单价的水平，如今24万成交。九龙仓滨江壹十八单价15万，性价比吊打不少新房了。但必须承认的是，动辄过亿的豪宅，也是实实在在的“打折促销”了。
对于个人房东而言，真正难卖的或许不是那些挂牌量很大的豪宅板块。我们说过一个概念，叫板块天花板，超越板块天花板购房不是一件明智的选择。比如嘉定新城目前3000万以上的挂牌房源就1套，但是这个别墅的总价接近5000万。找到一个愿意去嘉定新城花5000万的客户确实不是那么容易。比如田林尚汇豪庭有一套接近6700万的豪宅，和田林板块的气质难免显得格格不入。如何找到一个愿意花6700万买田林的客户估计也是很头疼。这个价格，临近的徐汇滨江也能大把的挑，新房的风貌别墅同样能买到。![]()
在错综复杂的二手挂牌房源和新房广告中，找到豪宅的价值趋势逻辑其实不是简单容易的。
我们的经验是重新回到2017年以前，看看哪些豪宅在2023年前涨得最猛，无外乎是核心优质地段如新天地、黄浦江畔、以及其他CAZ地段。
你说绿城百合园以后能涨成什么样，我是不信的。不信你看当年闵行旗忠的绿城玫瑰园别墅。
产品和物业再好，代替不了地段的价值含金量真相。
三林滨江不可能做到徐汇滨江的能级，毕竟不是CAZ。所以前滩百合园不可能比肩云锦东方。
换句话说，单盘主义的万科中兴傲舍做的再好，也卖不过苏州河以南的老静安。
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（看到情绪价值我都要笑出声来了，这剧情是开发商销售做主播，业主大哥大姐打赏火箭嘉年华吗？）
最后我们给未来三年的魔都豪宅市场做个预判：
1、市区风貌地块的别墅将大量滞销库存，除了顶级地段（新天地）、稀缺地段（比如老静安）；
2、总价1300-2000万的次新豪宅将大量入市，导致价格难以攀高，尤其是铺天盖地的100平三房。150平的三房将打不过180-200平的四房；
3、总价3500万-5000万以上的市区新房卖过这一波以后就几乎没有了。未来三年内入市的次新也不会太多，安全性较高；
4、总价5000万以上的大平层要看地段、产品力、品牌力的叠加，顶流溢价能力领先次顶流和一流。
5、如果价格合适，赶紧卖出置换新的、顶级地段的顶流新盘。特别是限价时代的装修和公区都很一般的伪豪宅。如果触发积分5年限售的，那就没办法只能等了。预计楼市调控也不会松这一条，不然二手次新早就铺天盖地入市了。没有触发积分的，你自己看着办吧。比如什么普陀的。
豪宅咨询请私信三哥：
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你问我最近哪个豪宅不错，我认为也许是这个：
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（保利世博的装修能代表单盘主义？）
