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前些天南京公示了楼面价或将超6万一平，预计房子单价超8万㎡的河西南容积率1.01的住宅用地，应该很多人都听说了。但很少有人认真思考：这和我你有什么关系？楼面价与两个有关系，第一是容积率，同地段，容积率越低，盖的房子越少，楼面价越高！第二是地段，越稀缺的地段，楼面价越高！河西南在2016年的时候，楼面价就超过45000元/㎡了！![]()
目前河西南的住宅土地价格，这几年楼面价普遍在3万多到4万多一平，小小河西南楼面价超4万以上的地块达6块！属于南京板块各板块楼面价超过4万一平地块最多的！![]()
为什么河西南即将土拍的土地是或将超6万一平的楼面价！
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但不是所有容积率1.01的住宅，通常6层及以下的洋房，楼面价就能超6万一平！现在这块地，在大量楼面价超过4万的一平的板块里，普遍都是盖两三百平且是高层的大平层产品，现在告诉你这里可以盖6层及以下的洋房产品！且在河西土地资源如此稀缺的情况下，又有了住宅用地，又是洋房住宅用地，那么对所有的开发商来说都是稀缺资源。这种稀缺地段资源，建设出来的稀缺产品，必将是市场高端用户的香饽饽！当下河西南新建超过200平的大平层的高层住宅在售单价普遍是六七万左右。换成容积率只有其四分之一甚至五分之一的洋房产品，这样的产品卖多少钱合适？在河西，优质地段，新建6层洋房大平层，卖10万一平，过分么？![]()
如果河西南洋房卖10万一平不过分，那么楼面价在7万以内开发商都是赚钱的！
或许很多人觉得无言以对。但是南京主城核心地段，总建不超过52000平，按户均250平，算下来预计总套数也就200户左右花园洋房。南京作为全国排名靠前的城市，还是有三五千的你我不知道的成功人士！而南京目前8万以上的豪宅，依然是有一定市场的。而这里只有200户！此产品一出，那些高层豪宅在很多高端客户心里都不香了……阿鼎有足够的理由相信：只要这里房价定价不超过10万一平，消耗掉这200套左右的优质豪宅，或许只需一个低调的开盘而已！甚至都是提前找关系把这些房源内定掉都可以……阿鼎团队，深耕河西住房市场，河西房价波动，自然和阿鼎有很大的关系！河西南如果能吸引更多优质成功人士落户河西南，也是对河西南板块价值的提升。那么随之而来其影响必能影响到周边小区房价走势！2015年阿鼎亲身经历的事情，那时候的阿鼎，是河西南“星8客”楼盘之一的置业顾问！那年10月，河西南“星8客”带头涨价，8个楼盘房价普遍上涨5000元/㎡！拉开了南京房价涨价的序幕！![]()
后面各个板块看河西南房价上涨闻风而动，纷纷感觉河西南都涨价了，我也要涨价！此类在默许的操作下，南京房价疯涨了五六年！各种政策打压房价，越压越涨，至到疫情，才真正让房价冷下来！2015年到2021年，最起码是近10年南京房价疯狂上涨的几年！2022年到2024年，三年房价下跌，房价几乎腰斩！当下从地方到中央，现在的所透露出来的意思，都是依然房住不炒，但是要稳定房地产，且要房价重新有序上涨！![]()
当下中央已经出了最大杀招——从根本上限制土地出让，降低市场新房供应量，以提振房价！未来在一二线城市，房价回暖是大趋势！
而在南京这样的中心城市，房价上涨的最简单逻辑就是树立标杆！把天花板再抬的更高！让各个板块大水漫灌！随之而来的就是南京各个板块的房价回暖！
而这个标杆就是即将土拍的河西南容积率1.01的地块洋房用地！
2016年，河西南新房价格3万多的时候，河西南楼面价已经拍到的4万5千元的高价！现在河西南房价因为疫情重回3万多，那么再用老招数，把河西南京楼面价抬到6万一平以上！重新通过提振河西南房价来影响全南京房价，这个方案，历史告诉我们是可行的！
南京房价走势，是和我们在南京生活的大多数人，息息相关的！房价上涨带来的影响，就是让需要买房的人的成本提高，也让很多有房人，解套！
阿鼎对未来河西南刚需盘房价期待并不是要赶超10万一平！但是这轮操作后，让河西南刚需盘房价站稳4万，重回5万，努力回到6万，只是时间问题！
河西南刚需盘房价重回5万一平，或许需2年左右时间！能否回到6万一平，看整体大经济环境复苏情况！
说再多，不信的人还是不信……
对错交给时间！
我们拭目以待！
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