最近网络热炒房屋养老金就是类房地产税，我原本以为经过这么多年房地产真实案例教育大家能够明辨是非，不会被乱带节奏，所以本不打算写文章，但是，很多人留言咨询，所以正本清源一下。
房屋养老金制度类比对象应该是个人养老金制度，聚焦的是房屋修缮所需资金的问题，和人口老龄化类似，我国房屋老龄化也在加速，其中就存在极大的老旧房屋修缮资金缺口。
1、房屋老龄化浪潮
房屋养老金原本是一个小小的政策，居然因为自媒体乱带节奏在互联网发酵得不可收拾，以至于住建部唯一直属期刊出版单位《建筑杂志社》要发布社评正本清源。
如果把住建部发布会上的发言一字不漏看完，或者完整看几篇正规新闻媒体报道，而不是道听途说自媒体断章取义，完全可以理解“房屋养老金”是什么意思。
8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国说的原话是：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
上述原话中，董建国副部长最后提到“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱！
如何充实公共账户资金，目前想到的策略是地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金补充……
我国商品住宅总市值400-500万亿人民币，就算每年1%老旧房屋修缮也需要极大资金，而机构测算，目前全国“住宅专项维修资金”结余仅1万亿元，住宅专项维修资金在购房就预缴了。
1万亿资金存量远远不够应对接下来房屋修缮潮，以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数、面积，分别占总量的42.15%、36.52%。但其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。
我国开展老旧小区改造已经几年了，资金方面政府有补贴，同时居民也要承担一部分（比如加装电梯）。
不要把政府放在对立面，好像无时无刻都在想着从人们口袋捞钱，有些人思维很离谱，把政府当对手而舔资本家，资本家会对他们更好？
2、房屋养老金与房地产税是两个次元的东西
经过上述扼要分析，我们可以看出房屋养老金与房地产税完全是两个次元的东西，不能相提并论！
我个人并不看好这个政策前景，我认为房屋养老金未来影响力较小，前景黯淡，主要原因是政府本就没钱，居民更不可能主动掏钱。
房屋养老金政策难就难在钱哪里来？财政补贴、划拨部分土地出让金进入公户可持续性不足，地方缺钱，土地出让金规模每况愈下，未来房地产税划拨部分进去还是有可能的，房地产税规模够大。
个人养老金制度都不是强制的，房屋养老金当然不可能强制，又不是税，没有强制的可能。很多小区连物业费都收不齐，何况这种为了房屋修缮的钱了。
更重要的是：因为人口老龄化和负增长，很多房子不需要浪费资源（金钱）修缮，很多人连五险一金都没有、基本居民医保都交不起，何况主动缴纳一笔房屋养老金呢。
很多老小区“住宅专项维修资金”空空如也，不能全部靠政府修缮吧，否则公平何在？因此对于空空如也的老小区，社区居民多少也得“有钱出钱有力出力”，这就是难点，老小区老年人多，老年人经济来源有限。
有些拍脑袋经济学家还在营销另一个概念叫做——以房养老，也是没有前途的东西，脱离基本经济常识的概念。
归纳总结：房屋养老金理想很丰满，现实很骨感。
3、以房地产税为代表的财产税箭在弦上！
下面两句话来自20届三中全会的《决定》，房地产税已经是明牌了，财产税也许更值得我们关注！
“健全直接税体系，完善综合和分类相结合的个人所得税制度，规范经营所得、资本所得、财产所得税收政策。”
“增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。”
我国的财产税（直接税）肯定虽迟但到——尤其是房地产税、遗产税和资产跨境转移税！
以前都是无产者，没有税基基础。现在富豪一堆，水到渠成啦！
别担心富人跑了，以下就是我驳斥某些人借富人跑路借题发挥。
如果本身就是中下层，还给富人开脱反对财产税，求着富人留下而不是期待他们走了腾出更好的发展了空间，我觉得是病，赶紧去挂脑科、精神科。
致富的土壤比富人更重要，唯利是图的蝗虫式资本家就该人人喊打！
1套自住的人别被人当枪使，房地产税就不是1套自住家庭该操心的事儿，该担心房地产税的是拥有至少3套房的家庭。
关于我国遗产税的规模，完全可以从美日英等国历史经验得到准确估算，具体分析详见历史文章《加快财产税落地，让共同富裕光芒万丈！》和《【绝不是蚊子肉】一文详解房地产税的潜在规模！》。
即便美国有很多避税方法，房地产税和遗产税规模依旧很可观，换算成我国也是3万亿左右的规模！
重要提醒
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