价高者得的时代
文︱浩老板
F1.
滨江正在包圆安琪儿。
继翡翠嘉运府与翡翠锦和府后，安琪儿今日出让第三宗宅地，还是被滨江拿走。
有人喊出了「Make 华家池 great again」。因为安琪儿与华家池就隔着艮山东路相望，很多人把安琪儿当作华家池的延伸。
但华家池是吃了散售的亏。要是都给滨江，那华家池的楼市存在感会更强、房价也会更有竞争力。
安琪儿也是散售。
不同的是滨江以一己之力，把散售搞成了批发。
F2.
安琪儿喜提涨停板。
经过29轮报价，该地楼面价一举刷新了原翡翠嘉运府保持的36240元/㎡，达到了40479元/㎡。
但其实在翡翠锦和府门口张贴的安琪儿控规中，今日出让的宅地刚好在画面之外。我们只注意到了北至京杭大运河、南至翡翠锦和府西的3宗宅地。
所以当它挂牌的时候，我们有点诧异，仔细翻看控规，才找到了它：
在翡翠嘉运府北，离运河一步之遥，西侧就是秋石快速路。
F3.
滨江包圆、安琪儿涨停的背后，是价高者得的游戏规则。
翡翠嘉运府、翡翠锦和府限房价，但不限地价，滨江成本管控能力让它有底气价高者得。
今天安琪儿第三宗地，不限地价，不限房价，滨江的产品溢价能力让它能比其他开发商多报一轮价。
F4.
安琪儿迈入4万地价时代。
从楼面价的上涨也能推断出，安琪儿的房价下限会在50000元/㎡以上。
滨江基本不可能贴着50000元/㎡来做慈善，所以55000-60000元/㎡是保守的预估，能站上60000元/㎡以上，已是非常乐观。
但它就一定比翡翠嘉运府、翡翠锦和府贵很多吗？也未必。限价46500元/㎡加上车位与加装包的成本，综合买入价也在50000元/㎡以上。
与其在中签率的游戏中找不到北，不如回归市场价高者得，有钱人更愿意为品质买单。
F5.
安琪儿未来还有张底牌。
10月31日，《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》和起草说明公布。
以后新建商品房的封闭式阳台又可以实行一半计价、一半赠送的优惠政策。
安琪儿今日出让的宅地可能赶不上了，但后续的3宗宅地应该能赶得上。
户型设计也少了束缚，可以更放肆大胆地把阳台的文章做好。
F6.
安琪儿一定还是改善当道。
杭州大户型最为泛滥的一段时间，是在土地限价放开后、新房限价放开前。
主城安琪儿、申花、三塘、东新千篇一律都是大户型。
原因在于限价有一本账。一宗地的总货值恒定，无非就是地上建筑面积✖均价。
那做大户型是省成本的，地下还有车位的隐藏货值。能卖得动，开发商是要做大户型，否则无利可图，这也无可厚非。
而在不限价时代，开发商的账成了：这宗地，做哪个户型的溢价高，那我们就做哪个。
从滨江包圆安琪儿的态势来看，以及翡翠嘉运府与翡翠锦和府的市场成绩来看，还真有可能是户型越大，卖得越贵。
做200方比140方卖得贵，又省钱，那何乐而不为呢？
所以滨江拿下的安琪儿宅地，要是还是大户型为主，那只能说明大户型当道的背后是改善当道。
要是安琪儿能在限价时代、不限价时代都是户型越大、单价越高，那安琪儿就成了改善高地，不容置疑。
出品人｜方张接 主编｜木木
商务｜梁艳 版式丨凤梨 出品丨稻稻文化
