写在前面：本文主要分享房地产行业几个重要的最新数据。
Wind数据显示，2024年上半年42家上市银行个人住房贷款余额超34万亿元，较年初减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少3119亿元。
2023年，42家上市银行住房按揭规模首度萎缩，当年同比前一年减少了5467亿元，其中，六大行更是合计减少超万亿。
42家上市银行中，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行不良率提升了0.1个百分点。
个人住房贷款余额负增长的原因是什么呢？
根本原因是两个：其一是房地产价值回归，居民购房锐减，新增房贷小于还贷规模；其二是提前还贷加剧个人住房贷款余额负增长。
如下图所示，个人住房贷款提前偿还率处于历史高峰，由于最近两年存量房贷利率下调幅度较大，所以缓解了房贷提前偿还率继续飙高的压力。
数据显示，提前还贷不是导致房贷余额负增长的唯一因素，居民购房锐减也功不可没。
2015年房贷提前偿还率也是历史高峰，和目前差不多，但是当时的房贷余额并没有负增长。
上一次房贷余额负增长还要追溯到2008年，美国次贷危机重创全球经济。
个人住房贷款余额负增长最核心因素还是居民购房锐减，提前还房贷是第二重要的原因。
据中指研究院数据，今年前8月，百强房企销售总额26832.4亿元，同比下降38.5%其中，8月份百强销售总额同比和环比双降。看看下图这完美的梯度下降走势。
居民提前还房贷的资金来自于自有资金吗？统计数据给出的答案未必是。
如下图所示，个人住房贷款提前偿还规模随经营消费贷规模扩张，而且二者规模基本一致，走势图相似度极高。
也就是说有相当规模的居民是通过经营消费贷置换房贷的方式来提前偿还房贷来减轻高房贷利息的压力。
最近也有很多朋友咨询我要不要提前还贷，对于这个问题我23年初写过文章《要不要【提前还房贷】？关键点在此！》，我的分析和观点如下：
资金在手上如果不能长期稳定获得高于房贷利率的年化收益，当然提前还贷降负债比较好！
要不要提前还贷，核心考虑两点：其一你有能力获得长期投资年化收益率高于房贷利率1%以上么？其二是能不能保证每月有稳定收入，这决定你要不要留下部分应急资金，而不是掏空所有资金提前还房贷。
前几天有新闻报道，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.89%，该利率水平已经与公积金贷款利率的2.85%相差无几。
不过对于该银行2.89%的房贷利率，据了解需要两个条件，一是贷款金额要大于或等于300万，二是针对事业单位工作人员、公务员、公办学校的老师或者是公立医院的医生。
可见银行放贷多么青睐体制从业者，体制从业者都是银行的优质房贷对象，因为他们有稳定的收入来源而不怕成为坏账。
距离兑现我的判断越来越近了——公积金贷款利率和商业贷款利率并轨。公积金贷款利率评论参考2022年的文章《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》
房贷是银行最优质资产，如下图所示，虽然住房按揭贷款不良率最近有所上行，但是依旧是不良率最低的。
最新数据显示房地产央国企也不愿意拿地了：
中指院数据显示，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%，包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。
2024年上半年，保利新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利发展的土地储备较年初下降了8%。(去库存）
2024年上半年，中海的投资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于领先地位。
克而瑞数据显示，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成，建发是近年拿地较为凶猛的房企之一。
Wind数据显示，2024年前八个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
Wind的数据比财政部公布数据降幅要大。财政部数据是今年前7个月土地出让金收入是17763亿元。
为什么国央企也谨慎拿地，因为央国企也不是无限子弹，他们也要存货，一块土地拿错了是有可能让公司爆雷的。
房地产税没有落地，房地产价值回归就没有完成，房地产价值回归是由事件推动的。
最佳购房时机的逻辑一直没变，详见最新版文章——《【最新版2024】何时买房的终极逻辑，100字道尽最佳购房时机！（6000字）》
不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。
而你靠什么过上幸福生活呢？
你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。
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