上海豪宅市场，为何依然“疯狂”？
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2024-04-15 16:13
北京
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香港楼市，一下子“支棱”起来，源自于“全面撤辣”显神威。根据美联物业监测数据显示，自香港住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税及新住宅印花税以来，3月香港新房成交按环比增长14.5倍至4200套左右，创下自1998年以来的单月新高。二手住宅成交约5000套，环比增长近85%。清明小长假期间，香港楼市继续火爆。4月6日，由李嘉诚旗下的长实集团与港铁合作开发的黄竹坑港岛南岸第3B期“Blue Coast”项目开盘。首轮推售422套房，当天约413个单位接近售罄，最终销售套现近75亿港元，创下香港《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来新盘单日销售金额的最高纪录。上海楼市则是豪宅市场持续发威，让人不禁感叹，魔都的“有钱人”是真多。3月28日，位于上海黄浦区的中海·顺昌玖里开盘选房，最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿元的成绩刷新国内楼市开盘记录。该项目，此次开盘512套房源户型面积从151平方米到325平方米不等，项目备案均价为17.2万元/平方米，套均总价约4000万元。4月9日，陆家嘴板块的豪宅项目滨江凯旋门三期公布的入围分为113.04分，这也是2021年积分政策以来上海第3高入围分，仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的第三高入围分楼盘。该项目三期推出最后4幢高层住宅，共212套房源，均价17.28万元/平方米，套均总价超4000万元。目前，该项目已完成认购，总认购1000多组，该项目认购金额达35亿元，创今年上海新房认购金额新高。4月9日，位于上海市长宁区剑河路2000弄57号一套房产，经过1904轮激烈竞价，以1.28亿元的价格拍卖成功，该套房屋折合单价约21.33万元/平方米。受高端住宅跑步入市，且成交业绩相当不俗的影响，3月份上海新房套均总价1086万元/套，环比增长73%，同比增长47%。乖乖，一个月新房成交套均总价超千万，也只有魔都才能如此傲娇。4月14日中午，位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期首批次204套房源，获得超170%认筹率。该项目主推建面约250~380平方米的顶豪产品，还有建面约533平方米的摘星大宅，均价16.8万元/平方米，套均总价约5000万元，是2024年截止目前入市的上海豪宅套总价的天花板。![]()
那么，问题来了，全国楼市普遍波澜不惊的情况下，上海豪宅市场为啥会这么火?
中海·顺昌玖里位于上海黄浦区新天地板块，是上海响当当的豪宅区，在这里有豪宅是身份的象征。除了地段无敌，其新房价格也是相当香。根据丽兹行的数据显示，目前翠湖天地隽荟有2套挂牌房源，挂牌总价介于8500万元至1.8亿元，挂牌单价介于21.86万元/平方米至28.69万元/平方米。中海建国里挂牌3套房源，挂牌总价介于3260万元至4200万元，挂牌单价介于23.57万元/平方米至26.20万元/平方米。相比而言，均价17.2万元/平方米的中海·顺昌玖里，一二手倒挂行情明显。位于陆家嘴滨江的滨江凯旋门，是整个陆家嘴核心区最后的新房，周边有汤臣一品、中粮海景壹号等全国都“叫得上号”的顶级豪宅。据悉，目前滨江凯旋门一期、二期的二手房报价约为20万元/平方米，相比而言三期均价17.28万元/平方米的售价，依然拥有明显的一二手倒挂价格优势。而位于黄浦滨江的融创外滩壹号院二期，也有异曲同工之妙。其周边二手房均价在20万元/平方米左右，继续上演着绝版地段的豪宅性质比。复盘近几年的豪宅市场，可以发现“一二手倒挂”，成为了吸引高净值人群进行“豪宅打新”的重要因素。众所周知，过去几年一线城市在土地拍卖时，就规定了新房销售指导价，看到绝版地段有新房供应，价格比周边二手房动辄每平方米便宜好几万，同时户型空间、精装品质、物业服务明显比项目所在区域的次新房高上好几个层次，在“买到就是赚到”且居住品质明显提升的触动下，让“豪宅热”持续蔓延。不过进入2024年，上海豪宅市场的“一二手倒挂”的故事仍在继续，北京豪宅市场却出现了“反转”，原因在于二手房市场的“价格大跳水”。以望京为例，之前二手次新房价格动辄11~13万元/平方米，如今9万元/平方米品质不俗的次新房一抓一大把，甚至一些楼龄较老的二手房，目前挂牌价在6~7万元/平方米。放在两年前，完全不能想象。这种现象不只是在望京，朝阳公园、太阳宫、酒仙桥等高端住宅的云集所在，二手次新房价格跳水的情况，同样在上演。二手豪宅市场表现不甚理想，也传导到了新房豪宅市场。原因在于，之前本来有置换打算的改善置业人群，本来想着以旧换新，但随着手中物业的价格下跌，且意向购房人的“左砍一刀，右砍一刀”，有些就放弃了置换的打算，准备等到市场转暖再出手。还有的改善置业人群，看到如今二手房市场价格下跌，则将购房方向从新房市场转向了二手次新房，在他们看来选择二手次新房，不仅可以在好地段捡到“大漏”，而且房屋质量、小区环境、生活配套都是“明牌局”，不会担心未来交付的“货不对板”。首先，当一二手倒挂行情不再之际，豪宅新房的去化速度放慢，是可以预判的。那么为了刺激豪宅买家出手，豪宅新房首期开盘，要不要顶着指导价卖，要不要再加“精装包”，需要好好思量。其次，从今年的供地计划来看，海淀、朝阳、丰台、亦庄等区都拿出了压箱底的好地，若这些土地都顺利拍出，待上市的豪宅新房将接踵而至。在如今“超配已成标配”的市场行情下，待入市的豪宅新房仍需“卷出新花样”，否则就会被同侪给比下去。一言以蔽之，市场有大年，就有小年，无论行情如何变化，做好产品是第一要务。只有好产品，才能有好市场，与各大豪宅共勉之。![]()
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