2024年11月22日 ，北京海润天睿律师事务所（以下简称海润天睿）合伙人、房地产与建设工程业务部副主任戚兆波律师接受法治日报采访，解读二手房交易中常见违约现象所涉法律问题。
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北京的王先生为了孩子上学，看上位于东城区的一套学区房，并于今年10月初和售房者签订了房屋买卖合同。然而就在近几天，房东通知王先生说，房子不卖了。
中介告诉王先生，房东看到周围房价抬头，觉得卖亏了。
“房东一开始宁愿双倍返还定金共10万元，也不愿继续履行合同。中介和房东沟通后，对方希望一次性加价20万元。”王先生很纠结。
当房价处于非稳定期，房屋买卖双方的心态可能会随着房价走势发生相应变化。比如，房价上行时，可能会出现有房主因合同价相对低而违约的情况；而房价下行时，可能会出现有购房者因合同价相对高而违约的情形。
通常情况下，二手房买卖合同中既约定定金，又约定违约金，一旦产生诉讼，适用定金罚则还是违约金的规定？
海润天睿合伙人戚兆波律师常年从事房地产和建筑工程相关的业务。他告诉记者，法院在案件审理过程中，确定违约金额度时通常会考虑几点：合同以及定金或违约金条款是否均合法有效；是否存在一方根本违约且无免责理由，同时另一方不存在违约或仅有轻微违约；非违约方是否无法实现合同目的；适用定金罚则时，还需要看定金是否已交付。
“实践中经常出现约定违约金数额未被法院完全采纳的情形。法院会综合考虑违约方的过错程度、违约方因违约获得的利益、非违约方的损失等多种因素，并在当事人提出要求的情况下遵循公平原则和诚信原则调整或降低违约金数额。”戚兆波律师补充。
二手房交易中的违约现象通常出现在房价波动期间，守约方可否在诉讼阶段要求违约方赔偿房价波动导致的差价损失？
戚兆波律师表示，守约方可以同时要求赔偿违约金和房屋差价损失。根据民法典第一百七十九条规定，支付违约金和赔偿损失都是承担民事责任的方式；支付违约金和赔偿损失既可以单独适用，也可以合并适用。此外，根据民法典第五百八十四条，违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失系守约方因对方违约导致未能获得合同履行后的收益，明显属于可得利益损失范畴。
“因此，如果违约金不足以弥补实际损失，买方或卖方可以请求违约方赔偿其他损失包括房屋差价损失；但根据法律规定，不得超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的损失。”戚兆波律师分析。
来源丨 法治日报
编辑丨杨玲玲
初审丨徐 聪
复审丨孟 妮
