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23人抢！竞价24小时，就为荔湾一套法拍公寓…

楼市 2024-10-17 20:23 广东

23人抢一套房，98轮竞价，6万拍到54万！

最近，有一套白鹅潭的法拍房，在购房群里火速蹿红...

这房子，一改法拍网站上大部分房源无人问津的画风，取而代之的是红红火火的加价疯抢。

这是啥“神仙”房子？来，一起围观一下！

｜白鹅潭航拍

| 广州楼市发布摄

壹

这套火出圈的房子，是一个叫鹅潭汇SOHO的公寓楼。

没错，就是白鹅潭的那个鹅潭，它位于地铁5号线滘口地铁站上盖。

｜鹅潭汇SOHO区位图

|广州楼市发布摄

具体房源呢，就位于鹅潭汇SOHO的18楼。

建面约50.75平，是一套两室一厅的复式单位，格局比较方正。房子长这样：

｜来源：阿里法拍

采光不错，有卫浴厨房等功能区，看着还是蛮正常的一套公寓对吧。

你可能没想到的是，这套普普通通的房子，和10月的广州楼市一样，小小火了一把。

故事回到房子开拍前，当时还只有不到10个人报名。

等到开拍当天，楼市君打开一看，人数直接翻倍。最终吸引来了23位买家争抢！

｜来源：阿里法拍

更厉害的是，整场拍卖持续了整整24小时！

6.23万的起拍价，最终以54.2万的价格成功拍下，折合单价10685元/平！

更夸张的是，前几天，鹅潭汇SOHO成交的另一套公寓，位于19楼的48平户型，同样经历了88轮竞价！

从起拍价的5.88万，直接拍到了50.88万，单价1.06万/平，接近起拍价的九倍！

｜来源：阿里法拍

妈耶，一套爆火可能是偶然，接连两套都火了，那就是真火。

这里面，到底有什么漏可捡？

贰

楼市君扒了下，目前的鹅潭汇SOHO，并没有业主在二手平台上出售物业。

｜来源：贝壳找房

参考周边的二手房均价，在2.9万/平左右，二手公寓的价格，在1.2-1.5万/平上下。

也就是说，鹅潭汇这两套法拍房的成交价，比板块均价低了10-20%左右。

租金方面，鹅潭汇SOHO目前待出租的房源，有5套左右。

以一套两室一厅的50平户型为例，出租价格在3400-3600元/月左右。

｜来源：贝壳找房

也就是说，以54万的价格买入一套法拍公寓，年收益率平均能达到7.77%！！

如果加上法拍平台的软件服务费0.5%，佣金4.9%，购入成本约57.2万，收益率也能达到7.3%，相当可观。

比起广州住宅普遍2%左右的年收益率，这房子足足翻了三倍。

更重要的是：第一套54万成交的房源，是本身带租约的。年租金4.02万元，折合月租金仅约3350元。

也就是只要拍下这套房，收益率就能达到7.4%，理想情况下13年左右就能回本。

｜来源：阿里法拍

对于业主来说，免去了找租客的一环。

不过，由于买卖不破租约，新买家拍下了房子，但原租户仍有权利继续占有并使用房屋。

也就是说，如果你想提高租金或者回收自住，暂时是没办法实现的。

｜白鹅潭航拍

|广州楼市发布摄

楼市君还了解到，这两套房源并非由法院拍卖，而是由拍卖公司委托拍卖。

有专业的法拍人士表示，像这种非官方拍卖，背后的原因会相对复杂。

有可能是抵押资产，有可能濒临断供，也有可能是业主自行委托拍卖。

因此，在拍卖前，平台并没有公开业主的法拍原因，更依赖买家的自行鉴别。

叁

实际上，在拍卖过程中，有围观的网友就提出了一个疑惑：

在权属这一栏，法拍平台上显示的是未知？

｜来源：阿里法拍

对此，有心细的粉丝通过法拍公司，找到了端倪。

这家执信拍卖（深圳）有限公司，拍卖的房产都有一个共同点：都属于小产权物业。

｜来源：拍卖平台

所谓的小产权房，就是“无产权房”。

过去建在农村集体土地上，并没有国家房管部门办法的产权证，不受法律保护。

它的主要风险，来源于以下几点：

1、小产权房没有产权证，不能落户，不能上市转卖，不能像商品房一样在银行抵押贷款。

且合同法规定，租赁合同最长签20年，所谓“70年使用权”也不具备法律效益。

2、2020年5月，《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》正式出台，确定小产权房不能通过登记将违法用地合法化。

3、小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和城市规划相冲突，就会被拆除。

这也是为什么，过去两年的拆迁过程中会存在小产业业主纠纷，就是因为补偿只会给到村，小产权业主有可能钱房两空。

今年上半年，楼市君就报道过鹭江的村民在面临拆迁时，不能弃产领取拆迁补偿款，只能得到没有产权。

甚至有人表示，仅有40年使用权的公寓，多年的投资化为乌有。

｜康鹭片区实拍

｜广州楼市发布摄

而上文提到的鹅潭汇soho，也是属于这一类小产权房。

结合公告中提到的，该标的物既没有房产证，也没有拆迁补偿等权益，也证实了这一点。

｜来源：阿里法拍

这两套法拍房的本质，就是长期公寓租赁合同。

楼市君提醒一句，今年由于楼市套利空间减弱，部分投资客转向了成本更低、获利空间更大的法拍市场。

但法拍房市场水比较深，交易过程比普通二手房市场复杂，且成本不低，没有经验的小白，需要谨慎一些。

说到这，你身边有以上小产权房案例吗？欢迎留言~

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIyNTgyMjM0NA==&mid=2248241179&idx=2&sn=86ab90a6f8b02d9d7c122099fe96bd97

广州楼市发布

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