存量房贷利率下调落地,上海房地产政策调整!

文摘   2024-09-29 23:55   湖北  
1、存量房贷利率下调落地
存量房贷利率调整的政策快速落地,可以缓解按揭贷款家庭大负担,本次二套房也享受政策调整福利,本轮政策从公告到落地速度很快,不言而喻,希望国庆节刺激一波内需消费。央行的文章可以看看:中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告(《中国人民银行公告〔2024〕第11号》)...
中国人民银行今天(29日)发布公告:各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。(也就是下个月完成存量房贷利率下调)
对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,将统一调整到不低于-30个基点,且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限(如有),使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近,预计平均降幅0.5个百分点左右
为适应房地产市场供求关系的新变化,在批量调整和常态化调整阶段,均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外)引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近,减轻存量房贷借款人利息负担
对于贷款购买住房的居民家庭,商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为不低于15%。(注:首套、多套贷款利率并轨,公积金贷款和商业住房贷款也会并轨。
本轮调整优化的主要内容是什么?
一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度(注:两轮存量房贷利率下调最重要就是降加减点数)。后续,商业银行与借款人可以自主协商、适时调整加点幅度,不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整。
二是 取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制(注:实时跟随LPR调整而调整。自2024年11月1日起,新签订合同的浮动利率房贷,与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致,可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
为什么时隔仅仅一年又要下调存量房贷利率?
央行解释道:随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化,现行房贷利率定价机制也暴露出一些不足,人民群众反映较为强烈,迫切需要调整优化。
注解:其实就是人口决定下房地产超级价值回归,原先大利率政策跟不上实际的变化。
2、上海房地产政策调整
上海房地产政策调整如下截图。
低于炒房客预期了吧,毕竟前面炒作的内容是全域放开限购,其实就算全面放开限购影响也小。
但是,对于要变现的人来说是大利好,因为“个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年”,抓紧时间变现,我早前就告诉朋友们限购限售政策都会放松,一旦增值税免征年限调整就立马调整策略。
其他的比如首付比例下调到全国水平没什么亮点,北上广深这轮政策算是跟上了今年“517”非一线城市的节奏。
大家千万不要理解为国家要走房地产老路,这也不算什么大放水,你若是理解大放水只能说您对经济根本就是一窍不通,被一些非蠢既坏自媒体欺骗了。
利率不是一天下降到这么低,首付比例也不是一下子降到15%,过去3年这种政策不计其数,有改变什么吗?单轮房地产,本轮政策不过是有一次“517政策”,517政策改变了什么吗?
房地产价值回归势不可挡
所有政策依旧是在深度定制房地产价值回归曲线,争取实现软着陆,或者说较低海拔的硬着陆。
看文件,上海现在其实还在端着,上海户籍还是有些优势,不用多久,都会拉平。
5年前我就写文章房地产杂谈,一些关键问题的看法告诉大家户籍制度会成为历史:
未来不存在什么落户难的问题,未来的最终模式是随意落户,不存在户籍壁垒。当然,北上这两座城市可能放开的时间比较晚些。
但是,您千万别会错了我的意思。未来即便可以让人们随意选择城市落户,但是绝大部分人还是没得选,这个没得选不是因为户籍制度阻挡,而是自身的生存能力
想落户北京、上海,但是自身的能力达不到在这个城市生存下去的及格线,不用“赶你走”,你自会离开这座城市。
最近国家出台了一些政策,政治局会议又说:“促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。
这句话其实侧面反映了当前房地产价值回归动力很大。促进房地产止跌回稳不是促进房价止跌上涨(当初还有限跌令也没有阻挡房价下跌),本质上还是希望房地产软着陆,减少对经济大盘的冲击。
现在处于人口老龄化和负增长加速期,而且本身房地产空置、存量巨大,房地产最核心的是需求侧的问题,供给侧最近几年也是大幅下降(商品房竣工面积也在负增长),但是,需求侧将是长期负增长
对于房地产,记住我下面这段话:
什么是真正的慷慨?
就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐,成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生,这样的慷慨真的非常让人窒息。
死磕供需关系,以及人口老龄化和负增长还处于加速期。
现在其实是乘势抓紧时间变现的好机会,而不是最佳购房时间。
最佳购房时机的逻辑一直没变,详见最新版文章——《【最新版2024】何时买房的终极逻辑,100字道尽最佳购房时机!(6000字)
不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了,务必记住——中介是靠2%佣金赚钱,他们只管成交(成交就有佣金拿),不管后续能不能交房和房价变化的。
而你靠什么过上幸福生活呢?
你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。
备注:图片来自网络

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悟空择善固执
我的理想:带领一批信任我的朋友“经济上共同富裕”“思维上独立理性”。知乎pure日月唯一小公众号,读者懂我文风的,谨防假冒。
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