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不香了？转经营贷的深圳业主，又想转回房贷了！

楼市 2024-10-11 18:04 广东

经营贷还能转回低利率的房贷？

▲来源：微信社群

前段时间，一则网传消息让经营贷买房的业主看到希望。

若该消息属实，意味着经营贷业主可以享受低利率、额度提升、月供减压及还款周期延长的多重利好。

然而，这究竟是曙光初现，还是空欢喜一场？

经营贷可以转回房贷？
银行答复来了

“城里的人想要逃出来，城外的人想要冲进去。”

前几年，很多银行的经营贷利率已下调至2.8-3%的优惠利率，而同期大部分人的房贷利率，多在4-5%。

于是，很多贷款中介打出诱人的广告来吸引按揭买房的业主做转贷业务。

▲经营贷广告

虽然该操作属于违规行为，但部分存量房贷业主为了降低贷款利率，也要铤而走险把房贷置换成经营贷。

▲经营贷进入房市典型做法流程图

@深圳买房计划曾发出的一份投票，存量利率不降的情况下，选择转经营贷的有14.1%，仅次于提前还贷。

没想到风水轮流转，如今却有不少人想把经营贷置换回房贷。

@深圳买房计划咨询了做贷款的资深人士吴先生，他表示：“想把经营贷置换成房贷基本上是经营贷到期了，再续的时候拿不到之前的利率或者额度。”

据了解，经营贷的贷款额度基于房子的评估价值，经营贷能贷多少钱，得看房子值多少钱，银行一般按房子评估价的70%放贷。

想多贷点？那就得让评估公司把房子估高点。

可评估公司都是按市场成交价来的，尤其是现在房价一直跌，评估公司哪敢冒着被银行中断合作的风险乱估价。

例如：

业主欠银行经营贷300万，该房子目前市场价跌到350万，按公式计算是：

评估值x（网签价*系数）*抵押率=315万（350万*0.90%）x70%=220.5万

也就是说，业主再续经营贷只能贷出来220.5万，剩下的79.5万就要自己掏腰包补齐。

若按揭房贷，则网签价可以是360万，评估价也可以是360万，而首套房目前可贷85%，意味着房贷可以贷出来：

评估值360万*85%=306万。

比经营贷多贷出来80多万。

除了能贷出来更多钱外，二者利率差也大幅缩小。

抵押经营贷目前银行利率2.8-3%，但深圳首套房房贷利率已经低至3.4%，哪怕是存量房贷，也预计降到3.55%，远不是前几年近两个点的息差了。

显然，现在住房按揭的政策更好，经营贷的政策已经不在是最香的。

对此，@深圳买房计划咨询多家银行询问是否出台了经营贷转成房贷的政策。很遗憾的是，均表示未收到相关政策通知。

那么，网传的深圳经营贷转成房贷到底是怎么操作的？

这两个坑你务必要了解！

实际上，所谓的经营贷转回房贷，和房贷置换成经营贷都属于违规操作，上不得台面。

吴先生说：“房贷是基于房屋买卖，是由买房人向银行申请的贷款。所以想经营贷转到房贷，期间必然涉及到交易，而且还有税费，比如资金过桥产生的垫资费，手续服务费，过户税费的费用等等，这笔开支并不小。”

尤其是有两个风险点，一般家庭根本扛不起。

第一个风险点，经营贷转房贷的实质在于抵贷分离。

在经营贷转房贷一事中，经营贷的借款人为房主，房贷的借款人为买家，原本欠银行的债务由房主A承担变相变成由买家B承担，所以房主A需要找一个人来背这个房贷，同时房子还要以买卖的形式过户给B。

具体流程如下：

首先，A和B得通过中介签个买卖合同，再去网上备案。

然后，B得掏首付款放到监管账户里，再向银行申请房贷。等B的房贷批下来了，A就再还掉经营贷，解除房子抵押状态。

接着，房子交税完再抵押给银行，房贷的钱就直接打到A账上，A再拿去还之前借来还经营贷的钱。

流程虽然不难，但买家B却是个风险点，必须是个靠谱的人。

所以，有些贷款中介就给出损招了，让两口子离婚，房子归前夫/妻，再把房子卖给前夫/前妻。

听着就闹心，对吧？

第二个风险点，经营贷转房贷从本质上来说是违反了法规。

根据《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

经营贷转房贷中的房屋买卖一事并非真实的房屋买卖，显然违背了上述规定。

其次，如果个人通过欺骗手段从银行获取贷款，且这一行为给银行造成了重大经济损失（达到50万元及以上），那么将面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚。若造成的经济损失特别重大，或者有其他特别严重情节，如多次实施此类欺骗行为、涉及金额特别巨大等，则刑罚将加重为三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

值得注意的是，贷后检查也是不容忽视的一环。

随着经营贷转房贷现象的增多，监管部门与金融机构势必将加强对此类违规操作的监控与查处。

一旦被发现，不仅可能面临提前还款的要求，还可能遭受其他更为严厉的法律后果。

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