“深中通道”开了，中山商业追上珠海、佛山有戏？

楼市 2024-10-15 18:10 广东

城市商业报告

中山城市商业报告

本期作者

喵喵，情绪稳定的INTJ。

撰写 | 熊舒苗主编丨付庆荣

头图来源 | 视觉中国

内文图片 | 项目官微、官博等官方渠道

卢致珍对本文亦有贡献

深中通道通车，“泼天富贵”流向中山。

这座曾与顺德、南海和东莞并称“广东四小虎”的城市，重新被寄予“王者归来”的期待。

中山地处粤港澳大湾区几何中心，广佛、深港、珠澳三点之间，深中通道打开了中山的“东大门”，从大桥打卡热、文旅消费潮，到更深层次的跨城交流、产业互动，势如破竹。

但“人从众”的喧嚣声中，中山的商业之于外界依旧是个模糊存在。石岐万象汇爆红之前，中山商业的状态有种圈地自萌的封闭感、割裂感。

而事实上循着城市生长路径，改革开放至今，中山的商业从未停止进化，不过是囿于城市位置、行政规划、营商环境及人口特征的不同，进阶速度时快时慢。

当我们站在新十字路口，再次将目光聚焦至中山商业，发现一些可喜的变化正在发生：

9月8日，位于火炬高新区的中山富逸城TopPark正式开业，带来中山首个裸眼3D互动屏，首日客流超过20万、营业额超1200万元；

9月26日，“盒马鲜生”中山首店在中山石岐万象汇正式营业，工作日现场客流如织，创盒马2024年全国新开门店首日销售业绩第一，开业前三天客流量超10万人次；

5月21日，中山山姆会员商店签约奠基，项目建筑面积5.7万平方米，力争2025年9月开业，将成为大湾区开业的第10家山姆会员商店……

重磅项目接连落地、优质品牌纷纷入驻、客流水平不断提升。中山这头猛虎，啸声可否再次响彻大湾区？

遍地“老板”，

但商业档次普遍不高

中山，大湾区城市群中的“低调”一员。

经济总量比不上广州、深圳、佛山、东莞，旅游资源亦不如江门、珠海、肇庆、清远人气高。

可在十余年前，中山也曾高光过，经济稳居广东前五，后来因传统制造业增速放缓，逐渐降至全省第十左右。

近几年，中山开启产业转型之路、数度重塑产业筋骨，拥抱深圳、面向全球开展产业链招商……摇身变成新潜力股。

2023年，中山全年GDP为3850.65亿元，在广东21个地级以上市中排行第9；2024上半年，中山GDP为1885亿元，跃居第7，反超江门、茂名。

民营经济是中山的根基所在。这几年来，中山民营企业数量一直占据全市经营主体的95%以上，贡献了全市过半的GDP。

明阳新能源投资控股集团、木林森、中山大洋电机、中顺洁柔纸业等多个百亿级营收民营企业均出自此地。

据2024年中山市政府工作报告，2023年中山经营主体净增6.7万户，总量突破64万户，而中山常住人口约为445.8万（2023年），意味着平均每7个中山人中，就有一个老板。

反映在消费实力上，中山整体接近佛山、东莞水平。2023年，中山城镇居民人均可支配收入64856元，同比增长4.3%，在广东21市中排第6。

从商业发展情况来看，据赢商tech《2023中国城市商业力排行榜》，中山位居全国45名，属于商业3线城市，能带动区域、县域商业发展，但辐射能力逊于商业1线/准1线/2线。

另据赢商大数据，目前中山全市存量商业体量408万㎡，位居广东第5，仅次于深圳、广州、佛山、东莞；人均商业体量0.91㎡，已处于较高水平，趋于饱和。

具体看，中山商业以中小体量为主，档次普遍不高，均为中档、大众化项目。定位相似、供给充足，势必带来同质化竞争。匹配不了高人均居民可支配收入，部分高端消费需求外流成为必然。

中山自身良好的交通区位条件利于本地消费者高频跨市“微度假”：高铁半小时直达广州、珠海，半小时~1小时直达顺德、佛山西，自驾1小时到珠海……对于中山北部居民，顺德比市区近；对于南部居民，珠海比市区近，跨市购物更快捷。

资料显示，在珠海山姆会员店的消费者中，有大量来自中山的会员；在佛山岭南天地、广州太古汇等大湾区标杆商场，中山消费者是到访异地客群的重要组成部分。

此外，由于镇街经济发达、各片区消费水平差距不大，中山商业分布分散，缺乏强势中心商圈，难以形成核心辐射力，导致中山商业长期依赖本地客群，业态品牌对外地消费者吸引力弱。

◎中山主要商圈分布图

新老商场分庭抗礼，

注重本地市场深耕

商业格局上，当前中山商业呈现鲜明的地域属性。

据赢商大数据统计，中山九成以上购物中心及百货为民企运营商项目，当中不少为中山本地企业旗下，“地头蛇”中山大信置业有限公司拥有项目数10余个。

近些年，随着保利广场、华发商都、万象汇、天虹购物中心、星河COCO City等连锁产品线购物中心陆续进驻，打破了中山商业长期以来的单一局面，市场活力日愈提升。

经笔者实地探访，中山商业项目多以综合体形式呈现，商场与写字楼、住宅、酒店等深度绑定，以商业带动住宅去化，与写字楼、酒店共享客流。主流商业项目以深耕本地、服务社区为经营要义，整体业态构成偏向刚需服务性质，超市、休闲餐饮、书店、影院等是标配，中高端零售、稀缺体验存在较大市场空白。

下文，我们剖析了中山当前运营较好的4大新老商场，以更为具象、清晰呈现中山商业模样：

中山利和广场：

209米高地标级项目，常年人气王

项目位于中山市东区核心CBD地段，总建筑面积42万㎡，由13万㎡利和广场购物中心、利和国际金融中心、利和希尔顿酒店、利和国际公馆（利和新天地）四大板块组成，209米高双子星塔楼共计110层，2012年开业，是中山首个最高建筑地标和城市名片。

区位优越、定位中山高端客群，利和广场一直是高级次连锁品牌进入中山的首选，典型品牌如BLT精品超市、顺电、UNIQLO、H&M、MLB、西西弗书店、CHARLES & KEITH、乐凯撒披萨等。

利和广场以城市首店为招商定位，持续主动调整优化品牌矩阵，如近期新引进蚂蚁洞、store by. jpg、GiGi LUCKY舒芙蕾等人气餐饮品牌中山首店，不断稳固城市潮流地标地位。

此外，商场还经常举办各种形式的营销主题活动，年均上百场，做到每个节假日、每个周末都有好玩、有趣、惠客活动，客流表现长期位居中山前列。

公开资料显示，今年国庆首日起，利和广场客流量显著攀升，截至10月5日，国庆期间累计客流量高达50万人次，创年内新高。

中山假日广场：

中山文旅第一站，文艺特色圈粉

中山假日广场地处石岐区兴中道与孙文东路之交、中山城区核心地段。项目于2004年8月开业，商业面积不足5万㎡，是个“小而美”的精致消费空间，具有浓厚的文化艺术氛围，2021年上榜首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区（全省仅5个获奖项目）。

假日广场业态包括餐饮、超市、服装、文创手工坊、谷子店等，最令人称道的是雕塑艺术品、打卡点随处可见，还有室内人造水池、水族馆，常设传统雕塑造像馆、中古椅具设计展、木工具展馆、古铜钟展等诸多主题区域，并不定期打造各种地域特色的创意展览，带来常逛常新的沉浸式艺术盛宴。不少当地消费者在社交平台表示，“最喜欢逛的商场，没有之一”、“很有特色，每次来都不一样”。

中山富逸城TopPark：

体量TOP1，场景吸引力杠杠

富逸城TopPark，位于中山火炬高新区长江北路与孙文东路交会处，是广东省和中山市重点建设项目，今年9月8日开业，经营面积18万㎡，为超68万㎡城市综合体的购物中心部分。

富逸城TopPark西承主城区，东接火炬开发区，距离中山站仅3.6公里，靠近深中通道，所在的长江路是中山城区目前唯一“全程无红绿灯”的南北干道，四通八达。

并且，长江路鳌溪隧道直连购物中心地下智能化车库，超2500个停车位，可免费停车5小时，很好地解决了中山消费者“最头痛”的停车难问题。

富逸城TopPark集MALL、街区、空中乐园等于一身，设有多个特色场景打卡点：超300米长、以戏水锦鲤为主题的锦里步行街；近1000㎡挑高6层的室内瀑布中庭，真水和灯光呼应；6楼超10000㎡的星空乐园，有大型户外儿童乐园、超400米的跑道、婚纱草坪等。

项目吸引超200个国际国内知名品牌店铺入驻、超60个首店品牌，满足中山消费者对消费品质与格调的期待。包括主力店永旺精品超市、i.t潮牌集合店、UR、NITORI宜得利家居、Meland Club、覔书店、富逸影城CINITY、星际传奇等；引进70多家餐饮品牌，如八合里、蛙来哒、怂火锅、太二酸菜鱼、大榕树下、湘辣辣等，涵盖多元特色菜系。

中山石岐万象汇：

华润万象生活中山“首秀”，满足品质生活需求

石岐万象汇由华润万象生活与金鹰（亚洲）集团合作运营，由原完美金鹰广场金鹰汇升级改造而来，位于石岐孙文东路，与中山假日广场仅一街之隔。项目于2022年11月25日开业，商业体量约12万㎡，涵盖地上地下共6层，拥有超3000个停车位。

项目引进近200家品牌、超90家中山首进品牌、超120家高标店，涵盖服饰、超市、黄金珠宝、数码、潮玩、家居、美妆集合店等丰富零售业态，以及多品类餐饮、大型室内儿童乐园、娃娃机、电玩城等，还拥有中山首个mamacare母婴中心。

其中，位于负一层的中山首家盒马鲜生，面积超3500㎡，提供商品种类近万种，可为周边3公里区域提供即时零售服务，最快30分钟送达，刷新中山零售消费体验。

项目打造了“MALL+内嵌广场”特色场景组合，与室内店铺紧密相连的户外微风广场拥有约500㎡活动场地，涵盖社交游憩、活动展演功能，集齐霸王茶姬、心研茶、茶救星球、乐凯撒、丘大叔等休闲餐饮店。

中山商业新高光时刻，

正在到来？

深中通道开通后，周末、节假日都有大量游客从周边城市涌入中山，带动大小餐饮店、购物中心、旅游景点、酒店客量明显增长。当地网友直呼，“到处都是粤B车”、“中山乳鸽不够吃了”……

今年国庆假期，中山市累计接待游客341.38万人次，较2023年按可比口径上升102.36%，实现旅游收入19.68亿元。

以深中通道通车为破局点，串联湾区城市、中山各区域的交通网逐渐成型，与湾区大多数城市的“1小时生活圈”正变成现实，进一步放大中山湾区城市几何中心的优势。

事实上，近些年来，中山持续在推进各种高速路、快速路、轨道等交通道路的规划建设。“十四五”规划中，中山在综合交通运输体系建设领域投资超2000亿元。

《中山市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）公示》（下称总体规划）显示，中山将建设成为湾区西岸重要综合交通枢纽，规划建设包括航空与港口航运、2主3辅铁路枢纽、4条国铁5条城际、6横4纵高速网、1张快速网的高效枢纽体系，从而“推动中山融湾入圈·环湾向东”“对接深圳、协作广佛、借力南沙、联动珠海、携手江门”。

此规划下，中山地铁时代即将到来。日前，南沙至珠海（中山）城际（万顷沙一兴中段）最深的车站——火炬站顺利封底。待开通后，线路将与广州地铁18号线贯通运营，从中山中心城区到广州中心城区最快或只需45分钟。其中，主要站点“兴中站”临近中山假日广场、中山石歧万象汇，利好项目客流再提升。

不过，一波波“泼天富贵”降临小城，考验也随之而来。有中山市民抱怨“堵车堵到怀疑人生”，为“躲”人流选择“周末节假日在家里待着”、反向流入周边城市消费……

因此，在加码与周边城市的联结外，加快改善市内交通条件、加强城市道路交通管理，亦是中山留住消费的关键一环。此外，有外地游客认为当地“服务没跟上”，在服务态度、细节管理上仍有诸多提升空间。

不难看出，时代新红利与新流量之下，拥有价格优势、地域文化特色的中山商业确实等来了新一轮商业进阶的机会，万象汇、盒马、山姆争相入局便是明证之一。

可流量需要持续转化，才能变为真正推动城市商业变革的力量。基于此，中山商业需借此契机，擦亮地域特色（相关内容：热度飙升，中山这12个爆红的品牌正加速开店！）、优化品牌组合、提升服务质量，不断吸引增量客群。

中山商业的转型升级之战，正在开场。与其低调保守、亦步亦趋，默默耕耘“一亩三分地”，不如抓住机会、乘势崛起，协力把“蛋糕”做大，静待真正的爆红时刻到来。

· end ·

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