最近，深圳认购套数突8000套的消息，让业内大为振幅。
但与此同时，也传来了新房涨价的消息。
特别是热度高涨的光明，多个项目传出“回收折扣”“涨价”的说法。
消息一出，有人感叹开发商都不愁卖了；
有人觉得再不买要继续涨；
也有人质疑开发商是不是操之过急；
光明新盘率先涨价
真的是因为库存告急吗？
这周以来，传出已经涨价/收回部分折扣、即将涨价的项目，已经超过5个。
▲部分新盘传出涨价消息 | 图源：网络
以光明某项目为例：
尽管目前的产品相较之前，备案均价由约4.87万/㎡→4.29万/㎡（下降约6000元/㎡），但同时折扣也少了十多个点。
这导致总价上涨了约7%左右，同户型涨了十多、二十万。
微妙的是，多个涨价项目都在光明，它们有的收回折扣、有的降低佣金。
对此，有中介吐槽：
“之前谈好的客户，现在嫌太贵，说不卖了。”
难道真的是因为一个新盘日光、一个去化85%，给了开发商足够的底气？
有业内人士认为，销量好不是唯一原因，光明多数项目剩下的房源不多，而接下来入市的新盘也不多，使得开发商之间的竞争压力减小。
那么，光明新房真的开始告急了吗？
@深圳买房计划 整合得知：
10月，光明约有27个住宅项目在售。
其中：
3个项目已官宣/网传清盘；
12个项目去化50%以上；
4个项目去化不足3成。
（含备案+认购数据，已官宣去化情况的项目以官宣为准，下同）
这27个项目，带来超过1.6万套房源，目前已售出超过6000套（未计入现房项目，下同），整体去化率约45%。
看起来去化还不到一半，但这里需要注意两点：
一是，数据有延迟，已交定金的情况并不会体现在内。
特别是，部分开发商允许延迟交首付款，个别甚至可以在一个月内交齐，加上走网签流程，所以官网数据会比实际销售数据有延迟。
比如认筹超2000批的“日光盘”中建观月名邸，目前官方数据显示只有20套认购，预计网签数据需要到下个月才能显示完全。振业天境云庭也是同理。
二是，不同板块去化速度不同。
就如凤凰板块，集合了学校+地铁+低价的特点，去化多在50-90%之间；科学公园片区也因为未来规划看好，去化多在50%以上。
而目前几个表示要收回折扣的新盘，正位于这些板块。
其他大部分新盘，其实并未传出要涨价的意思，甚至个别“冷门”项目，连宣传积极性都不高。
“现在一些热度较低的项目，就希望周围热门项目卖完之后，能有客户分流到他们那边去。”有业内人士表示。
这也说明，目前新房市场也处于“K型分化”中。因此，剩余房源多不多，也得看不同的板块，不能一概而论。
值得注意的是，今年光明还将入市3个项目，带来近千套房源。
▲深圳四季度将入市的住宅
不过，粗略估算，光明新政后认购套数或超千套，很难说如果热度持续下去，这些库存会不会加速去化。
这么看，你觉得待售房源到底算多还是算少？
你看好开发商涨价吗？
依然是低价？
对比高峰期，降幅超30%！
除了去化加快、竞争压力变小外，开发商想要涨价的另一个原因或是：此前已经降价太多了。
比如科学公园周边。
开盘去化约85%的振业天境云庭，备案均价约4.8万/㎡，网传89折，折后约4.27万/㎡。
而一路之隔的安联尚璟府，在高峰期2021年拿证，当时的入市均价是5.2万/㎡。
相当于目前周边新房降价约18%。
又比如光明城板块。
“日光”的中建观玥名邸，备案均价3.8万/㎡，按最低的87折来算，折后均价约3.4万/㎡。
但事实上，项目其在宗地出让时，设定的最高均价是约5.03万/㎡，相当于现在是68折卖房！
并且，片区2023年的“日光盘”深房光明里，当时被认为是凤凰城“笋盘”，均价也去到了约4.46万/㎡。
而同样在光明城、直线1公里内的龙光玖瑞府，2021年拿证入市时，均价一度达到约5.18万/㎡！
这样对比下来，等于光明城片区的新房价格降了34%！
▲光明城站新房均价一度超过5万/㎡ | 图源：@深房查
但要知道，开发商的建设成本可不会因为降价而降低。比如光明城的中建观玥名邸，当年拿地的综合楼面单价达到2.1万/㎡。一般认为，土地成本应该占房价比例的30%-50%左右，而这一项目的占比已经超过了60%。
▲项目综合楼面价
当然，中建本身是建筑商起家，能一定程度上降低项目成本、将片区性价比拉至新高，但并不代表其他开发商的压力也不大。
所以，从这一层面来看，开发商涨价的行为，或许也是在给自身“回血”。
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