1.墨尔本的房地产依然是热门投资市场？
从许多方面来看，墨尔本的房地产市场是澳大利亚最疲软的。随着其他首都的崛起，投资者纷纷逃离。但为什么很多专家对墨尔本中长期前景依旧持乐观态度呢？
CoreLogic的数据显示，自11月以来，墨尔本的房价一直持平，截至4月的一年中仅上涨了2.8%。这与其他五个主要首都的年涨幅形成鲜明对比，后者的年涨幅在8.7%至21.1%之间。
澳大利亚统计局三月份的住房金融数据显示，新南威尔士州、昆士兰州、南澳大利亚州和西澳大利亚州的房地产投资者纷纷回归，但大多避开了维多利亚州。
维多利亚州的投资者贷款本月仅增长了0.2%，远远落后于新南威尔士州和昆士兰州，后者的增幅为6.2%。一年来，其他主要州的经济增长率在35%至64%之间，但维多利亚州仅增长了6.3%。
牛津经济研究院高级经济学家 Maree Kilroy 表示：“1月1日生效的影响房地产投资者的政策调整打压了市场情绪。其中包括扩大空置住宅土地税，对墨尔本已建成地区五年以上未开发的住宅土地额外征收1%的税，以及将土地税的免税门槛从30万澳元降低至5万澳元。”
图片来源：Arsineh Houspian，图为墨尔本房地产投资者Ben Ferrett正在墨尔本积极扩大自己的投资组合
尽管上周的州预算中没有宣布新的财产税和征税，但由于新的税收制度，房东仍需支付平均1300澳元的额外土地税。
然而，Muncton预测墨尔本的独立屋价格在未来两年内将总共上涨16.6%，强于悉尼、布里斯班和阿德莱德的资本增长，他预计这三个城市的资本增长分别为11.3%、15.5%和14.4%。
“这与价格、强劲的人口增长和低供应有关，”他说。“相对于悉尼，墨尔本的房价是近20年来最便宜的。如果将墨尔本独立屋与布里斯班或阿德莱德进行比较，墨尔本的价格看起来相对便宜。
图片来源：Corelogic，图为墨尔本房屋市场增长率
牛津经济研究院还预测未来两年墨尔本房地产市场将走强。该市的房屋中位值预计将上涨21%，超过悉尼18%和布里斯班19%的预期增幅。Kilroy表示：“预计墨尔本将于2025年实现强劲复苏，关键支撑来自移民流入的复苏，这将提振住房需求。”
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，自疫情爆发以来，墨尔本是唯一一个所有住房负担能力指标均有所改善的首府城市。
债务与收入比率从2020年3月的7.5降至3月份季度的7.1。相比之下，所有其他首都的债务与收入比率均有所上升。
偿还新抵押贷款所需的收入比例从前三个月的45.4%下降至44.88%，而储蓄抵押存款所需的时间从去年第四季度的9.6年缩短至9.4年。
Owen表示：“由于自疫情以来表现疲软，墨尔本的住房市场现在相对比阿德莱德、布里斯班、霍巴特和悉尼更便宜，因此负担能力可能成为该城市的一个吸引力。”
图片来源：Corelogic，图为墨尔本房屋价值与其他首府城市对比
InvestorKit 研究主管 Arjun Paliwal 表示，墨尔本不断上升的租金收益率可能是该市资本增长的先兆。他说：“自疫情爆发以来，墨尔本的租金收益率增长速度快于首府城市平均水平，因为房价下跌而租金飙升。当租户对租金年复一年大幅上涨感到沮丧时，他们就会有动力去购买。随着租金收益率上升，可能会吸引投资者回归，他们将与首次置业者竞争，从而可能推高房价。”4月份该市的总租金收益率升至3.6%，超过悉尼的3.1%。
专家表示，随着该市人口激增，未来几年需求可能会继续超过住房供应。
澳大利亚统计局预测，到2071年，墨尔本将成为澳大利亚最大的城市，人口预计将在650万至990万之间，在2032年至2046年期间超过悉尼。
与此同时，澳大利亚住房局估计，到2027年，墨尔本的住房短缺量将激增至23,800套，比同期悉尼的12,100套短缺还要多。“当你将强劲的人口增长与严重的供应不足和相对便宜的住房价值结合起来时，这就是强劲资本增长的有力组合。”
尽管目前墨尔本房地产市场疲软，但经济基本面仍然良好。
“由于其丰富的文化和多样性，它拥有多元化的经济基础和强大的宜居性，从许多指标来看，这是一个极具吸引力的居住地，但投资者的兴趣因过去几年实施的额外税收而受到干扰。从长远来看，墨尔本有潜力回到2015年至大流行爆发之前的表现优于首府城市市场的水平。”
2.一周拍卖
根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止5月19日周日，整个维州共进行了600场有结果的房产拍卖，总清盘率76%。
接下来是拍卖的详细情况，在进行的总共600场拍卖中，共有455套房子成功出售！其中333套在拍卖会售出，122套在拍卖前售出，拍卖总价值5.58亿澳元。
另外还有297套私人出售的房产，私卖总价值2.4亿澳元。
独栋屋清盘率76%，共举行拍卖404场，中位房价$125万澳元。
单元房清盘率76%，共举行拍卖192场，中位房价$78.5万澳元。
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