上海楼市
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01.
重要文件发布
事关房地产税、取消限购、普通住宅标准取消等！
最近重要文件全文发布，其中涉及房地产：
加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
支持城乡居民多样化改善性住房需求。
充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
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总结几个重点：
1）放开限购，该放的赶紧放
房地产市场限购已经不符合当下需求，但严格保持限购的上海市区大概率不会继续放开，今年上海的政策已经放到底了，再放的可能性很小。
2）取消普通住宅和非普通住宅标准
过去20多年，房地产政策是鼓励刚需、刚改，压制改善和豪宅。
未来，将鼓励改善性住房，鼓励好房子，其实也就是鼓励豪宅。
目前上海普宅的认定标准是：（同时具备以下条件将被认定为普通住宅）
如果未来上海也取消非普通住宅认定标准的话，那对于144平以上的豪宅无疑是相当大的利好，可以剩下一大笔税费！租售并举是未来主要方向，租赁保障房是未来的重点，未来这部分供应加大后会进一步冲击二手房租赁市场。加上现在的上海租赁市场已经下跌很多了，近期，易居研究院发布了最新的上海住房租赁市场月报，在这份12页的文件中提及了一个关键信息：上海的房租，已经跌回了2019年。改革融资方式和预售制度，是为了防范金融风险、保护消费者权益的手段，同时围绕供应端房地产企业的切实需求，有望有针对性地出台更有灵活性，更加可行的政策，改变房企传统的高杠杆、高周转的运营模式，保证企业发展更加稳健；原先以银行和信托为主的债权融资方式要过渡到以资本市场为主导的股权融资方式，未来REIT's、ABS等会成为房地产容易的主流方式，房地产经营的坑不能就给银行，谁投资谁负责。房产税是一种针对房产所有者征收的财产税，目的是通过税收手段加强对房产的管理，调节房产所有人和经营人的收入，对社会财富进行有效分配。房地产税，也可以说是一种富人税，目前上海是针对人均居住面积超过60㎡的部分进行征收，也就是说三口之家超过180㎡的部分才征税，符合条件的还可以免征。而且上海的房产税并不高。因为房地产依旧是我国当前非常重要的领域，在当下全国房产市场比较差的情况下，如果现在就出台房产税，会对楼市造成非常大的冲击。再加上房产税牵扯的方方面面实在太多了，如何确定纳税人的房屋面积？如何保证税收的公平、公正？如何避免税收负担过重对低收入家庭造成的影响？这些都是需要政府和社会各界共同探讨和解决的问题。进2024年上海新房群，口令“2024买房”
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此次文件再次提及房地产税，当然，未来会不会收，现在还不好说。![]()
如果实施征收，会有何影响？
不同房子的征收方式不一样，商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。
| 1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。2、考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。3、为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。 |
这也好理解，几乎所有农村房产都是自住房产，而农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税并不现实。二是写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行。这里的背景是，早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。三是居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，则是这一轮主要的新增征收对象。根据此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。接下来楼市调控也将全面取消，目前除了北上广深、天津、海南、雄安新区之外，其他城市的限购政策已取消，包括其他城市也早早跟上了大部队，已处于史上最宽松购房环境。另外当下楼市改善型需求占主导，取消普通住宅和非普通住宅标准，一方面会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。而改革预售制度，对业主们也是好事，商品房预售制度将会得到严格落实，直接提高预售门槛，严防烂尾。
进2024年上海新房群，口令“2024买房”
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据官方消息，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.35%（上月为3.45）；5年期以上LPR报3.85%（上月为3.95%）。![]()
二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.85％-25BP=3.6%此前人民银行行长潘功胜近期在陆家嘴论坛上透露，下一步将持续改革完善贷款市场报价利率，针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。7月12日，据《金融时报》报道，贷款市场报价利率（LPR）或迎改进。目前LPR是由20家报价行每月根据其对最优质贷款客户的贷款利率，按市场化原则报价，经全国银行间同业拆借中心算术平均得出的报价利率，中期借贷便利（MLF）利率对LPR定价有一定参考作用，但也不是完全挂钩。业内专家指出，当前LPR报价与最优质客户贷款利率之间出现一定偏离，未来还需要加强报价质量考核，减少偏离度。也可以考虑借鉴国际经验，用类似SOFR的短端市场利率作为浮动贷款利率的定价基准。这方面的改进有利于提高贷款基准利率的公允性，也有利于提高利率传导效率。也就是说，未来LPR的变动很有可能和为7天OMO利率绑定，而LPR利率调降也将成为大概率事件。当前LPR利率报价方式是LPR利率=1年MLF利率加减点，而未来LPR利率报价方式有可能会改进为LPR利率=7天OMO利率加减点。当前利率下降的风，正在席卷各个城市，没有最低，只有更低。5月17日全国层面曾经提出“取消全国层面的首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。从全国层面的政策来看，上海还有“取消商贷利率下限，降低商贷利率”的可能性。所以，上海首套房房贷利率仍然还有非常大的下调空间。进2024年上海新房群，口令“2024买房”
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