老黄埔的广海局旧城改造项目，获批了！
消息一出，比业主更激动的，是早几年“博拆迁”的买家。
旧改进展到哪一步？今天楼市君走访现场，探探最新进展。
壹
广海局旧城改造项目，距离13号线南岗站约1公里，与黄埔新城相望。（来源：百度地图测距）
对应的改造范围正是老旧小区——海地社区，目前户籍登记人口有1886人。
海地社区属于大院式管理，大部分都是上世纪80年代的老房子，在2019年还进行过微改造。
可以见到，这个老旧小区路面整洁，绿化养护也不错，生活氛围相当浓厚。
在楼下散步、打牌的老人告诉楼市君，他们已经在这里住了40几年。
老人们表示，大家已经收到风声要拆迁，这几天各个业主群都在传。
楼市君在社区兜了一圈，街坊们在聊起拆迁还是比较淡定的。
据当地住户反映，具体的赔偿方案尚未开始谈，整个社区近两千户还要投票表决，一步步来。
广海局旧城改造项目为什么关注度这么高呢？主要有两方面原因。
1、与城中村改造不同，老旧小区改造，房屋按商品房价值来算。
海地小区属于商品房性质，不同于旧村改造，居民的安置赔偿是参照商品房标准。
将来回迁的住宅产权也和普通商品房一样，可抵押贷款、上市交易。
像鱼珠旧城改造就是采用“拆一补一”，住宅最高补偿可达到1.95万/平，为加快旧改进度，科学城集团还上调过搬迁奖励。
2、几年前买来博拆迁的买家，赌对了。
现场有业主告诉楼市君，在2020年传出旧改风声时，就有一批博拆迁的投资客买入。
在四年前，这个老破旧小区的成交单价在1.8万/平左右。
去年底直接飙到2.4万/平，有房挂出后短短4天就卖掉了。（来源：链家）
老旧小区改造推进周期很长，而且存在不确定性高。
像启动更早的鱼木小区、广石化大院，仍是搁置状态，追溯到最久的已经苦等10年，不少博拆迁买家梦碎。
在黄埔众多老破旧小区，海地社区能够拿到旧改入场券，这批买家属于极少数的幸运儿。
值得一提的是，在旧改获批当天，科学城城市更新集团也公布了广海局旧城改造效果图。
可以见到，未来将分两个地块开发，目测规划15栋高层住宅。
结合批复实施方案来看，项目居住用地的建筑面积为28.54万平。
其中复建安置住宅7.58万平，对应地融资商品住宅约20.96万平。
在公共配套方面，还将配建一所36班的九年一贯制学校（24班小学+12班初中）和12班幼儿园。
可以预见的是，纳入旧城改造的海地社区，无论是居住环境、还是教育等配套资源，将会有质的飞跃。
除了海地社区老业主之外，买老破旧赌拆迁的买家，真称得上是押中宝了。
贰
当然，买房博拆迁赌赢的毕竟只是少数，楼市君更建议重点考虑居住价值以及保值属性。
如今在老黄埔，除了广海局旧城改造进入实质阶段，大规模旧改进展同样势如破竹。
通过城市更新为公建配套“造血”，对老黄埔的城市界面、配套体系都有决定性意义。
以同在南岗片区的沙步旧改万科黄埔新城为例，已相继兑现融德里、绿榕公园、青少年宫等配套。
待完全改造后，项目将建成11所学校、20多个口袋公园、1座星级酒店、商业综合体、准甲级写字楼等。
文冲东转化的中建玖合·未来方洲，光是学校就规划有8所，未来还将带来漫游商业集群，以及多个街角公园。
项目在上周正式开盘，单价3.5万/平起，好户型和楼层基本靠抢。
加上首开区双地铁的配置，很戳珠金琶上班族的痛点。
一路之隔的万象系商业已经签约，填补了黄埔高端商业的空白。
国庆开放示范区的新溪旧改——华润置地·黄埔润府，商业地块将会带来酒店+裙楼商业。
据了解，项目在还没有户型图、样板房情况下，就吸引了超1500组买家到访。
楼市君打探到，作为老黄埔首个全南向新规产品，黄埔润府从户型、到精装细节上都将会带来不少惊喜。
随着广海局旧城改造项目的推进，日后将为片区带来学校配套资源，以及新的宅地供应。
老黄埔的旧改陆续推进，连片开发的完整版图慢慢得以补齐，板块居住价值将再上一个台阶。
对于广海局旧城改造，你又是怎么看的？
