几年前，成都开启了回归主城的序幕。恰在此时，天府新区的一些楼盘价格，从多年连涨，到“突然”降价。于是乎，包括房地产行业人士在内，坊间开始出现了“天府新区如何如何”的论调。
首先说，大而化之地笼统讲“天府新区”，本身就不够准确。整个四川天府新区的规划面积是1578平方公里。成都“五城区”加一起，总共才423.28平方公里。也就是说，四川天府新区的规划面积，比四个“五城区”加一起，也就差100平方公里左右。
这还是说总面积，如果只算建成区，恐怕相当于四个“五城区”还不止。成都“五城区”从最早的“两河环抱区”，建设到如今的规模，用了大几十年时间。直到2000年代，二环边的很多地方，都还算郊区。
2014年，天府新区才整体获批，就算从第一天开始算，到现在也不过十年时间。十年，对于1578平方公里的四川天府新区而言，最多只能算是起步阶段。
十年来，天府新区的建设速度有目共睹。兴隆湖、科学城、中央商务区投用多年，“天东”、“天西”方兴未艾。部分楼盘，包括某些“超明星”项目，和二手房在内的降价，并不是天府新区独有的行情，而是再正常不过的市场调整，而已。
11月7日，也就是两天前，四川省人民政府发布了关于成都市关于成都市龙泉驿区等15个县（市、区）国土空间总体规划（2021—2035年）的批复（川府函〔2024〕269号）。
其中明确：将成都市双流区（四川天府新区直管区）建成成都未来城市新中心、成渝地区双城经济圈创新极核和开放门户、国家级新区高质量发展引领区、践行新发展理念的公园城市先行区。
这样一个定位，信号已经非常明晰。而且，从成立之初，尤其是2018年至今，四川天府新区直管区的目标定位，一直在升级加码。
这里需要着重强调一下“直管区”三个字。
首先要明确一个概念：法定行政区。随便一搜，就能找到这个概念的定义，我就不负责科普了。成都高新区和天府新区，都不属于法定行政区，关于这一点，如果有人要喷，请先做完个人科普再来。
四川天府新区的规划范围，覆盖了双流、龙泉、新津、简阳，和眉山。
如此，便不难将四川天府新区划分出一、二、三“圈层”了。
前述文件中的“成都市双流区（四川天府新区直管区）”，意思很好理解：就是从法定行政区划看属于双流的成都直管区。
直管区的成立时间，比四川天府新区整体获批，早了十个月。仅直管区的面积，就有564平方公里，比“五城区”加一起，还大了140多平方公里。
再具体点，就是：华阳、万安、正兴、兴隆、煎茶、新兴、永兴、籍田、太平九个街道。
直管区以内，无疑是天府新区的“一圈层”，以此类推。
但有一点需要注意：在天府新区的整体规划中，还有一部分是属于高新区的。具体讲，就是涉及到桂溪街道、中和街道和石羊街道的55平方公里。
这种重叠一点也不奇怪。从法定行政区划看，成都高新区覆盖了武侯、郫都和双流。其中，武侯和双流部分合称高新南区，郫都部分称为高新西区。
2017年，简阳市丹景乡、玉成乡、草池镇、新民乡、三岔镇、福田乡、芦葭镇、董家埂乡、清风乡、坛罐乡、海螺乡、石板凳镇共12个整乡（镇）483平方公里委托成都高新区管理。这些区域，坊间一度称之为“高新东区”。
非法定行政区的范围，原本就是可能会不断变化的。成都高新区成立之初，整个新川板块，都不属于高新。
在天府新区选房，首要的，是明确“圈层”。
在全成都选房，首要的，也是明确“圈层”。
抛开“圈层”谈天府新区，抛开“圈层”谈成都房产，房产置业不先明确“圈层”，活该“背时”！
