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图片来源：烟台小阿乔
我太喜欢贝壳找房APP了。
贝壳的功能其实非常丰富，我们对它的开发，可能还不足五分之一。
上一篇文章《苏州最强二手房小区，挂出一套卖出一套，根本抢不到！》，我提到了苏州二手房成交量TOP10，有一个同行问我，这些数据是哪里搞的。
我文章里都已经讲了，数据来源是贝壳APP
贝壳的数据，是真的全面。你想要的数据，他基本上都有。你能想到的关于房产的所有问题，他都帮你想到了。
它有一个热门小区成交排名：
过去一年里每一个小区成交多少套，一目了然。
不看不知道，昆山的二手房市场这么猛。
满眼望去，前几名全都是昆山。
当然，我们只说贝壳作业范围内的情况。张家港、常熟、太仓的贝壳覆盖率不知道怎么样。我们也就不考虑那么多了。
有网友说，你文章里就列出了小区名，每个小区成交多少套，你都不写。
我们是定性分析，不需要列出那么详细的数据。
把数据整理出来，不要时间的吗？
难道还想让我做一张表格出来？
你别说，这么一看，确实挺清晰的。
从这个表格，我们可以看出很多信息。
这10个小区，总户数都很大。全都是4位数。
成交量必须以总户数为基础。
近几年的大部分新楼盘，总户数都是3位数。整体的趋势是，户型面积增加，总户数降低。
所以，要单纯的看成交量，2020年以后交房的次新房，肯定干不过2020年以前交房的小区。
所以我们才引入了“换手率”的概念。
我们对换手率的定义是：
年成交套数/总户数
TOP10小区的换手率都在3.5%左右。
所以我们认为，如果一个小区一年的换手率可以达到3%，就是一个流动性非常优秀的小区。
注：贝壳APP里找不到换手率数据，这是我们自己算出来的。
换算一下，以车坊的星奕湾为例，一共340户，2024年成交了9套二手房，换手率2.6%，与3%就差1套。其实这个流动性也不算太差。
我以前总说车坊的流动性不好，现在看来，是我看问题的角度太片面了。
有一个读者留言说，魅力花园不属于活力岛。
在贝壳的板块划分中，没有活力岛，只有元和大板块，包括活力岛、陆慕、相城开发区等，实在是太大了。不科学。
我们是以元和塘为界，元和塘以西的元和街道，我们定义为活力岛。很多学校的施教区，也是以元和塘划分的。
还有一个有争议的板块。
第三个小区香漫雅园，位置在吴中城南的南部边界处。
在贝壳系统中，将这个区域划到吴江东太湖。
这个划分略显粗糙。我们将瓜泾港以北，统统称为“花港”。因为这个区域属于江陵实验初中学的施教区。
在二年以前，很多房产主播说花港的新房不能买。指的是太湖朗峯、湖湾天地等小区。这些小区到底怎么样，我也不清楚，从来没有关注过。
这个区域的二手房流动性还是不错的。尤其是靠近吴中区的区域。
很多购房者，都是沿着地铁2号线和4号线，一路看过来的。
小区的流动性，应该是很多购房者都会关注的问题。经常有网友问我，某某新楼盘，未来二手房好不好卖，有没有人接盘。
这个问题，我不能直接回答。
一个新楼盘，没有进入二手市场，我怎么知道他流动性怎么样？我不知道。
我只能告诉，隔壁那个二手房小区流动性是什么样的，你自己参考一下。
前面我们写了车坊的星奕湾。车坊的新楼盘，独墅云著、星樾湖滨和臻和璟园，他们未来的流动性怎么样，我也不知道。
这三个楼盘总户数分别是551、747、270，如果几年后，这三个楼盘进入二手市场，每年的成交量分水岭，应该是15、22、8套。能达到这个成交量，就算比较优秀的数据了。
到底能不能达到这么多？
请大家自行判断吧。
全文完
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