第200期 签约备案房=物权期待？让子弹飞一会儿
文摘
2024-06-15 12:53
四川
开篇之前，插播一条小广告，刚刚好同学自己开发的小软件，功能仅限于查找执行有关的法条。今年2月，最高法和自然资源部联合出了一个通知【《关于开展“总对总”不动产网络查封登记试点工作的通知》，法〔2024〕32号，以下简称《通知》】，《通知》载明有这么一段话：“拟查封标的物已经办理预告登记至案外人名下的,不动产登记机构暂不办理查封登记,通过’总对总’不动产网络查封登记系统退回并说明原因”。从字面意思来看，不难理解，即被执行人已将房屋备案至第三人名下，则不动产登记机构不再接受法院查封。至此，在执行实务中争议了多年的“物权期待权”似乎在本《通知》后已靴子落地。毕竟，总公司已发文了。众所周知，物权期待权，并不是一个法律上的名词。而是司法实务中，由一线法律人员“创造”出来，并已为司法实务所广泛接受的名词。上海高院研究室撰文称，物权期待权，作为一项源于德国学说和判例的权利，是指对于签订不动产买卖合同的买受人，在已履行合同全部或大部分义务的情况下，虽尚未取得不动产所有权，但赋予其类似于不动产所有权人的地位，其性质上虽是债权，但因买受人系在取得所有权之过程，该权利应是接近于物权。用刚刚好同学极为粗俗的语言来描述：物权期待权就是指已买了一个不动产后，买受人在债权已经确定，物权尚未实现这个过渡期间享有的所有权益（利）。差不多应该叫准物权吧。对于物权期待权的处理，司法实务中经历了一个漫长的过程。毕竟，法律是滞后于实务的，这是众所周知的事实。遥记十余年前，那时在司法实务中，几乎是完全不认可物权期待权的。还记得十几年前，某基层法院向某中院请示，被执行人名下的签约备案房是否能执行。回望当年这个请示问题，可能确实有些稚嫩。但如果诸君回到那个时代，也不一定做得比当时好。因为，物权法是2008年才颁布实施的。物权法颁布实施之后，法律实务人士就以物权法为唯一的判断准绳。从物权法视角来衡量，对于一宗不动产而言，衡量它权属的标准有且只有一个，权利登记人。在当时看来，权利登记人是开发商，被执行人虽已买了开发商的房子，但是，尚未完成物权转移登记，因此，物权仍属开发商所有。执行被执行人财产，却处置开发商名下的房屋，似有不妥。其实，在物权法颁布之前，司法实务都执行得挺好。但是，物权法颁布之后，大家反而有点不知道怎么做了。就像一个新兵，在入伍之前，可以好好的走路。但新训期间接受了齐步训练，走起路来反而有些别扭一样。机械式的恪守物权登记主义的另一面，是在以开发商为被执行人的案件中，大量的将开发商名下所有房屋进行查封，而不论是否已出售给案外人。这也是在房地产行业黄金十年初期各地法院信访压力的源泉。一张大网撒下去，查封房地产开发商名下房屋2000套。不日，购房人800齐聚法院门前……这样的场景虽然已时隔好几年年，但记忆犹新，仿佛就在昨天。于是，在司法实务中，不知哪位天才创造新的提出了“物权期待权”这一概念。并迅速为司法各界所广泛接受。随着后地产时代的到来（刚刚好自创语，想以此来概括口罩三年及以后的房地产市场情况，即当前面临的房地产由增量市场转为存量市场的时代，不知道是否精准）。法律各界更加注意保护购房者的利益。其中最具有典型代表的是，在房屋交付不能的情况下，“商品房消费者”退还购房款的受偿顺位可优先于建工优先受偿权，更不用说抵押权了。因此，在后地产时代，法律亦更加倾向于保护购房者的利益。可能是以此为背景，《通知》规定如上。刚刚好以为，《通知》的诞生还有一个背景，那就是行政机关对房地产交易的监管力度在提升。在那段地产经济火红的岁月，房地产签约备案只能叫一个字，乱！完全由开发商报名单，行政登记机构几乎不作任何审查。前段时间，有一个不动产部门的朋友和我讲了这么一个故事，说是十几年前，备案登记了一套房屋。因各种原因，买受人一直没来办证。现在来办理权属登记才发现，备案登记的身份证信息和买受人身份信息不对。按当时的做法，资料是开发商交的。现在开发商已找不到了，一个事情，一地鸡毛。后来，慢慢的演变成，由开发商网上提交资料，行政机构做形式审查。而现在的做法是，由行政机构对开发商的预售资金进行严格的监管。当然，在现行的情况下，在行政机关对预售资金进行严密监管的情况来，各地依照《通知》执行，似乎也说得过去。但是，我们不得不尊重历史，不得不去面对既往的过去。就在三年前，甚至两年前，房屋预售备案均是由开发商在他电脑那头点击鼠标，行政机构对开发商提交的信息进行形式审查后，即予以备案登记。我在抚琴西路的那段日子里，曾执行过这么一个案子，被执行人是开发商，房屋全部备案至案外人名下。初步调查发现，大多数房屋可能都是虚假备案。精挑60套执行，全案执毕。因此，刚刚好以为，在行政机构对房屋预售资金进行精密监管才一至二年的情况下，总公司携手自然局即发布《通知》要求备案至第三人名下的不动不一律不得查封，似有仓促之嫌。如果以此《通知》为支撑点，认为签约备案信息就完全等同于物权期待权，则为时尚早。《通知》是以法字号法的文，因为不是“法释”，应该不具备司法解释的效力。且，纵观执行的各种规范，即使是总公司下的文，亦需经历时间实践去淘汰，只有经得起实践检验的规范，才具有生命力。比如，在收取评估费这个内容上，总公司曾于2018年规定：拍卖没有成交，按评估公司的实际支出计付费用，拍卖成交的，按成交价计费收取证估费用。就因为不符合实践，在司法实务中已被大多数地方摒弃不用。再回首，处理这类事情，还是“查扣冻规定”第十五条比较好用，经得起实践检验，具有生命力。尽管该解释颁布于物权法之前，但，不因物权法和颁布，不因预售政策的调整而丧失它内在的逻辑。
