楼市517新政，降低首付比例，取消房贷利率下限。
至今各城市已经历了多次政策调整，房贷利率屡创新低。比如广州房贷利率已经干到2.9%了！
大家都非常关注：存量房利率能不能下调？如何下调？
01
存量房贷利息比现行利息，高出大几十万元
存量房贷利率普遍在4.3%，而现行房贷按照广州3.0%标准，我们计算一下，利息差了多少钱？
下面以300万元房贷为例计算，
存量房贷300万元，月供14846元，30年总利息234万元；
现行房贷300万元，月供12648元，30年总利息155万元；
月供高出2202元，总利息高出79万元。
79万元，够你在老家建一栋3层民房加装修，给父母一个安逸的“豪宅”了。
02
存量房贷利率是否会下调？
“4.3%的存量房贷款利率是否能跟着下调？”网络上的呼声非常强烈。
“商转公”，即在无需结清原商业贷款的情况下，将银行的住房贷款余额置换成住房公积金贷款。
需要注意的是，并不是所有的按揭都能“商转公”。
1）原房贷为组合贷的，一般无法“商转公”了。
2）一般需要有缴存公积金或已连续缴存一定期限的公积金才可办理，各城市可能要求不一。
3）并非所有城市都可以操作。不完全了解到的信息，江苏苏州、广东梅州、河南开封、吉林长春、辽宁盘锦、以及山东、河北、安徽等部分城市可以”商转公“具体可以找当地公积金中心了解。
商转公，是最方便快捷且安全的自我降息方式。
二、按揭转按揭、按揭转经营贷等非常规降息方式
最近几个月房贷一次次降息，我就跟同行开玩笑说：前两年贷款中介忙着帮业主按揭转经营贷，这下他们又要推按揭转按揭了。
果不其然，现在类似中介营销电话可多了。
为了让读者避坑，给大家分析一下，贷款中介说的转贷到底值不值得操作。（记得分享给你的家人亲友）
贷款中介大概会用两种方式营销业主们操作“降息”：
方法1，按揭转按揭（“卖”给自己人重新按揭）；
方法2，按揭转经营贷。
首先必须声明，不建议这样操作，因为这可能涉嫌贷款违规操作。
下面我们再分析一下这些所谓的“降息”操作到底是什么套路。
我们先分解一下数据：
以上文贷款金额300万为例，按揭30年期，等额本息还款，每月还款差额2202元，30年还清差额约79万元。
很多中介会跟你说，一转贷就能省近百万元！
其实不然。虽然贷款期限30年，但是我之前统计过的数据是房贷平均结清周期是7-8年，因为你可能中途卖房、置换或者有钱提前结清了。
我就直接按照300万元贷款10年结清为例，对比一下几种贷款的利息情况，
（1）原按揭4.3%，30年期月供14846元，10年还款178万，本金剩余238万，付息116万；
（2）新按揭3.0%，30年期月供12648元，10年还款151万，本金剩余228万，付息79万；
（3）经营贷3.0%，10年只还息不还本，月息7500元，付息90万。
按揭转按揭，10年利息省37万元；
按揭转经营贷，10年利息省26万元。
值不值得操作？就看操作成本和代价有多大了。
操作成本及风险点：
1.按揭转按揭，成本包括过户涉及的个税、契税、结清的资金成本或垫资成本（现在结清有可能几个月），还有中介服务费（如有）；
如果你需要垫资，那加上税费服务费等成本，妥妥的奔10%，而且这些成本可是一次性掏的。300万贷款意味着房子价值400多万，那么成本有可能要去到40万。
还有一个致命的风险点就是，帮你持有房产的“自己人”是否会有其他债务问题波及到你的房产安全，另外是否影响到你的户口、子女读书等问题。最重要的是，此操作可能涉嫌违规，万一你贷款还了，又贷不出来！
2.按揭转经营贷，成本包括你是否具有营业执照、经营流水以及过渡资金成本，还有中介费（如有）；
同样的如果需要垫资，以现在按揭的结清速度，随便都要耗掉你5%以上成本，如果你自己不是专业的，可能还有中介介入，可能又要耗费你1-3%的服务费。综合成本可能去到20万起步。
重要风险点就是，经营贷期限短，万一中途续贷出差池，或者因为房价下跌被银行要求补差价，你是否有足够现金流来解决？此外，经营贷利率不是固定一直不变的，若干年后可能会随着市场行情波动。另外强调一点，如果你本身确实是做生意的，该操作没问题；否则，注意合规性！万一你贷款还了，又贷不出来！
综合以上分析，两种方法的成本都不低，基本把你十年省的利息都一次性先搭进去了，而且还有操作失败风险，违规风险等等。
最后再说一句，
如果你在贷款方面是小白，且没有真正可靠的人指导，建议不要听信中介瞎搞，非必要别乱动。
有问题也可以咨询我，简单的问题可义务帮忙解答；如涉及太多细节的问题那可能需要付费咨询了，毕竟时间有限。
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