NA026
昨天写的文章《距离下一轮上涨，可能就剩三个月了……》提到了网红AI，DeepSeek，本来今天想要用DeepSeek查询一下2024年苏州市六区二手房小区成交量排名。结果打开联网按钮，就跟我说网络繁忙。
查不了。
又用豆包查了一下，查不出来。
算了，还是自己查吧。
我们查了贝壳的上的二手房成交数据。按照成交套数来算，排名前十的小区分别是：
魅力花园（189）、玖珑花园、胥江城市花园、香漫雅园、鸿文雅苑、三千邑、双湾花园一期、保利悦玺、新升新苑、新城金郡（94）。
从这个名单可以看出，苏州二手房流动性最好的几个区域，活力岛、吴江东太湖、尹山湖、浒关等。
苏州市六区TOP10里没有金阊新城的小区。但是在姑苏区的TOP10里，金阊新城的小区要占据半壁江山：
金色里程（72）、南山金城、玉景湾、宝祥苑、东环新村、金品花苑、三元三村、梅巷、万达广场、友联一村（48）。
房子买在这些区域，基本上不愁卖不掉。
金阊新城有一个回迁房小区，彤云嘉卉，江湖人称：苏州最豪回迁房。因为他们的房子，是总高5~6层的电梯洋房。
在苏州的房产主播观念中，洋房大过天。
打死也要买洋房。
彤云嘉卉实际上不是一个小区，他分为南区和北区。北区是5层洋房为主；南区以6层洋房为主。
因为我一直在关注贝壳的二手房成交数据，所以如果某个小区的成交量很大，我会很快发现。
1月20日左右，我发现了一个数据非常突出的小区，彤云嘉卉南区。
下面就是这个小区最近的成交数据：
从12月23日到1月6日，两个星期的时间，贝壳网上的二手房成交记录20条，平均每天成交超过1套！
这是什么样的流速？
单拎半个月的数据出来，活力岛、尹山湖顶流小区，在他面前也得跪！
2024年TOP10，每一个小区的总户数都非常惊人，魅力花园、胥江城市之类的小区，都是4000户以上；TOP10里最低的悦玺，也有1998户。虽然一年成交100多套，但是引入换手率的概念，也就是3%左右。
一个小区，有3%的房子更换了新房东。
彤云嘉卉南，只有738户。半个月的换手率就已经达到3%。
可惜这么大的交易量，维持不了很长时间。
因为成交太快，以至于房子不够卖了！
贝壳网上现在的挂牌，也只剩下两套了！
而TOP10的挂牌量，都在200套以上。
可以说，小区里所有想要出手的房东，基本都成交了。
挂一套，卖一套
挂一套，卖一套
但是，我们不禁生出一个疑问：这个成交量，正常吗？这个成交数据背后是不是有我们不知道的故事？
我们把隔壁小区，彤云嘉卉北，拿来做参考。在贝壳的数据中，2024年，彤云嘉卉北一共只成交了24套二手房。
南区和北区，有什么区别吗？
我看了户型面积，都是69~119平米，户型图可以说是一模一样；成交单价都是1.5万左右。北区总层高，比南区还低一层。为什么南区和北区的成交量，相差这么大？
我们实在找不到一个科学的逻辑来解释这个现象。
二手房流动性有两个最重要的影响因素：地段和价格。
这两个因素，哪一个更重要一些？
以上这些成交量高的二手小区有一个共同的特点：单价低。基本都不超2万元。
但是在园区，就有些不一样了。
园区的TOP10名单如下：
凤凰城（92）、东港、风华里、七里香都、中央景城、第五元素、翰林缘、年华里、水墨花园、海尚壹品（79）。
以湖东奥体东沙湖板块小区为主。没有唯亭，没有车坊，没有胜浦主城区。（胜浦的情况比较特殊，贝壳覆盖不到）
这些小区，价格并不低。东沙湖的风华里、年华里，单价都在3万以上。中央景城和海尚壹品更贵。
那些比较便宜的小区，香堤澜湾、亿城三兄弟、维纳阳光，都排不进前十。
在东沙湖学校的施教区里，亿城三兄弟、太阳星辰大区算是相对便宜的，流动性都不如价格中等偏上的九龙仓四兄弟。
这当然可以说明购房者对房子品质有一定的要求。同时是不是也可以说明钟南街两边的区别？
全文完
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