人还没老，房先老了

楼市 2024-08-29 08:03 广东

作者 | 万连山

来源 | 格隆（公众号ID：guru-lama）

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

万万没想到，自己的养老金还没着落，房子却要先领上养老金了。

8月23日，住建部宣布，已在上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等22个城市，开展房屋保险、房屋养老金、房屋体检三项制度试点。

具体多少钱、细则是怎样，还没公布……

很多人觉得，这就是种换了说法的新房产税。

对这种看法，官方严厉驳斥：传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会！养老金公共账户资金来源于地方财政、土地出让金、原公房出售资金等多渠道，不需要老百姓出钱。

政策的初衷，可能确实是好的，大家可能确实误读了。

但是，即便权威给出了解释，为什么大多数人依然不愿意往好的方向想？

因为，普通人、不排队、有好处，这就是个不可能三角。

2014年，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》发布，允许年龄60岁以上老人将房产抵押给保险公司，按月领取养老金。

直到老人去世后，保险公司有权处理抵押房产，优先用于偿还养老相关费用。

这个“允许”，就非常灵性。

10年前，舆论说的是靠房子养老；现在，突然就变了态度，成了人给房子养老。

恰好此时，土地又财政低迷，各个单位都缺钱。

这大概就跟对生育的定性差不多。

需要时，这就是个好东西；不需要时，就是大大的坏。

就这种情况，你说说，怎么能不让人多想呢？

你说落后吧，咱们连房屋养老金这种创新都搞出来了；你说先进吧，连人都还没保障好，却要去保障房子的养老。

既然官方已经辟谣，明确了房屋养老金不是房产税，那就别在这个模棱两可的问题上纠结了。

该来的一定会来，不妨客观去看待这件事。

房比人先老

中国的城市化进程很快，海量的房产都是集中出现的。

有了这个因，会结什么果非常明显——中国大部分房子必然会在相近的时间内老化。

这个时间点，很近了。

按照国家标准，住宅的使用年限理论上是50年。

所谓使用年限，指的是不用进行大规模维修，还能使用的时间长度。

不过50年只是理论上，实际上中国住宅的平均寿命不到30年。

具体原因，包括早年标准不完善，建造不科学，偷工减料，一些沿海城市用海沙替换河沙、造出了一堆豆腐渣等等……

30年都还算比较好的情况，有很多小区不到20年、甚至几年就出现漏水、墙体脱落、楼板空鼓现象……

根据住建部的数据，截至2022年底，全国城镇现有的房屋中，已有20%建成超过30年；到2040年，这个数值预计将达到80%。

2040年、80%，这比人口老龄化还要来得快。

所以从2023年开始，住建部才会在多次提出，要研究建立房屋保险、养老、体检新制度。

“提高住房建设标准，同时为老房子‘治病’。”

这是基本思路。

具体来说，就是以危房、老旧房为重点，定期安排专业人员检查：

超过使用年限三分之二的房屋，至少每5年检查一次；超过30年且经鉴定能继续居住的房屋，至少每3年检查一次；鉴定为C、D级且加固后的房屋，至少每2年检查一次。

如果检查后“确诊”了，只能实行旧改，大体上也有三种情况:

1.老化的宅基地房，翻建或整体维修；2.威胁住户人身安全的危房，必须拆除；3.妨碍城市规划的居住区，改建成医院、公园、地铁……

整体看上去，似乎是挺好的，但是首先就有一个最大的问题必须解决：钱从哪儿来？

开新单位、聘请专业人员、定期检修、翻建改建，每一样都要花钱。

即便能掏出钱，光政府授权、有资质的第三方、定期体检，这三个因素加一块，大部分资金估计都进了经办人自己兜里了。

大家都不是外宾，其中的道道傻子都知道……

从高购买成本，变成高居住成本。

如果这钱能用到实处，至少不算太坏。

能不能做到钱收得越多、公共服务越好？这个话题，也不好多聊……

不过最终的结果，或许是可以预测的。

撕裂和洗牌

财政的钱不是天上掉的。

虽然官方说了“不需要老百姓花钱”，但这玩意就跟增值税一个道理，纳税的主体虽然是在生产端，但最终买单的还是消费者。

这个话题依然点到为止，我们具体看看会对房地产市场造成什么影响。

首先要明确官方说的前提：房屋养老金不是房产税。

房产税主要与房价相关。比如500万的房子，要交3万税，50万的房子只用交3千。

房屋养老金与房价关系不大，主要与建筑成本相关。

一线城市500万的房子，与小县城50万的房子，建筑成本并没有多大区别，只是因为地价不一样。

所以两者的修缮、检修成本，也是差不多的。

比如你在深圳100平的房子，一年要5000元去“养老”；我在鹤岗100平的房子，一年同样要2000元“养老”。

不管这笔钱是直接自己出、还是间接自己出，结果都是一样。

小地方的房子本来就不太值钱了，谁愿意真的一直花钱去修缮？

不同地区的房屋持有成本，并不是同比例增加。

越是房价低的地区，持有房产越吃亏，这明显问题就很大。

更关键的是，这些地区很难把成本转嫁给租客，只能自己承担，不断失血，极端情况下房子甚至会成为负资产。

具体是什么样子的？

比如日本很多农村地方的房价，简直便宜到令人发指。

100万日元买一栋二层破小楼，送几亩地；在山区，买几千平地，也就两三百万日元；更夸张的，甚至还有售价1元的老屋……

这和白送没多大区别了，但真的是白送吗？

之所以白送给你，其实就是想把修缮金、房产税等持有成本，一并转移给买家。

为此，有些卖家不仅白送，甚至愿意倒贴钱……

不要觉得我们不会走日本老路。

真实情况是，我们走日本老路的概率非常之大，甚至比他们更彻底。

都知道，日本在泡沫经济时期，房地产及其火热，房子根本就不愁卖。

这一点，我们与之非常相似，开发商只要能拿到地，就能大赚特赚。

至于房屋质量，基本都没有去提升的动力，想的都是早点竣工拿钱。

正如上文举的几个例子，这一时期很多房屋的质量普遍较差，修缮的成本自然就高。

比如日本60年代造的老房子，维持至今每个月的修缮成本也只有约100日元/平米。

90年代造的房子，每个月修缮成本就飙升至约400日元/平米。

而最近两年造的新房子，修缮成本又降到每个月100-150日元/平米。

连能抗大地震的日本房子都出现了这么明显的区别。

那么多烂尾楼、危楼的新闻层出不穷，我们会怎样不必多说……

显然，就现在的时间节点，老楼确实很有必要去修缮、去“养老”，但这笔钱越是对欠发达的地区，越是负担重。

这就非常尴尬。

上亿的豪宅主人，一两万只是洒洒水；而对背着房贷的、或者本身房子就不太值钱的而言，这笔开支就很操蛋了。

当然，官方说了，这笔钱不会让百姓直接出，是从财政里拿。

但还是上面的问题。

这笔钱先不说有没有。即便有，过谁的手？

即便过手没问题，县镇的老旧房，真的值得花时间、金钱、人力物力维持吗？

有可能最终还是类似日本那样，让部分乡村县城的产业自然老去，让人口自然加速往大城市集中，从而推高大城市房价。

或许，这也是救房地产的一种手段吧。

舍一部分，救一部分。

尾声

小地方失去房地产，不只是失去了房地产，更失去了相关产业带动的商业圈。

没有商业，就意味着没有就业。

除了极少部分旅游城市、资源城市、老牌工业城市，当地普通年轻人靠什么生活？

再加上大城市本身具备的虹吸效应，人口尤其是年轻人口加速往大城市集中，必然是大趋势。

失去了年轻人，也就失去了一切。

比如日本第一座破产的城市夕张市，大街上到处是限制的住宅，90年代的兴建那些旅游设施，也早就破败不堪，杂草丛生、鲜有人迹。

偶尔见到行人出没，也都是银发的老人。

夕张只是日本的缩影。

目前，日本有27.3%的房子都处于闲置状态，没人接手、失去了资产价值。

它们的主人，或已经过世，或住进了养老院。

另外，预计到2033年，日本约58%的港口、24%的下水道、50%的隧道、67%的桥梁，都将达到50年寿命。

维修费用高达5.5万亿日元。

出于多方考虑，日本政府只选择性修缮部分人口集中、年轻人多的地方设施。

其余的，则全部抛弃。

夕张市的废弃房屋

年复一年，这幅惨淡景象，必然还会蔓延到更多地方。

无论人还是物，似乎都带着后现代的色彩，等待与城市一起走向生命的最后一刻。

我们这边，届时又会有多少城市从壮年走向暮年，为仍有年轻血液不断涌入的大都市，燃烧自己呢？（全文完）

本文转载自公众号格隆，中国领先的全球投资研究平台。全球视野，下注中国。

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