中院明确：企业非法建厂房出租有权收取租赁费
——又一只靴子落地了
甲公司将在其侵占村集体建设用地上建的厂房以及周边土地出租给乙自然人生产经营，后甲公司被自然资源局行政处罚——没收土地及厂房和乙方自行购买的机械设备，另处一定数额的罚款。
关于租赁合同效力问题。
一审认定有效，“本案原告提交的以厂房、场地及买卖机器设备为内容的协议书系双方真实意思表示，协议书所涉内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告对其真实性亦予以认可，故应认定该协议合法有效，协议双方当事人应当按照协议履行约定义务。被告关于租赁合同是无效的；合同所涉的土地属于非法占地，且已经被资源规划局处罚并收回了；合同中的房屋也未有取得建设规划许可证、建设工程施工许可证及房屋验收合格证等相关证件，这种房屋在法律上是不能对外出租获利的；租赁合同无效是自始无效的，对双方不具有约束力的抗辩意见及质证意见既无双方协议约定依据亦无法律依据，原告所受行政处罚并不影响本案原、被告之间租赁合同民事法律关系的成立与效力，故该意见本院不予采纳，原告要求被告按照双方协议约定支付租赁费的诉讼请求，本院予以支持”
二审法院认为：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉《协议书》应属无效。故，一审判决认定《协议书》有效，有所不当，本院予以纠正”。
但二审法院同时认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
于是，二审法院将一审法院的“租赁费”改为“使用费”仍然支持了甲公司的请求。
甲公司行为非法占用村集体对建厂房，已经违反了法律强制性规定。同时，因为建设的是厂房，没有经过任何规划许可、施工许可以及合格验收，所以存在极大的安全隐患，合同显然是无效的。二审法院纠正了一审法院“合同有效”的错误，但又犯了另一个错误，即支持了“租赁费”主张。
《租赁合同解释》：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。用的是“一般”而不是“应当”。主要考虑的是，一方面：有些房屋，尤其是历史遗留的自建房对外出租大量存在，如果一律因合同无效导致出租方不能向承租人主张使用费，将导致权利失衡，承租人将无偿使用房屋，这显然是和法律精神相悖。 另一方面：违反建房，但是毕竟是在自己具有使用权的土地上建的房屋，只是没有合法建房手续而已。没有规划手续能建成房屋并对我出租，本身就说明有些机关失职，这个过错不能全部要建房人承担。
但本案却不能适用“一般应予支持”。
一者是因为甲方建设的是厂房，涉及公共安全；二者是因为甲方是在侵占村集体土地上建房，而不是自己具有使用权的土地上建房。
“任何人不能因为非法行为获利”是基本的法理。甲方的行为被认为是违法，且涉及的土地、房屋、机械设备均被行政机关罚没，法院一方面也认为合同无效，另一反面又支持甲方有权收取租赁费（使用费），无疑是为甲方的非法行为“背书”，也会为万一出现的公共安全挡箭。也就等于说，甲方可以继续这样干下去。
还有一点需要说明的是，本案中，甲方收取乙方的租赁费（使用费）不仅仅是房屋租赁费，还有土地，而土地使用权更是村集体所有，属于甲方非法侵占，怎么可能获得法院的支持呢？
当然，如果不支持甲方的诉求，那么就等于乙方可以无偿使用甲方租赁物，显然也有违公平原则，所有，本案应判决没收使用费用，上缴国家或者如行政机关没收机械设备等方式返还村集体。
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