改革负扣税能解决住房负担能力问题吗？
工党正在考虑改变负扣税和资本利得税，以解决住房危机
绿党和一些议员正在推动采取行动，但专家表示，这可能不会显著降低房价
拟议的变化可能会导致租金上涨和纳税人成本增加
图片来源：Sky News Australia
据《九号报纸》报道，阿尔巴尼斯政府正在再次考虑修改有关房产投资的规则。尽管总理试图公开与任何变动保持距离，表示“我没有计划这样做”和“这不是我们的政策”，但据报道，财政部官员正在对负扣税和资本利得税折扣进行调整建模，以向政府提出建议。
任何对现行房产投资税收制度的更改都可能对澳大利亚已经紧张的住房供应产生灾难性影响，推高租金，并迫使联邦政府增加福利支出以支持低收入人群。
什么是负扣税和资本利得税折扣？
当拥有出租房产的成本（包括抵押贷款利息）超过该房产的租金收入时，负扣税就会生效。因此，如果你发现自己“负扣税”（在投资上亏损而非盈利），你可以将这笔亏损从你的应纳税收入中扣除，从而少缴税。
卖出资产（如投资房产）时获利的人需要支付资本利得税（CGT）。澳大利亚居民如果持有某项资产超过一年，目前有资格享受资本利得税的50%折扣。
毫无疑问，这些出租房产的税收扣除确实使房产投资具有吸引力，并对联邦预算产生重大影响。
今年早些时候，财政部透露，出租房产的税收扣除预计将在2023-24年度增长58%，从171亿澳元增至271亿澳元，主要原因是该财政年度投资房产贷款的利率大幅上升。自去年11月以来，官方利率一直处于13年来的高位，导致零售抵押贷款利率上涨。然而，高利率似乎暂时扰乱了长期趋势，越来越多的房产投资者正安排自己的财务，使他们拥有的出租房产实现正向杠杆（为他们提供额外现金流）或中性杠杆（即没有或只有很少的亏损）。
图片来源：ATO，图为长期趋势是，越来越多的澳大利亚房地产投资者拥有中性或正向杠杆的房产
《九号报纸》称，联邦政府已要求财政部官员就可能对负扣税和资本利得税折扣进行调整提供专家建议。
政府最近未能获得绿党支持其一项标志性的住房政策，可能促使了这一请求。绿党最近推迟了对阿尔巴尼斯政府帮助购房计划之一的投票，该计划将允许政府以共有产权的形式帮助4万人成为首次购房者。
绿党利用了澳大利亚年轻人对住房成本的不满情绪，要求设置租金上限，逐步取消房产投资者的税收优惠，并增加公共住房，作为对其支持的交换条件。
工党此前曾支持降低资本利得税折扣并削减负扣税，在2016年和2019年的选举中曾提出将该税收优惠限制在新建房产上的政策（但两次选举均失败）。然而，现在工党受到其部分议员的压力，要求执政党被认为在积极应对住房危机，特别是使首次购房者的房产更加负担得起。
澳大利亚房地产协会（REIA）表示，关于负扣税和资本利得税折扣未来的重新猜测是不利的，并不会帮助缓解住房危机。
该协会主席Leanne Pilkington表示，租房者的情况将变得更糟。她说：“许多研究表明，此类行动将导致租金额外上涨7%到12%。”
图片来源：Peter Tulip，仍有几项主要研究得出的结论是，取消负扣税对降低澳大利亚高房价的影响微乎其微
房地产委员会首席执行官Mike Zorbas表示，联邦政府应该专注于住房供应，而不是税收变动。“澳大利亚目前存在巨大的住房供应缺口，模型显示，负扣税的变动将扩大这一缺口，”他说。“早前德勤的模型显示，负扣税的变动将使新房供应减少约4%，而据Grattan研究所此前的研究，仅会使房价降低2%。”
经济学家的观点也存在分歧。
前央行行长Peter Tulip现任独立研究中心的首席经济学家，他审查了多个关于取消负扣税影响的详细研究模型。“关于负扣税使住房变贵的说法不断被提出，”他说。“这些说法被知名研究所驳斥。”事实上，他表示，“使用不同方法的多项研究估计，取消负扣税对澳大利亚房价的影响微乎其微。”
图片来源：Ray White，图为私人房东提供了澳大利亚绝大多数的出租房屋
Tulip表示，在这些研究中，最详细的研究是由Cho、Li和Uren（2021年）完成的。他们发现，取消负扣税将使房屋拥有率提高4.3%，但房价只会下降1.5%。然而，研究还指出，这也将使租金上涨3.6%，并且令人担忧的是，联邦政府将不得不将福利预算增加1.7%，以抵消低收入群体因租金上涨带来的成本。
Ray White首席经济学家Nerida Consibee最近的一项研究表明“如果改变税收政策，使拥有出租房产的吸引力下降，出租房产的数量将立即大幅减少。”
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