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不香了?转经营贷的深圳业主,又想转回房贷了!
楼市
2024-10-11 18:04
广东
经营贷还能转回低利率的房贷?
▲来源:微信社群
前段时间,一则网传消息让经营贷买房的业主看到希望。
若该消息属实,意味着
经营贷业主
可以享受低利率、额度提升、月供减压及还款周期延长的多重利好。
然而,这究竟是曙光初现,还是空欢喜一场?
经营贷可以转回房贷?
银行答复来了
“城里的人想要逃出来,城外的人想要冲进去。
”
前几年,
很多银行的经营贷利率已下调至2.8-3%的优惠利率,而同期大部分人的房贷利率,多在4-5%。
于是,很多贷款中介打出诱人的广告来吸引按揭买房的业主做转贷业务。
▲经营贷广告
虽然该操作属于违规行为,
但部分存量房贷业主为了降低贷款利率,
也要
铤而走险把房贷置换成经营贷。
▲经营贷进入房市典型做法流程图
@深圳买房计划 曾发出的一份投票,存量利率不降的情况下,选择转经营贷的有14.1%,仅次于提前还贷。
没想到风水轮流转,如今却有不少人想把经营贷置换回房贷。
@深圳买房计划 咨询了做贷款的资深人士吴先生,他表示:“想把经营贷置换成房贷基本上是经营贷到期了,再续的时候拿不到之前的利率或者额度。”
据了解,经营贷的贷款额度基于房子的评估价值,
经营贷能贷多少钱,得看房子值多少钱,银行一般按房子评估价的70%放贷。
想多贷点?那就得让评估公司把房子估高点。
可评估公司都是按市场成交价来的,尤其是现在房价一直跌,评估公司哪敢冒着被银行中断合作的风险乱估价。
例如:
业主欠银行经营贷300万,该房子目前市场价跌到350万,按公式计算是:
评估值x
(网签价*系数)
*
抵押率
=
315万(350万*0.90%)x70%=220.5万
也就是说,业主再续经营贷只能贷出来220.5万,剩下的79.5万就要自己掏腰包补齐。
若按揭房贷,则网签价可以是360万,评估价也可以是360万,而首套房目前可贷85%,意味着房贷可以贷出来:
评估值360万*85%=306万。
比经营贷多贷出来80多万。
除了能贷出来更多钱外,二者利率差也大幅缩小。
抵押经营贷目前银行利率2.8-3%,但深圳首套房房贷利率已经低至3.4%,哪怕是存量房贷,也预计降到3.55
%
,远不是前几年近两个点的息差了。
显然,现在住房按揭的政策更好,经营贷的政策已经不在是最香的。
对此,@深圳买房计划 咨询多家银行询问是否出台了经营贷转成房贷的政策。
很遗憾的是,均表示未收到相关政策通知。
那么,网传的深圳经营贷转成房贷到底是怎么操作的?
这两个坑你务必要了解!
实际上,所谓的
经营贷转回房贷,和
房贷置换成
经营贷都属于违规操作,上不得台面。
吴先生
说:“
房贷是基于房屋买卖,是由买房人向银行申请的贷款。所以想
经营贷转到房贷,期间必然
涉及到交易,而且还有税费,比如资金过桥产生的垫资费,手续服务费,过户税费的费用等等,这笔开支并不小。”
尤其是有两个风险点,
一般家庭根本扛不起。
第一个风险点,
经营贷转房贷的实质在于抵贷分离。
在经营贷转房贷一事中,经营贷的借款人为房主,房贷的借款人为买家,原本欠银行的债务由房主A承担变相变成由买家B承担,所以房主A需要找一个人来背这个房贷,同时房子还要以买卖的形式过户给B。
具体流程如下:
首先,A和B得通过中介签个买卖合同,再去网上备案。
然后,B得掏首付款放到监管账户里,再向银行申请房贷。等B的房贷批下来了,A就再还掉经营贷,解除房子抵押状态。
接着,房子交税完再抵押给银行,房贷的钱就直接打到A账上,A再拿去还之前借来还经营贷的钱。
流程虽然不难,但买家B却是个风险点,必须是个靠谱的人。
所以,有些贷款中介就给出损招了,让两口子离婚,房子归前夫/妻,再把房子卖给前夫/前妻。
听着就闹心,对吧?
第二个风险点
,经营贷转房贷从本质上来说是违反了法规。
根据《民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
经营贷转房贷中的房屋买卖一事并非真实的房屋买卖,显然违背了上述规定。
其次, 如果个人通过欺骗手段从银行获取贷款,且这一行为给银行造成了重大经济损失(达到50万元及以上),那么将面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚。若造成的经济损失特别重大,或者有其他特别严重情节,如多次实施此类欺骗行为、涉及金额特别巨大等,则刑罚将加重为三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
值得注意的是,贷后检查也是不容忽视的一环。
随着经营贷转房贷现象的增多,监管部门与金融机构势必将加强对此类违规操作的监控与查处。
一旦被发现,不仅可能面临提前还款的要求,还可能遭受其他更为严厉的法律后果。
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