NO986
上午在办公室跟苏州楼师的作者苏老板见面。
送苏老板下楼的时候，今天的土拍，已经结束了。
土拍的结果还没看，我先看到群里网友说：
月亮湾地块底价成交了
月亮湾是不是不行啊？
哎，怎么能这么悲观呢。
我看看怎么回事。
苏地2024-WG-Z32号地块，我在之前的文章里写过。《月亮湾板块，最后一块住宅用地》
本来这块地的位置，就比润月和君和居，差那么一点点。
润月和君和居，门牌号是万寿街，独墅湖湖景小区，在自己家的客厅里，直接看夕阳。
32号地块，是靠着星湖街的。地块南面是90米的大高层建筑。
润月和君和居，容积率都是1.2
32号地块，容积率1.6，这个容积率，这个地块形状，做纯洋房小区有点困难。
32号地块价格低一点，不过分吧？
润月楼面价3.45万元；君和居的楼面价3.68万元；32号地块楼面价2.8万元。
乍一看这个数字，32号地块输得很彻底。
但是，先别急。我们再看一组数据：
润月土地单价4.15万元每平方米；君和居的土地单价4.42万元每平方米；32号地块土地单价4.48万元每平方米。
如果这几个项目，都是按照最高容积建设，那么32号地块的土地单价，是最高的。
也就是说，土地的东家，收入并没有降低。
地主卖的是土地单价；开发商买到手的是楼面价；
你以为他卖的少了，其实他卖的不少。
你以为32号地块卖便宜了，其实是润月和君和居卖便宜了。
仔细看一下月亮湾的住宅规划，万寿街上的润月和君和居，容积率1.2，总层高7层；
启月街上的美颂一期和三期，容积率1.5，总层高11层；
八达街上的美颂二期，容积率1.8，总层高27层；八达街上的文禧，容积率2.0，总层高17层；八达街上的32号地块，容积率1.6；
由西向东，容积率越来越高，总层高越来越高。
感觉是精心设计过的。
要不说园区的规划做得有条理呢。
我明白，网友们比较在意的是底价成交。
参考一下斜塘的天悦东方，天誉东方，容积率也是1.6，楼面价也是2.8万元。
月亮湾32号地块，与两个东方比起来，位置也不算差。高楼层也能看到湖景。
装标比南面的文禧高一点，跟他卖一个价，4.85万元，应该不难卖。
甚至我觉得，都可以对标甲第。
甲第容积率1.5，32号地块容积率1.6
也没差多少。
32号地块的城市界面，不比甲第强？
甲第最大的优势，就是位于曾经的中新合作区内，他脚下的地块，是“苏园土挂”。
“苏园土挂”与“苏地”的差距，就是资源的差距。苏园土挂，就带着北京文件的加成。
北京发文件的机会不多的。且用且珍惜。
全文完
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