“深中通道”开了,中山商业追上珠海、佛山有戏?

楼市   2024-10-15 18:10   广东  

城市商业报告



中山城市商业报告



本期作者




喵喵,情绪稳定的INTJ。

撰写 | 熊舒苗 主编丨付庆荣

头图来源 | 视觉中国

内文图片 | 项目官微、官博等官方渠道

卢致珍对本文亦有贡献



深中通道通车,“泼天富贵”流向中山。

这座曾与顺德、南海和东莞并称“广东四小虎”的城市,重新被寄予“王者归来”的期待。

中山地处粤港澳大湾区几何中心,广佛、深港、珠澳三点之间,深中通道打开了中山的“东大门”,从大桥打卡热、文旅消费潮,到更深层次的跨城交流、产业互动,势如破竹。

但“人从众”的喧嚣声中,中山的商业之于外界依旧是个模糊存在。石岐万象汇爆红之前,中山商业的状态有种圈地自萌的封闭感、割裂感。

而事实上循着城市生长路径,改革开放至今,中山的商业从未停止进化,不过是囿于城市位置、行政规划、营商环境及人口特征的不同,进阶速度时快时慢。

当我们站在新十字路口,再次将目光聚焦至中山商业,发现一些可喜的变化正在发生

9月8日,位于火炬高新区的中山富逸城TopPark正式开业,带来中山首个裸眼3D互动屏,首日客流超过20万、营业额超1200万元;

9月26日,“盒马鲜生”中山首店在中山石岐万象汇正式营业,工作日现场客流如织,创盒马2024年全国新开门店首日销售业绩第一,开业前三天客流量超10万人次;

5月21日,中山山姆会员商店签约奠基,项目建筑面积5.7万平方米,力争2025年9月开业,将成为大湾区开业的第10家山姆会员商店……


重磅项目接连落地、优质品牌纷纷入驻、客流水平不断提升。中山这头猛虎,啸声可否再次响彻大湾区?

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遍地“老板”,

但商业档次普遍不高

中山,大湾区城市群中的“低调”一员。

经济总量比不上广州、深圳、佛山、东莞,旅游资源亦不如江门、珠海、肇庆、清远人气高。

可在十余年前,中山也曾高光过,经济稳居广东前五,后来因传统制造业增速放缓,逐渐降至全省第十左右。

近几年,中山开启产业转型之路、数度重塑产业筋骨,拥抱深圳、面向全球开展产业链招商……摇身变成新潜力股。

2023年,中山全年GDP为3850.65亿元,在广东21个地级以上市中排行第9;2024上半年,中山GDP为1885亿元,跃居第7,反超江门、茂名

民营经济是中山的根基所在。这几年来,中山民营企业数量一直占据全市经营主体的95%以上,贡献了全市过半的GDP

明阳新能源投资控股集团、木林森、中山大洋电机、中顺洁柔纸业等多个百亿级营收民营企业均出自此地。

据2024年中山市政府工作报告,2023年中山经营主体净增6.7万户,总量突破64万户,而中山常住人口约为445.8万(2023年),意味着平均每7个中山人中,就有一个老板

反映在消费实力上,中山整体接近佛山、东莞水平。2023年,中山城镇居民人均可支配收入64856元,同比增长4.3%,在广东21市中排第6


从商业发展情况来看,据赢商tech《2023中国城市商业力排行榜》中山位居全国45名,属于商业3线城市,能带动区域、县域商业发展,但辐射能力逊于商业1线/准1线/2线。

另据赢商大数据,目前中山全市存量商业体量408万㎡,位居广东第5,仅次于深圳、广州、佛山、东莞;人均商业体量0.91㎡,已处于较高水平,趋于饱和。

具体看,中山商业以中小体量为主,档次普遍不高,均为中档、大众化项目。定位相似、供给充足,势必带来同质化竞争。匹配不了高人均居民可支配收入,部分高端消费需求外流成为必然。

中山自身良好的交通区位条件利于本地消费者高频跨市“微度假”:高铁半小时直达广州、珠海,半小时~1小时直达顺德、佛山西,自驾1小时到珠海……对于中山北部居民,顺德比市区近;对于南部居民,珠海比市区近,跨市购物更快捷。

资料显示,在珠海山姆会员店的消费者中,有大量来自中山的会员;在佛山岭南天地、广州太古汇等大湾区标杆商场,中山消费者是到访异地客群的重要组成部分。

此外,由于镇街经济发达、各片区消费水平差距不大,中山商业分布分散,缺乏强势中心商圈,难以形成核心辐射力,导致中山商业长期依赖本地客群,业态品牌对外地消费者吸引力弱。


◎中山主要商圈分布图

2



新老商场分庭抗礼,

注重本地市场深耕

商业格局上,当前中山商业呈现鲜明的地域属性。

据赢商大数据统计,中山九成以上购物中心及百货为民企运营商项目,当中不少为中山本地企业旗下,“地头蛇”中山大信置业有限公司拥有项目数10余个。

近些年,随着保利广场、华发商都、万象汇、天虹购物中心、星河COCO City等连锁产品线购物中心陆续进驻,打破了中山商业长期以来的单一局面,市场活力日愈提升。

经笔者实地探访,中山商业项目多以综合体形式呈现,商场与写字楼、住宅、酒店等深度绑定,以商业带动住宅去化,与写字楼、酒店共享客流。主流商业项目以深耕本地、服务社区为经营要义,整体业态构成偏向刚需服务性质,超市、休闲餐饮、书店、影院等是标配,中高端零售、稀缺体验存在较大市场空白

下文,我们剖析了中山当前运营较好的4大新老商场,以更为具象、清晰呈现中山商业模样:

中山利和广场:

209米高地标级项目,常年人气王


项目位于中山市东区核心CBD地段,总建筑面积42万㎡,由13万㎡利和广场购物中心、利和国际金融中心、利和希尔顿酒店、利和国际公馆(利和新天地)四大板块组成,209米高双子星塔楼共计110层,2012年开业,是中山首个最高建筑地标和城市名片。


区位优越、定位中山高端客群,利和广场一直是高级次连锁品牌进入中山的首选,典型品牌如BLT精品超市、顺电、UNIQLO、H&M、MLB、西西弗书店、CHARLES & KEITH、乐凯撒披萨等。

利和广场以城市首店为招商定位,持续主动调整优化品牌矩阵,如近期新引进蚂蚁洞、store by. jpg、GiGi LUCKY舒芙蕾等人气餐饮品牌中山首店,不断稳固城市潮流地标地位。

此外,商场还经常举办各种形式的营销主题活动,年均上百场,做到每个节假日、每个周末都有好玩、有趣、惠客活动,客流表现长期位居中山前列

公开资料显示,今年国庆首日起,利和广场客流量显著攀升,截至10月5日,国庆期间累计客流量高达50万人次,创年内新高。


中山假日广场:

中山文旅第一站,文艺特色圈粉


中山假日广场地处石岐区兴中道与孙文东路之交、中山城区核心地段。项目于2004年8月开业,商业面积不足5万㎡,是个“小而美”的精致消费空间,具有浓厚的文化艺术氛围,2021年上榜首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区(全省仅5个获奖项目)。


假日广场业态包括餐饮、超市、服装、文创手工坊、谷子店等,最令人称道的是雕塑艺术品、打卡点随处可见,还有室内人造水池、水族馆,常设传统雕塑造像馆、中古椅具设计展、木工具展馆、古铜钟展等诸多主题区域,并不定期打造各种地域特色的创意展览,带来常逛常新的沉浸式艺术盛宴。不少当地消费者在社交平台表示,“最喜欢逛的商场,没有之一”、“很有特色,每次来都不一样”


中山富逸城TopPark:

体量TOP1,场景吸引力杠杠


富逸城TopPark,位于中山火炬高新区长江北路与孙文东路交会处,是广东省和中山市重点建设项目,今年9月8日开业,经营面积18万㎡,为超68万㎡城市综合体的购物中心部分。


富逸城TopPark西承主城区,东接火炬开发区,距离中山站仅3.6公里,靠近深中通道,所在的长江路是中山城区目前唯一“全程无红绿灯”的南北干道,四通八达。

并且,长江路鳌溪隧道直连购物中心地下智能化车库,超2500个停车位,可免费停车5小时,很好地解决了中山消费者“最头痛”的停车难问题。

富逸城TopPark集MALL、街区、空中乐园等于一身,设有多个特色场景打卡点:超300米长、以戏水锦鲤为主题的锦里步行街;近1000㎡挑高6层的室内瀑布中庭,真水和灯光呼应;6楼超10000㎡的星空乐园,有大型户外儿童乐园、超400米的跑道、婚纱草坪等。


项目吸引超200个国际国内知名品牌店铺入驻、超60个首店品牌,满足中山消费者对消费品质与格调的期待。包括主力店永旺精品超市、i.t潮牌集合店、UR、NITORI宜得利家居、Meland Club、覔书店、富逸影城CINITY、星际传奇等;引进70多家餐饮品牌,如八合里、蛙来哒、怂火锅、太二酸菜鱼、大榕树下、湘辣辣等,涵盖多元特色菜系。


中山石岐万象汇:

华润万象生活中山“首秀”,满足品质生活需求


石岐万象汇由华润万象生活与金鹰(亚洲)集团合作运营,由原完美金鹰广场金鹰汇升级改造而来,位于石岐孙文东路,与中山假日广场仅一街之隔。项目于2022年11月25日开业,商业体量约12万㎡,涵盖地上地下共6层,拥有超3000个停车位。


项目引进近200家品牌、超90家中山首进品牌、超120家高标店,涵盖服饰、超市、黄金珠宝、数码、潮玩、家居、美妆集合店等丰富零售业态,以及多品类餐饮、大型室内儿童乐园、娃娃机、电玩城等,还拥有中山首个mamacare母婴中心。

其中,位于负一层的中山首家盒马鲜生,面积超3500㎡,提供商品种类近万种,可为周边3公里区域提供即时零售服务,最快30分钟送达,刷新中山零售消费体验。

项目打造了“MALL+内嵌广场”特色场景组合,与室内店铺紧密相连的户外微风广场拥有约500㎡活动场地,涵盖社交游憩、活动展演功能,集齐霸王茶姬、心研茶、茶救星球、乐凯撒、丘大叔等休闲餐饮店。


3



中山商业新高光时刻,

正在到来?

深中通道开通后,周末、节假日都有大量游客从周边城市涌入中山,带动大小餐饮店、购物中心、旅游景点、酒店客量明显增长。当地网友直呼,“到处都是粤B车”、“中山乳鸽不够吃了”……

今年国庆假期,中山市累计接待游客341.38万人次,较2023年按可比口径上升102.36%,实现旅游收入19.68亿元

以深中通道通车为破局点,串联湾区城市、中山各区域的交通网逐渐成型,与湾区大多数城市的“1小时生活圈”正变成现实,进一步放大中山湾区城市几何中心的优势。

事实上,近些年来,中山持续在推进各种高速路、快速路、轨道等交通道路的规划建设。“十四五”规划中,中山在综合交通运输体系建设领域投资超2000亿元

《中山市国土空间总体规划(2020-2035年)(草案)公示》(下称总体规划)显示,中山将建设成为湾区西岸重要综合交通枢纽,规划建设包括航空与港口航运、2主3辅铁路枢纽、4条国铁5条城际、6横4纵高速网、1张快速网的高效枢纽体系,从而“推动中山融湾入圈·环湾向东”“对接深圳、协作广佛、借力南沙、联动珠海、携手江门”


此规划下,中山地铁时代即将到来。日前,南沙至珠海(中山)城际(万顷沙一兴中段)最深的车站——火炬站顺利封底。待开通后,线路将与广州地铁18号线贯通运营,从中山中心城区到广州中心城区最快或只需45分钟。其中,主要站点“兴中站”临近中山假日广场、中山石歧万象汇,利好项目客流再提升。


不过,一波波“泼天富贵”降临小城,考验也随之而来。有中山市民抱怨“堵车堵到怀疑人生”,为“躲”人流选择“周末节假日在家里待着”、反向流入周边城市消费……

因此,在加码与周边城市的联结外,加快改善市内交通条件、加强城市道路交通管理,亦是中山留住消费的关键一环。此外,有外地游客认为当地“服务没跟上”,在服务态度、细节管理上仍有诸多提升空间。

不难看出,时代新红利与新流量之下,拥有价格优势、地域文化特色的中山商业确实等来了新一轮商业进阶的机会,万象汇、盒马、山姆争相入局便是明证之一。

可流量需要持续转化,才能变为真正推动城市商业变革的力量。基于此,中山商业需借此契机,擦亮地域特色(相关内容:热度飙升,中山这12个爆红的品牌正加速开店!、优化品牌组合、提升服务质量,不断吸引增量客群

中山商业的转型升级之战,正在开场。与其低调保守、亦步亦趋,默默耕耘“一亩三分地”,不如抓住机会、乘势崛起,协力把“蛋糕”做大,静待真正的爆红时刻到来。



· end ·

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