别墅是豪宅中的豪宅，尤其是市区别墅，基本属于5000万以上的顶豪。近日广受争议的绿城百合园最后十套联排别墅一房一价表公布，借此机会，三哥来和大家唠唠别墅定价和怎么买对别墅的话题。
绿城百合园前两期之所以热销，一是因为绿城的豪宅品牌基因，绿城出品，让人放心。加上绿城有众多的老业主铁粉，随便卖掉一套手中持有的绿城黄浦湾大平层，就能换一套中环前滩的别墅，一来可以感受一下居住体验，二来说不动日后脱手还能大赚一笔，何乐而不为？反正有这么高的认购率，没买到的大有人在，那就让他们后面买二手房咯！当然，拿着几张房票去抢购的估计也大有人在。
尽管这次的别墅单套总价都在5000万以上，但是仅有区区十套，想要志在必得必须买到的富豪，保不齐也会弄两张房票去买。
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别墅基本就是340、405、519、557四个面积段，340和405是地上三层地下一层，519和557是底上二层地下一层。说是联排，其实就是3联排和4联排，仅仅比双拼多了一套。所以性价比仅仅比双拼低了一点。按照别墅3倍，双拼2倍，3联排1.8倍于板块均价来算的话，17万的价格一点也不贵。一看价目表就是边套略贵，二层的比三层的贵，因为二层的地下室赠送面积更大。基本是地上面积的一半以上。而三层的只有三分之一不到。
单价总价最贵的是61号别墅，东边套。总价一个小目标，比西边套59号贵了211万，比中间套60号贵了1000万。当然边套面积比中间套大了37个平方。这道理你我老铁肯定觉得没错，这就叫做没钱会限制想象力。按理说绿城把第一排的中间套位置做的略小是有点脑子秀逗的，因为真正的老板肯定会买中间的，左拥右抱。这道理只有开盘选房的时候，看摇号靠前，手捏一个亿的老板先买哪套来验证了。![]()
2023年3月29日，前滩百合园一期认购，最终，288弄地块认购率约467%，入围分86.40分！88弄认购率约447%，入围分97.84分！4月23日-4月24日，一期开盘日光，总销超过50亿！客户认可度之高，全市罕见！随后，项目二期在去年九批次加推入市，两张预证总共加推57套房源，88弄9套房源认购率411%，入围分107.52；288弄48套房源认购率575%，入围分114.96。88弄无人弃号，日光的同时，又保持了很低的弃号率。「前滩百合园」项目打造低密住宅，产品包含法式风格洋房和联排别墅。总住宅规划仅203套。绿城在上海的项目虽然不多，但的确都是城市精品，从绿城玫瑰园、绿城黄浦湾、绿城玉兰花园再到现在在造的绿城黄浦湾二期、弘安里，都是顶级的豪宅项目。对于前滩板块来说，前滩作为陆家嘴2.0版本的打造，在综合建设上已经毋庸置疑，体现了板块实力，也有足够强大的商业和产业支持。现在的前滩，毫不夸张地说，完全是上海城市形象拿得出手的一张亮眼名片！
但是整个前滩板块内没有别墅产品，没有真豪宅，都以鸽子笼为主，三湘前滩印象和格力海德壹号都距离真豪宅还差口气。所以前滩有钱人实际上是急于买到附近的好产品，之前连浦江板块的鹏欣壹品漫城别墅，都沾光成了香饽饽。所以大板块内的「前滩百合园」法式风格洋房和联排别墅，占位高端稀缺，和徐汇滨江的云锦东方一样，堪称前滩扛把子。![]()
最后我们来看一下绿城在上海的两个豪宅项目的历史长跑数据对比：这是一篇2014年8月房天下的新盘广告，文中介绍四个新盘分布于上海不同地段，皆为绿城集团开发。我们着重来看两个豪宅项目。
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一、绿城玫瑰园
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从当年的新闻图片可以看出，该小区独栋别墅在2014年一手发售的时候，独栋别墅售价在4200万/套起步。
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以下是贝壳app显示的当前挂牌价格：
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以下是历史成交价格：
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可以看出，历史成交套数不多，成交金额也未突破发行的4000＋万。
而众所周知，过去10年，哪怕经历过这一轮跌幅，上海的房价对比2014年还是普遍翻了一番的。
可以说，买了马桥旗忠的绿城玫瑰园别墅的，基本就是资金沉淀了十年，一分没赚，按照十年固定收益4%计算，还亏了40%！
所以买郊区别墅，要慎之又慎，一定要买豪宅区，国际别墅区！
我们再来看看文中第二个推荐楼盘。
二、绿城黄浦湾
绿城黄浦湾位于上海核心城区黄浦区，且靠近黄浦江，属于稀缺江景房。
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文中指出，2014年8月即将开盘的非毛坯大平层，均价10万/平。
以下是贝壳展示的挂牌价：
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以下是最近成交的价格：
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历史成交可以看出，成交套数和价格都是比较可观的。
对比2014年10万/平的发售价，目前的价格是有达到翻倍以上的！
那么即使扣除40%的资金成本，还赚了60%!
这才是跑赢CPI和LPR的核心保值资产！
当然我们也看到了，从时间角度看，买房能赚的并不多。只是跑赢货币增发罢了。
好了，今天我们通过回看2014年发布的楼盘广告，看到了2个楼盘诞生以及10年过后的身价比较。
有没有给你带来什么样的买房启发？
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