生死博弈|南京三大房产交易平台的争夺生死战！

文摘 2024-05-30 23:25 江苏

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目前南京市场上三大房产交易平台基本形成，且在生死争夺当中。

这三大平台，分别是贝壳找房平台、安居客N+、乐橙找房平台。而我爱我家因为是纯自营性质，不在我们本次分析之内。

首先我们看下行业标杆——

贝壳找房平台

贝壳找房平台，毋庸置疑，行业标杆。截止今年2月份，贝壳找房平台在南京拥有约1700多家门店，其中自营链家约260家门店，而且还在扩张当中。

虽然贝壳找房规模很大，但不代表其中都过了不错，根据数据显示，贝壳门店里有将近45%的门店，一年二手房成交量不超过10套！32%的门店一年二手房成交不超过5套！

而且目前链家在各个板块在铺设大店、旗舰店。一来在各个板块让自营品牌站稳脚跟。二来用这个贝系的流量，为链家自营品牌加持引流。这种说法虽然不被贝系很多人认可，但很多人也不反对这种说法。链家平均商机流量是要远高于贝壳系其他加盟品牌。

贝壳找房目前在资本运作下，已经不可能仅局限于链家带来的收益，更多的是加盟商带来的收益。所以整个贝壳对规模要求非常的高！对新增门店的指标也一直有较高的追求！如阿鼎这种不在贝系的门店，长期有贝壳的拓店人员与阿鼎保持联系。说白了，知道阿鼎短期不会加盟贝壳，但说不定哪天就加盟了呢。

而且贝壳找房因为有过高的资本要求，所以他会长期的保持一个对其他品牌的侵略性。作为行业标杆，一旦懈怠，就是其他大小品牌中介都会对他虎视眈眈。

目前贝壳在通过手里掌握的资源，用尽量垄断的方式，限制其他平台的发展。最简单的就是与开发商新房合作，行情尚可的时候，贝壳基本垄断了全南京的可代理的新房。如果过于依赖贝壳的新房渠道的中介，那么只能被贝壳收割。

但是随着目前整体新房成交难度较大，全南京一个月也就成交两三千套新房，贝壳的垄断优势已经被市场打的没有了绝对优势。很多开发商现在根本不吃贝壳那一套，即便是开发商愿意给贝壳独家代理，贝壳在这个项目也卖不了几套新房。所以开发商们对贝壳的垄断已经渐渐烦了，目前南京大多数开发商，已经不再是贝壳独家代理分销。

所以贝壳现在转换到收割二手房主利益——最简单的是尽量卖“好赞房源”。综合下来贝壳全南京二手房中介平均收佣已经超过3%。

目前贝壳找房要求，签好赞房源房东必须支付1%好赞推广费用。其次房屋总价在300万及以内的，房东+客户中介费必须不低于2.2%！房屋总价300万到500万之间的，房东+客户中介费不低于2%！500万以上房源，中介费不低于1.6%！

现在贝壳系旗下有的中介说中介费客户只收0.5%！不用怀疑，他说的是没错的，但是剩下来的1.5%中介费他一定是找房东收的。羊毛出在羊身上，其实客户中介费一毛钱没少付。

贝壳为啥要统一收如此高的中介费？因为收佣高，平台抽成才更多！

其他平台难道就不抽佣金？

以南京本土多家中介集合的乐橙找房为例。收费标准不一。

南京本土——乐橙找房平台

乐橙找房平台，据阿鼎了解，对于收费标准实际上属于各个门店想怎么收就怎么收——有的很低，有的看起来很低！因为收费不透明，不像贝壳、安居客之类，收费必须明着写在合同里。这个平台各个品牌收费标准都不一样。

乐橙找房优势是尽量做到资源共享，然后剩下来的都在磨合当中。而对于平台佣金抽成，也不一样，主要看各个品牌的是否有加盟门店，加盟门店抽成由各个小品牌商定。

乐橙找房平台到目前为止，磨合了有4个月时间。最大的问题是平台发发起人中部分人对平台忠心程度不够，导致平台凝聚力不够。所以整个乐橙找房平台前景是堪忧的。如果这些发起人中，再有一次“叛逃”的动作，那么这个平台很可能在本就不牢固的联盟关系下，重新走向各自为战。

但当下的乐橙平台，对部分有个人小品牌情感的还是有优势的。比如你叫什么房产门头，基本可以保留你单个门店品牌，然后加盟到这个体系当中。相当于你的门店与乐橙共享房源，对单个门店来说即获得了更多的资源，又保持着相对独立性。

乐橙找房缺点也很明显：凝聚力不够，很多人都想借平台力，做着不受平台监管的事情。假如乐橙找房经纪在平台录入一套房源，被不知名小中介卖掉了，很多人不熟悉这个品牌，也就没当回事。但是这个小中介却利用了乐橙找房平台资源，走私单，这种情况就很难把握，也损害了相关经纪人的利益。对于这种走私单损害相关人利益的行为，目前目前还是靠“自觉”来维护。

而即有平台监管，又相对宽松的加盟体系——安居客N+体系。

安居客N+平台

找贝壳找房买房，房东+客户平均收佣3%以上，在安居客系中介买房，房东+客户平均收佣不到2%，远低于贝壳找房，性价比更高。

同样都是大品牌背书，交易有保障，让买房人放心。交易佣金也有监管，对相应的经纪人也负责。作业灵活的也够，不会那么死板。

但是安居客系相对来说也有缺点。看似一个全国性大品牌，但是目前南京市占不高，也就200多家门店。对于门店扩张需求很低，或者说几乎没有。规模迟迟上不去！

阿鼎为什么怎么说？

因为同样是全国性企业贝壳找房，在扩大规模这上面就舍得铺人力，拓店的工作人员持续保持20人以上规模，而安居客体系就三四个人。

这三四个人要维护200多家门店的支撑，确实有点势单力薄！阿鼎作为安居客系的门店店东，也实在不知道为啥安居客会有这样的安排……

谁都知道，一个平台的存活，不是靠多少CA和后台来支撑这个平台的前行。而是要靠不断地BD拓店人员去攻城略地扩大规模，不断扩张自己的市占率，才可能得意长期发展。

在当下市场，贝壳虎视眈眈要吃掉每个品牌，连南京本土小品牌都知道抱团取暖，形成更大规模，以此来抵抗贝壳的蚕食。但是就安居客反其道而行之——大幅度减少BD拓店人员的在整体人员配置的比重。

南京安居客系目前的操作，对于一个身为安居客系的门店店长来说：阿鼎感受到了危机感！但还是希望平台能尽快改善好！

虽然平台有流量支持；虽然平台有技术扶持；虽然平台有品牌背书；虽然相比贝壳找房也好、乐橙找房也好，相对节省门店运营成本；但是再好的优势，也经不住坐吃山空。

阿鼎也在此再次建议：南京安居客要尽快把BD人员当重中之重尽快配备到位。

安居客系现在在南京200多家门店，靠三两个拓店的人辛辛苦苦去拓展门店，一个月拉几个家门店进来，能够贝壳20几号人盯着咬吗？肯定不够咬的啊！

南京安居客不说像贝壳一样搞20几个拓店专职人员，至少要配个10个人拓店专职人员吧？缺啥都不能缺冲锋陷阵的拓展规模的业务员！

没有冲锋线阵拓展规模的业务员，保留再多的后勤，时间一长，拉进来的门店逐步丢失，这些后勤也只能像无根浮萍，被迫无奈随波逐流另谋出路……

最后总结

1、贝壳知道平台维持的底层逻辑——规模的重要性！规模就是生命底线。所以贝壳对市场的渴望程度一直非常的高，所以对其他品牌一直有侵略性。进贝壳，短期不怕平台倒闭！

但是只要其他平台再努力努力，贝壳会瞬间损失30%以上的门店。因为以去年数据：贝壳有三分之一的门店一年卖不到5套房！将近一半的门店一年二手房卖不超过10套……这些门店在哪里都一样，但是在贝壳肯定是相对不受待见的……

2、乐橙找房平台由众多小中介报团取暖而来，是一个松散的联盟关系而已，所以每个门店的凝聚力不强。目前资源相对丰富，资源维护程度及真实性，还需要各个门店自我甄别。而且发起人对平台忠诚度不高，导致目前乐橙找房平台各个门店及业务员之间也是走一步看一步。

阿鼎还是非常希望南京本土能出一个像模像样的组织，来领导南京房地产经纪市场健康发展的。

3、安居客系目前平台相对另外两个平台优势明显，有流量，有扶持，也有一定规模，且能全南京联卖。阿鼎在这个平台感受到到各个加盟门店的友好，众多加盟门店希望平台更进一步，尽快扩大规模，但是平台对拓展规模投入太少，再好的优势，没几个人去帮安居客去传递给更多需要的人。

很多人都不知道安居客的优势，别人为啥要加盟你？

作为房产经纪人，你觉得那种平台模式最好！欢迎交流讨论！

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