9月24日，央行明确了降低LPR及存量贷款利率的预期，宣布降低二套首付比例等；9月26日，中央政治局会议近年来首次采用“促进房地产市场止跌回稳”“严控增量”等表述，要求继续调整限购政策等。![]()
内容看似繁杂，但其实对应着上车资金、还款压力、未来还贷预期，以及楼市前景等。几乎将购房人关心的问题都覆盖在内。读懂这份“诚意”与“决心”所蕴含的深意，手持现金的投资者，或许能在存银行嫌利息低、买股票嫌风险大之外，迎来新的更多选择。当前的楼市政策，降首付、降房贷利率、去新房库存、盘活停摆项目，以及明确要“止跌回稳”等等。力度之大，超出了许多人的预料。但事实上，早在2023年，重庆市原市长黄奇帆在回答“中国房价有没有跌到最低”的视频里，就已经给出过预判。“老百姓首付普遍在20%-30%，如今还了若干年，老百姓实打实首付可能有30%-40%。跌30%，老百姓还没出现整体的负资产，如果跌到40%、50%真变负资产，社会不稳定。如果跌到30%、40%以后，银行坏账就不是2%、3%，就是10%、15%，那不得了的，是金融的黑天鹅，这个时候救市政策出来一举几得，这是理性的逻辑，一定会发生。”![]()
从2016年7月中央政治局会议首次提出金融去杠杆，至今已经足足8年，银行的压力承受，政策制定者已经非常清晰。
此时推出降首付、降房贷利率，既因为美联储降息后，国内政策制定承压更小，但更重要的是，代表着国内稳楼市的决心、誓要恢复买房人的信心。甚至，等于公开表示：这就是价格的底部。上海易居房地产研究院副院长严跃进也直言：“这次‘止跌回稳’里的‘止跌’，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。”
政策宣告了市场底部，或许还有人想问：那经济能否支持？或许因为近年国际经济政治形势错综复杂，以至于很多人忽略了——当今中国，经济体量占世界经济约17%左右，是第一制造业大国、第一贸易大国，树大根深、难以撼动。更别说，中国上半年GDP增速依然达到5%，而且还在进一步降准、促进经济发展。![]()
▲2023年中国GDP占全球比重约17% | 数据来源：国际货币基金组织（IMF）就连IMF，也不得不在今年7月重新调整了预测：将2024年中国经济预期增速由4.7%提升至5%。再看国内的经济“风向标”、民营经济最活跃的城市深圳，你的信心只会更强烈。在2024年1-7月的经济数据对比中，深圳可谓是一骑绝尘：工业增加值累计同比增长11.5%，超越一众重点城市；固定资产投资累计同比增长7.3%、社会消费品零售总额保持正增长，领先一线城市；多项指标领跑一线城市、乃至全国，焕发出惊人的生机与活力。▲2024年1-7月全国重点城市经济数据对比 | @船长说金融 综合自各地统计局及梧桐树智库等这种率先复苏的暖意，并不停留在宏观层面，参与经济活动的个体，或许感知更深。宝安一位芯片代理公司的负责人透露，今年二季度的生意比一季度更好——事实上，深圳8月的进出口数据再创同期新高，连续31年领跑全国。个人层面，深圳就业人口首次达到1255.9万人，创下历史新高，就连创业密度也领先全国。毫无疑问，写在深圳基因里的奋斗、创新和探索精神，正在引领这座城市，率先走进复苏周期。而经济复苏护航下的楼市回暖，又会反哺经济，支撑经济结构转型。![]()
手握百万
5种资产配置对比
经济复苏，现金流入市场，你会如何抉择?
其实，早在政策加码前，就有一类资产已经在深圳悄然走红。
今年8月，深圳商务公寓网签套数环比上涨24.5%。当中大部分成交总价在300万以内。按首付约5成，买家多手握150万以内的资金。让我们暂时抛开对资产未来价格涨跌的预期，来看中长线持有各类常见投资产品的收益。
由此，我们把普通人常用的5种资产配置路径做个简单对比：![]()
普通人常见的资产配置方式优劣势一目了然，不同风险偏好的人可以根据自己的喜好选择。没有在股市上痛哭过的普通人，可能已经开始在搜索高股息率股票了。但是踩过坑的人，则转向其他投资渠道，比如优质小公寓。一是，由于总价更低，同区位同质素的小面积物业，租金回报率普遍高于大面积物业；
二是，由于租金更高，同区位同面积的公寓，租金回报率普遍高于住宅。
不论是@深圳贝壳研究院、@深圳乐有家研究中心，这两年发布的数据都表明，优质小公寓的出租回报率能超过3%、甚至接近4%。而从2024年初开始，深圳也出现不止一家机构，在寻找年回报率接近4%的公寓产品，准备长期持有。有的甚至直接买下一条腿的公寓，坐等收租。当然，每一种配置都没有对错。只是站在不同的时点，优先级会有所不同。在当下，想要足够稳健、跑赢大市，核心地段+高性价比+质素出色的小公寓，是绝对值得重点关注的产品。
比如，已经亮相的深业上林苑。
即便放在房住不炒的长远未来，放在30%的人能够住进保障房的未来，我们也可以相信，一定有相当部分年轻人，追求更高效的通勤方式，更舒适的生活品质，会选择住在核心地段、可可爱爱的小公寓里。
最无法忽视的是，未来一代，对自己的爱，和对生活的爱，永远胜过从前。
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从2015到2024，一个楼市小周期正在接近尾声。回顾这10年，虽然房子一定没有完美选项，但是核心地段加上主导品牌，几乎就是当时能选到的最优解。就像曾经招商在蛇口，华侨城在华侨城，华润在科技园，鸿荣源在宝中，前海投控在前海，还有如今上林苑的开发商——深业鹏基在福田八卦岭。始建于1982年的八卦岭，和蛇口一样，曾引领深圳工业的一个时代。从这里走出的本土知名企业，就有经典故事、安奈儿童装、先科激光、顺丰瓦通等，甚至还有世界500强中国平安。其前身是深圳市工业发展服务公司，正是当年八卦岭工业区的创建者，打造出八卦岭工业区、上林苑酒店等，具有片区标志性的产业。也由此，深业鹏基发展为深圳产城的先行者，业务涉足现代物业管理、物业租赁、实业投资等领域，城市运营早已写进企业基因里。42年后，八卦岭站在了福田文娱中心、教育中心、产业中心、金融中心的“四心”交汇之处。也正因为所处地段如此重要，早在2016年，片区宣布启动高达约550万㎡的城市更新，相当于2个华润城——以匹配下一个时代，让八卦岭在深圳担当起应有的责任和地位。随后2021年，八卦岭统筹更新法定图则发布：聚焦金融科技总部及研发企业，打造国家级金融科技先导试验区。参考福田区十四五规划，八卦岭正处于“一轴两翼”的东翼，将重点发展金融科技产业，引进风险投资、知识产权、孵化器等配套服务，将和香蜜湖、车公庙、河套共同撑起福田产城升级的大棋局。未来，片区居住人口规模约4.75万，就业人口规模约14.9万，将成为经济发达、配套丰富、生活多彩、宜业宜居的全新城区。 2015年6月，南山“巨无霸”旧改的首发产品华润城一期开盘。 只要在上林苑周边来场短途的City walk，你就能体会到丰富的生活乐趣。距离上林苑的步行距离，大约只有600米（百度地图）。改造完成后，体育场将由3.2万个座位提升到4.5万个座位，体育馆将由0.6万个座位提升到1.6万个座位，比春茧体育馆的12381个座位还要再多2000多个，可以承接大型演出。上林苑的业主，和idol最近的一刻，也许就会在这里发生，同时还可以再享受一波“演唱会红利”。2023年5月，五月天鸟巢演唱会期间，鸟巢周边5公里的住宿预订量大涨2400%；周杰伦2023嘉年华世界巡回演唱会海口站举行后，海口文旅局数据显示，带动旅游收入9.76亿元。只要看看八卦岭那些40多岁的住宅租客，除了就读，就是陪读。你就更能理解，这个片区的深圳实验学校中学部、深圳实验学校初中部、红岭中学本部、荔园小学北校区、百花小学、园岭小学等等深圳第一梯队学校，对家长的吸引力有多大。上林苑东侧紧邻荔园小学东校区，荔园笔架山学校也在建设中，一旁的6-1区还规划了一所30班小学，教育中心的优势显然还会愈发凸显。从八卦一路逛到八卦九路，再从园岭一街走到园岭九街，至少50多家各有特色的咖啡馆、烘焙店分布其间，不到100米就有一家，全国咖啡比赛的冠军店就在其中。八卦岭响彻深圳的名头，在于拥有花卉市场、美食一条街、艺展中心、服装文具、甚至旧书批发等，而它们都有自己固定的拥趸。换句话说，在经济发展的另一面，只要你热爱生活，走在八卦岭树影摇曳的街区里，就能找到独属于自己的快乐，鲜活的，有趣的，源源不断的快乐。周边逛得再久，终究也是要回家的，上林苑本身也有太多值得炫耀的宝藏亮点。网传的上林苑备案均价4.6万/㎡粗略预估，如果算上市面普遍86折优惠，单价大概4万/㎡左右。一套40㎡公寓总价大概160万左右（以实际备案价为准，仅供参考）。参考相隔1站地铁的华润万象华府（万象食家），41㎡一房一厅公寓租金4900元/月（链家app上同小区房源的中间价位），年租金回报率约为3.7%。▲华润万象华府（万象食家）41㎡一房一厅公寓租金 | 来源 链家APP
而且，周边高端产业人群丰富，租客又多又年轻，这还没有把演唱会时的租赁高峰计算在内呢。如果收租都嫌太累，其中部分单位还可以交给专业第三方运营，更稳定，也省心。据悉，上林苑目前推出了“提前强势兑付5年租金”的优惠，稳稳收益、满满安全感！精致的都市垂直综合体，主要的交通工具可以是：电梯。集商业、甲级办公、商务公寓于一体，楼上工作生活，楼下购物休闲，所有社区空间，都是我的“外挂”，生活永远不塞车。香港知名机构嘉柏建筑师事务所打造，荣获美国缪斯设计大奖，审美经过专业认证过。而且，约3.6米层高，户户带阳台、大采光面，仅这一点，几乎跑赢全城公寓。入户防火防盗门、橱柜、厨卫，均采用国际一线品牌，深圳高端公寓标准，全精装交付，省去装修的时间，拎包即住。全屋配备了日立变频式风管机静音中央空调，享受清凉，同时避开轰鸣。只说一个坊间传出的细节，上林苑曾经考虑是否要为业主配备按摩椅，就知道为业主未来享受生活考虑到怎样极致的地步。目前项目已经封顶，今年买，2025年8月底就能交付，还是精装交付。时间的确就是金钱，要么可以省下自己租房的钱，要么赚来可以租出去的钱。展示空间也已经开放，实体样板间将在9月28日开放，可以现场去体验。顺便看看繁华都市的天际线，还有爱丽丝主题花园，或者去看看公寓业主如何享受自己的专属大堂，而那个40㎡的一房一厅又有着怎样远超预期的宽景阳台。真的还有太多亮点，相信我，上林苑值得你重点关注，认真去算。顺便告诉大家一个惊喜：最新消息，推荐项目房源成功成交的，即可享受总价5%的奖励金额！最后，对八卦岭未来好奇的朋友，也可以私信或评论区留下邮箱，赠送八卦岭法定图则清晰大图。【免责声明】1、本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文是对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。3、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。4、学位政策以政府教育主管部门最新规定为准，对学校能否就读不做任何承诺。
