放弃首付、踩踏式卖房!当年的“日光盘”现在咋样了?

楼市   2024-10-15 21:22   广东  
9.29重磅新政之后,深圳楼市是真的热闹。


有人刷刷买入,喜报满天飞;

也有人迫不及待卖出手里的房子。


特别是,在楼市高峰期热卖的新盘,很多从10月起解除限售,能在二手房市场上买卖。


回顾来看,当年不少热盘让买房人抢着上车。


在2020-2021年,深圳涌现了超60个日光盘。它们大部分得验资百万、千万看样板房,还得是“社保巨子”“摇号运气王”,才能买到。


而现在,@深圳买房计划 再去统计它们目前的挂牌套数、挂牌最低价等情况,却发现至少46个曾经的“日光盘”已有业主挂盘出售。




▲上下滑动查看完整图片,点击查看大图。数据统计自:贝壳找房/乐有家/深圳房地产信息网等,含重复房源;统计时间:2024/10/15



超60个抢破头的“日光盘”

有人大赚百万,有人亏掉首付?



由于新解除限售的小区,挂盘量通常不多,为了排除部分业主无心卖房、故意挂高价拉高小区均价,我们选取了最低挂牌单价作为参考。

         

 

其中,29个小区的最低挂牌单价,低于当年的销售均价。


偏差最大的,是位于龙岗中心区的保达誉都花园

         

 

一套约88㎡的房子,挂牌总价255万,单价低至约2.9万/㎡

         

 

▲保达誉都花园最低挂牌价


而当年,这个项目88㎡段的房源,最低总价也要362万、单价4.1万/㎡。

         

 

   

算下来,跌幅约30%,直接没了首付。

甚至都还没算贷款利息。

         

 

类似的还有:

万丰海岸城、中熙珑湾等,降幅25%以上;

璞誉府、碧桂园观麓等,跌幅在20%以上。


这些多是当年售价4-6万/㎡、处于外围区域的刚需盘。

(PS:在跌价盘中,深业鹤塘岭花园有回迁房在售,价格或因此被拉低。)


不过,也有涨价的项目。


约17个新盘的最低挂牌单价,高于开盘均价。

         

 

其中,深业中城是佼佼者。


开盘时均价13.1万/㎡,而现在最低挂牌单价也要17.5万/㎡,这还是在挂盘量不小的情况下,说明其市场价的确要远高于开盘价。

         

 

单价最低的,是一套约233㎡的房源,挂牌总价4080万而当年233㎡左右的户型,总价在2700-3300万左右。

 

3年时间,涨了约800万以上。

         

 

▲深业中城最低挂牌单价超17.5万/㎡


而且,深业中城的成交价也同样居高难下。


小区在今年就已经拿证满3年,5月时也成交过约233㎡的房源,总价4080万,业主的买入价是3010万。

         

 

去掉房贷利息,上涨空间也有500+万。

         

 

   

同样超受欢迎的豪宅打新盘-海德园,虽然挂牌价非常高,但目前挂盘量比较少、也没有成交案例,所以还需要继续观察。


而在挂盘量不低的小区中,深铁懿府一二期、天健悦桂府等的最低挂牌价也同样较高。

         

 

有消息称,深铁懿府一期最近成交了一套115㎡的房源,总价约1250万而这套房子当年的备案总价是1119万

         

 

3年涨了131万左右。

         

 

但如果按照首付3成、贷款30年、利率4.5%计算,3年多下来光利息就已经120万左右了,增值空间较为有限。

         

 

从这里也可以看出来,真正“打新”成功的盘,并不多。



新增近3000套挂牌房源

有网红盘开始“踩踏式”卖房!



事实上,在新政宣告解除3年限售后,在售房源就迅速增加了。

         

 

据@深圳房地产中介协会 数据:   

深圳二手房挂牌房源从9月30日的约6.44万套,涨至10月6日的约6.64万套,又再上涨至6.74万套。

         

 

两周时间,多了近3000套要卖的房源。


▲二手房挂盘量猛增 | @深圳房地产中介协会

         

 

“我打算趁这波行情赶紧卖掉,再重新在核心区买一套。”

         

 

@深圳买房计划 的一位朋友认为,当下政策比较利好,卖房会更容易些。

         

 

而当年热卖的大盘,更是有点“踩踏式挂盘”的感觉。


比如宝安沙井的华强城一期


2018年开盘就卖了1000多套;

2020年更是万人摇,就为了抢500多套房。   

         

 

去年开始,这超过1500套房源拿证满3年,开始在二手房市场上出售。

         

 

目前,贝壳+乐有家双平台加起来,挂出了100+套房子,挂牌率约6%。

         

 

▲华强城一期挂牌房源数量(含重复房源)


而这些还只是一期的量,三期两个平台加起来也有近30套在售,周边又有体量较大的珈誉府,竞争激烈。

         

 

这也难怪华强城的二手成交价早早跌破开盘价。

         

 

甚至,今年已经出现低至3.97万/㎡的成交价,而当年开盘的最低单价也要4.2万/㎡以上。

         

 

   

▲华强城一期最低成交单价已“破4”

         

 

位于龙华的璞誉府也类似。

         

 

2020年推出1400多套房源;

2021年加推125套。


目前有约62套在售(贝壳+乐有家),也同样竞争激烈。


所以,璞誉府当年最低备案价达到6.4万/㎡,现在的成交价却低至约5.87万/㎡


   

▲璞誉府最新成交价已“破发”


想来璞誉府不仅要和壹成中心的其他多个小区竞争,还要和周边“兄弟盘”尚云、壹湾府等新盘比价,价格想不“破发”都难。


更难的是,最近新解除限售的小区,还在不断增加挂牌房源。


我们上述盘点的“日光盘”中,至少有25个小区在近五天内增加了挂牌房源,仅4个小区减少了挂牌房源。


最典型的是润玺一期


小区在5天内增加了10套挂牌房源,目前在两个平台加起来有55套房子在售。


甚至,在10月14日一天就上架了十几套房源!


▲润玺一期一天内上架多套房源


同样地,深业中城挂牌了37套房源,而其总共售出的商品房不过400多套,挂牌率接近10%。


深铁懿府一期挂牌了22套房源;

远洋天著挂牌20套房源;

中海寰宇时代挂牌20套房源;

……


这些也都是刚刚解禁,就大量挂盘的小区。


可以看出,哪怕当年抢破头,现在想脱手的业主也并不少。


有人认为,当年少部分人加了杠杆入手的网红盘,估计早就撑不住想脱手了。


你还知道哪些小区解禁后,开始扎堆式卖房?




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