1. 墨尔本街区三分之一的房屋正在亏本出售
Richard Swanson正在面临一个艰难的选择：是出售他已持有六年的South Yarra投资房产以止损，还是继续持有，等待其价值恢复。他选择了后者。然而，五年过去了，房价却持续下跌。大约11年后，他以比购入价低15.6万澳元的价格卖掉了这套公寓。
这正是墨尔本住房可负担性危机的核心难题：长期来看房价飙升，但并非所有房产都如此。住房短缺， “房型不对”的问题却很严重。年轻家庭越来越难拥有住房，而那些位置优越、价格适中的公寓却少有买家青睐。
本周，维州政府公布了增加靠近交通和设施区域住房密度的新计划，并提出多项措施以解决住房负担能力问题，包括解锁外郊土地、加速土地分割以及提供印花税减免等。在25个新设立的“活动中心”中，8个位于墨尔本最宜居的Stonnington。然而，问题依旧存在：数据显示，今年第二季度Stonnington售出的房产中有25.8%是亏本交易，仅次于墨尔本市议会辖区的39%。
图片来源：Jason Robins，图为面临选择的Richard Swanson
按房产类型来看，Stonnington售出的公寓中有32.4%为亏损交易，而独栋房屋则仅有2.1%。
由于Stonnington几乎三分之一的公寓卖家在出售时亏损，像Swanson这样的故事并不少见，尽管许多房主不愿公开谈论。现年63岁、居住在Beechworth的公务员Swanson和妻子大约11年前以69.1万澳元的价格购买了他们的两居室公寓，该公寓即将以53.5万澳元出售。
考虑到持有成本，他保守估计总损失达到20万澳元。这处房产靠近South Yarra火车站，周围有一片高密度公寓楼。当时出租给租户，但疫情后租户搬走，公寓随即与邻近的同类型房产展开了竞争。利率上升后，租金已不足以覆盖贷款还款。随后，维州政府对第二套房产的业主增加了土地税。
CoreLogic数据显示，South Yarra的公寓中位价约为61.8万澳元，比2021年11月的高点低了9.6%，且仍比五年前低了2%。Armadale的公寓中位价比2018年4月的高峰低了12.4%。
图片来源：Luis Enrique Ascui
住宅房地产专家Angie Zigomanis表示，财务可行性问题——而非规划问题——是当前新公寓开发不多的原因。举例来说，South Yarra火车站区域曾有一波以投资者为导向的新供应热潮，而现在市场更偏向自住业主，这类房产的需求较少。
Zigomanis认为，如果价格跟上可能在几年内会有所改变。但短期内，他认为新开发的项目将主要是精品项目和联排别墅。他同意价格需要上涨才能支撑新高楼开发，并认为印花税减免可能会有帮助。但如果建造更多公寓，将限制资本增值。
Thomson Real Estate董事John Chartres欢迎靠近火车站和商店的新公寓。但在听到政府的新公寓计划时，他想到的是：“谁会买这些公寓？我们目前正在出售大量投资性房产，因为政府的税收政策，”他说，“我们正在寻找自住买家来购买公寓，他们主要是首次置业者，但我们正面临困难。”
他说首次置业者比较挑剔，他们希望有一个阳台或庭院，且有美观的视野以及安全的建筑。但许多待售的投资级公寓没有阳台，有些卧室没有采光，有些设有机械停车系统，如果小于40平方米，首次置业者可能无法获得住房贷款。Xynergy Realty主席Bruce Oliver表示，由于土地税较高，投资者正逐步退出高层公寓开发。
Biggin Scott总监Michael Tynan 表示，公寓买家已从投资者转向首次置业者，租客们发现购买可能比租赁更便宜。“South Yarra，Yarra Street和Claremont Street附近的那一片区域有大量房源待售。没有售出，就在那里挂着。”他表示较小的住房更有可能亏本。“对于新公寓而言，那些较为标准化的公寓没有太多增值，或者事实上价值有所倒退。对于较大的老式公寓，虽然有一些增长，但并没有达到人们期望的程度。”
2.一周拍卖
根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止10月26日周日，整个维州共进行了938场有结果的房产拍卖，总清盘率77%。
接下来是拍卖的详细情况，在进行的总共938拍卖中，共有718套房子成功出售！其中498套在拍卖会售出，220套在拍卖前售出，拍卖总价值9.24亿澳元。
另外还有150套私人出售的房产，私卖总价值1.39亿澳元。
独栋屋清盘率77%，共举行拍卖658场，中位房价$130万澳元。
单元房清盘率76%，共举行拍卖274场，中位房价82.5万澳元。
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