“房子从挂牌到卖出去，刚好一个月，恰好新政也满月了。”最近，有成功卖房的深圳业主表示，“都说房价没涨，但我的小区是真的涨了，卖出的价格比心理预期都要高。”新政大招后，市场变化太快，总让人怀疑楼市到底实情如何。新房的情况我们前面就讨论过了，这次来聊聊二手房的情况。10月数据出炉后，@深圳买房计划 综合了贝壳找房APP的数据，整理出93个片区的成交均价、成交套数、挂牌均价以及变动情况等。成交价方面，超6成片区价格上涨，约3成片区仍在跌价。![]()
▲深圳93个片区价格涨跌情况（仅供参考） | 数据综合自：@贝壳找房从中可以看出，不同片区有涨有跌，也难怪大家对于房价情况众说纷纭。我们对比了9月、10月的成交均价，发现有59个片区在涨价，涨幅10%以上的片区有31个，包含福田9个、罗湖和南山各6个，其他基本都是各区的中心片区。▲各片区价格涨跌情况（或受不同户型单价影响，仅供参考） | 数据综合自：@贝壳找房不过，因为有些片区成交量比较小，很容易受过高/过低的单套价格影响，如果我们只选择成交量在10套及以上的片区，就只剩下8个片区： ![]()
看似非常夸张，最高涨幅高达36%，仿佛一个月就把过去跌掉的价格涨了回来。但其实不然，我们仔细对比了同户型的情况发现，发现大部分小区的实际涨幅在10%以内。像莱蒙水榭春天6期约88㎡的房源，从8月时总价720万上下，涨至 10月750万上下。 ![]()
8月成交总价约1030万，10月则上涨至1061万左右。这些小区都算是龙华TOP1梯队的学区房，可申请入读深圳高级中学北校区（初中部），因此比较受欢迎。华润城润府一期约88㎡的户型，此前成交价已跌至1020万以内，如今却能达到1200万左右。润府二期约148㎡的户型，在9月卖约1780万，10月就已经到了1880万。比如上述润府二期约148㎡房源，去年成交总价普遍过2000万。 ▲同户型去年成交价在2000万以上 | @深房行舟相比起涨价片区，跌价片区只有29个，且跌幅最大未超过30%。![]()
如果筛选连续2个月成交套数10套以上的片区，那就只剩下12个片区。 比较有意思的是，这些片区依然是多位于原关内片区，不少甚至是高峰期时涨价比较猛的片区，比如前海、八卦岭、沙井等。不过，据我们对比同户型房源的成交情况，发现部分片区的确有小幅下跌的情况，但大部分跌幅都在5%以内。片区信义金御半山三期约88㎡的房源，9月成交价约610万，10月跌至600万。龙珠花园A区约107㎡的房源，10月成交价约265万，9月时都还在275万。万科红四期约89㎡，也在一个月内从约402万跌至388万。![]()
绿海名都约77㎡的户型，10月成交价约495万，同户型7月成交价约545万。前海港湾花园约89㎡的户型，从7月的约756万，跌至10月的669万。恒立心海湾约139㎡的大户型，从7月的1093万跌至10月的1071万。
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▲3个月跌价约22万 | @乐有家
对比来看，深圳整体的二手房价已经回到今年年中以前，而前海却落后了。
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▲深圳二手房价重回2024年5月左右水平 | @乐有家研究中心
值得注意的是，也有片区表面上均价下跌了，但仔细对比却发现，其实已有部分房源在涨价。
⚡比如疑似跌幅TOP1的华强北，我们发现跌价房源数量＜涨价房源数量。同样是约74㎡的中楼层房源，10月成交总价约651万，但9月却是约663万，8月时更是675万。一个月跌价约12万，两个月跌价24万，跌降幅约4%。宝树台10月成交了一套约32㎡的户型，成交价约319万，但9月却成交了总价325万的房源。综合来看，个别片区出现“成交均价下跌”的情况，有可能是受前一个月成交量少、主力成交户型不同导致，关注具体片区的朋友需要仔细甄别。
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