“市场真的有这么火吗？”
“新房明明只卖了几千套，非说1万套”
“别的不知道，反正我看房的时候很多人”
“被说得心慌，已经上车学区房了”
……
在刚刚过去的一个月里，关于深圳楼市到底热不热，网上吵翻了天。
@深圳买房计划 也曾经在9月初、10月初，分别进行了两次对楼市看法的投票，均获得超2000人次投票，但结果却差别非常大。
▲9月初，70%的网友认为2027年之后才会企稳回升，仅6%认为年内能企稳回升
▲10月底，一半认为日后会继续阴跌，一半认为新政后会筑底
从中也就不难看出，大家对市场看法的差距到底有多大。
尤其是随着10月的各种数据出炉，成交量到底是多少、房价究竟涨没涨，也是争议颇多。
那么，新政后首月，市场到底是个什么情况？
【成交量】
一个月卖掉2万套，是真是假？
最近，很多报道称深圳一个月卖出2万套房，有人说确实这么热，有人说数据太夸张。
先看新房的成交量。
从住建局公布的数据来看：
10月一手住宅累计认购套数达到12361套；
而一手住宅网签成交套数是4153套。
这两个数据，也是出现两种说法的原因之一。
事实上，新房从认购到备案网签，流程得走十几天以上，统计的节点不同，也就出现了数据差异。
“我是认购后5天内交齐首付，半个月后贷款才下来，再办理房产登记，前后用了20天左右。”有近期购房的朋友告诉我们。
而部分新盘可以延期10-30天内交齐首付，加上不同银行在贷款审批上也有差别，因此可能部分买房人的成交网签时间会更长。
但值得注意的是：认购≠最终成交。
在@深房查 上可以看到，过去一个月新房累计撤销认购超过1600套。
从这一层面来看：
认购套数更能反映实时的市场情况；
但网签成交套数更为准确。
另外，因为之前住建局从未公布过认购数据，所以如果要对比其他月份的情况，只能用网签数据。
即便如此，10月的网签成交情况也非常不错——9月新房住宅仅成交1686套，10月却超4000套！直接创下2021年12月以来的新高。
▲近4年深圳一手住宅预售网签情况 | @乐有家研究中心
二手房成交量同样有两个数据：
@深圳房地产中介协会 公布的合同录得量约为8269套，是2021年2月以来的最高点；
住建局公布的网签过户套数是6118套，是2021年3月以来的最高点，同时也超过了深圳楼市“荣枯线”5000套的标准。
▲近4年深圳二手住宅成交过户情况 | @乐有家研究中心
这两个数据同样有时间差，最终也是以网签过户数据为准。
所以，如果按最及时的数据来看，10月一二手住宅的确卖了20630套；以最准确的数据来看，则是成交了10271套。
但无论是哪个数据，都是近年非常不错的成绩了，也难怪有中介发喜报称一个月成交7亿、创5年新高。
【成交价】
涨了10%，还是跌了1%？
除了成交量之外，房价是涨是跌，也是目前比较多买房人关心的内容。
由于深圳新房价格受新入市项目的影响较大，这里不做讨论，直接以二手房价为例。
一方面，挂牌价跌了。
@乐有家研究中心 数据：
10月二手房挂牌均价约为6.63万/㎡，环比下跌约0.1%。
▲深圳10月挂牌价微跌 | @乐有家研究中心
另一方面，成交价上涨7-10%。
10月二手房成交均价约为6.3万/㎡，环比上涨约7%，基本回到了今年4-5月时的价格。
▲10月二手房成交价微涨 | @乐有家研究中心
相似的是，贝壳找房APP显示，二手房成交均价约为5.56万/㎡，上涨约10%。
▲10月二手房成交价明显上涨 | @贝壳找房
但同时，也有人摆出统计局近期公布的70城房价数据，称深圳房价跌了。
实际上，国家统计局10月18日公布的是9月份的商品房销售价格变动情况，显示深圳9月新房价格环比下跌1%、二手房价下跌1.3%。
而10月的房价变动情况，得等到11月18日才会公布，我们也会持续关注。
▲国家统计最新公布的房价数据仍在下跌，但此为9月数据，10月情况仍未出炉
值得注意的是，目前挂牌价下跌、成交价上涨的情况，也比较少见。
贝壳找房APP显示：
10月有8724套二手房涨价，但也有近1.9万套在降价。
虽然比9月的2.75万套要减少了很多，但也依然是涨价房源的2倍。
▲10月降价房源近1.9万套 | @贝壳找房
这说明大部分业主，还是希望趁新政窗口期快速卖房；而成交价上涨，有可能是受改善客户积极入市带来的影响。
@乐有家研究中心 数据显示，总价500万以上的房源成交占比从约39.5%，提升至约45%。
▲总价500万以上房源成交占比提升 | @乐有家研究中心
此外，重点片区也的确出现了较为明显的涨幅。
“百花片区10月成交了56套，比9月翻了三倍，成交价差不多回到了2023年底、2024年初的时候。”
“新政最初的时候，华润城均价已经跌到底部后，但后面两三周内均价涨了15%，而且成交量也在增加。”
部分中介表示，自己负责的片区出现量价齐涨的情况。
而从@贝壳找房 的数据来看：
深圳成交量TOP20片区，基本都实现了成交量翻倍，大运新城甚至翻了4倍多！
但成交价涨跌不一：
科技园、春风路、蛇口等片区，价格涨幅超过10%；
但坪山跌幅仍在10%左右，南山中心区、布吉关跌幅也超过5%。
或许，目前发声的更多是成交情况较好的片区中介，导致出现“人人喊涨”的错觉。
其他片区的情况，也可以参考@大咖深房团 的各区挂盘数据。
▲各片区挂牌量价变化 | @大咖深房团
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