突发！上海五批次土拍采用全新竞价规则！将实行“双高双竞”！
上海土拍快讯
8月15日，上海土地市场官网发布五批次土拍时间表。
具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。
现场交易会于2024年9月14日开始举行，具体交易时间以2024年9月13日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
这比原先公示的少了宝山南大智慧城地块、闵行华漕前湾地块，难道是无人报名吗？
与此同时，五批次土拍规则迎来新变化！
自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
具体来看，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
简单来说就是第一轮是定性，而且是“格式”合同；
第二轮是定价，确定起始价和溢价空间；
这两轮都是“婆婆”说了算；
第三轮是品质要约竞选，好比十个标准，选的多的入围下一轮；说起来不是硬性，其实呢。。。你想要地，就得多选；
第四轮是最后竞价，是最后入围者的厮杀。实际上，能通过第三轮的肯定已经寥寥无几，或者兴趣索然。
这么麻烦，宝山、闵行的地是别想卖了，不流拍就不错了。所以没放在这次作试验品。
也就静安的两块地拿出来一试究竟。
对此三哥只能说，真会玩，可别玩的太嗨，到时候无人喝彩。
这是把开发商当冤大头，玩弄对象呢！
第一轮就涉嫌“格式合同”，明显和市场经济的公平原则有违；
第二轮多方会商，是谁会商？包括开发商吗？
第三轮更是好像“皇帝的女儿不愁嫁”，搭配了很多要求，还美其名曰自愿自选，你干脆都列为硬性标准不就得了呗，玩啥呢！
搞出这一套，真是人才，高！
傻子都知道，第一轮竞品质肯定得全选，要不你狼多肉少，抢得到市区的地？
第二轮竞品质，其实也是竞价，就是分拆建材配套标准搞个有上限的竞价，那谁都知道得选上限呗~
哪个开发商的土投部门敢不按最高标准做财务测算，肯定是脑子秀逗了。
静安寺旁的豪宅7000块的装修标准高吗？绿城和龙盛这样的浙江房企肯定会说，不高！我们都要8000呢！~
至于公建配套多个200平，那还不是毛毛雨？
2%的人才房，5万方就是1000平，不就是10套房？加上物业配套用房200平，就是12套，好了，一楼都给你！
大宁公园第一排，6000块的装修标准，预计13万闭眼卖的房价。
这么看下来，还是得看最后的竞价。
除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，切实落实人民城市理念，着眼创造更加美好的生活，吸引各类人才落户发展，营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。
地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。
也就是区、市两级政府会商决定。
地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。
另外，本次出让公告中明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。
也就是取消限价了！婆婆不再管价格，你定多高都行，只要你觉得卖得掉就行。
换句话说，如果你想保留那一套，那就定个天价好了，比如什么顶层复式。再也不用玩房源消失了！
具体交易规则将在每批次土地出让公告时发布，详见上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网站发布的出让文件。
附：地块介绍
1、 静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块
出让面积1.85万方，容积率2.68，建筑面积4.96万方，起价431387万、楼面起价87000元/㎡、中止价603941万元、中止楼面价121800元/㎡。
那么问题来了，如果多家开发商走到最后一轮到达最高楼面价，那么还得兵乓球摇号，就好比徐汇小米地块的土拍一样。
东至规划道路錆湛推;南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓;西至规划绿地万春街63弄小区;北至康定路。
地块限高80米，中小套型比例40%，住宅套数下限无设定。
地块航拍图
地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，坐拥上海五星级公园-----中山公园,环境十分优美，整体宜居性非常高。
本案距离地铁14号线武定站约260米，7号线800米，交通十分便捷。
周边教育资源齐全，有江苏路第五小学、同济大学第二附属中学、市西中学等；约1.4公里处有上海市华山医院，定级为三甲医院，能够提供充足的医疗保障。
距离600米左右有889广场，2公里处有汇融天地及月星环球港，商业配套齐全，可满足日常消费需求。
市场方面， 2024年3月，上海新静安集招标获得静安区江宁社区038-4地块，楼面价91662.6元/㎡；即静安76街坊。相比此次竞拍最高价，便宜3万一平。
2022年9月，信达地产招标获得曹家渡社4-3b地块，楼面价81484元/㎡。。相比此次竞拍最高价，便宜4万一平。
此外，2公里范围内昌平云岸项目在售，于24年6月推出481套房源，认购率197%，均价138877元/㎡，迄今去化率65%。。相比此次竞拍最高价，面包价比面粉价只贵了1.6万一平。
2、 静安区灵石社区N070402单元094a-14地块
灵石地块位置图
出让面积3.16万方，容积率2.95，建筑面积9.32万方，起价636561万、楼面起价68279元/㎡、中止价827529万元、中止楼面价88764元/㎡。
粗略计算，未来售价在13万左右保本。
目前大宁金茂府的二手房价在13-14万。当然，这块地肯定要比大宁金茂府的位置好多了，不靠高架靠公园，商业配套也更近，更符合豪宅气质。
东至规划平陆路;南至广中西路;西至规划094a-16地块、宝华万豪酒店;北至规划094a-04地块。原来这里有个不错的私房菜，看来以后是得换地方咯~
地块限高100米，住宅限高80米；中小套型比例40%，住宅套数下限无设定；商住比例为住宅79%、商办21%（全自持）。
地块位于静安区大宁板块，距离地铁1号线上海马戏城站约440米；距离目前在建的地铁20号线彭越浦路站约1公里，未来交通系统将更加成熟。
周边教育资源丰富，1.3公里范围内有风华中学、上海市静安区闸北第二中心小学等；2公里范围内有三甲医院上海市同济医院、上海市第十人民医院，可及时提供医疗服务。
地块附近商业配套十分发达且环境优美，上海久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、大宁公园均在900米以内，整体形成了轻松、舒适且完善的商业活动圈。
市场方面，3公里范围内，2024年4月，越秀以总价16亿、楼面价78197元/㎡摇号竞得静安区中兴社区151b-19地块，房地联动价121000元/㎡。
此外，3公里左右处静安玺樾项目在售，于2024年5月首次开盘推出307套房源，认购率57%，均价119644元/㎡，迄今去化率29%。
此外，还有万科中兴傲舍、保利永兴里、招商北站新城项目等未入市。
虽然这几个项目在内环，而大宁在内中环，但是房价上不相上下。而今大宁新房价来到13万，也只能说惺惺相惜了。从城市界面和资源配套来说，大宁无疑优于中兴社区。
