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小手搓搓！倒数2天，存量房的业主们，就能享受到一波央行发的红包了！事关本月不仅迎来了9年以来的最大幅度降息，存量房利率也迎来了一次大调整！
但是有不少粉丝对于这次LPR下降后，自己的房贷利率下降多少还是疑问多多，不少人问凤凰君，10月25日后，我是不是可以从4.2%→3.3%？这其中有一个变量，导致即便你是首套房，同一个银行，可能结果都不一样。然而，凤凰君提醒各位，这次存量房贷利率下调后，有的人利率是3.65%，而有的则是3.9%。应该还有朋友纳闷了，目前最新的LPR是3.60%，下调后不应该是3.30%吗？其实这些问题的根源，主要是每个人的重定价日的不同。这是直接导致你与在同一家银行贷款、同是首套房的隔壁老王的房贷利率，有差异的根本原因。下面我们回答一下，不同的重定价日对应存量房贷，分别下调多少？如何才能下调到3.30%。2023年9月首套存量房利率曾下调过，统一调整为LPR+0BP。目前所有首套房的存量房贷，直接反映的便是你的重定价日前，央行公布的LPR。什么是重定价日？打开你的银行贷款APP，下面重点框出来的便是：由于在2023年8月至今，LPR发生过多次变化，分别是：2023年8月20日的LPR为4.20%；2024年2月20日是3.95%；2024年7月22日是3.85%；2024年10月21日是3.60%。由于大家的重定价日可能是每年1月1日，也可能是贷款的生效日，这便导致大家实际在执行的LPR可能都不一样。下面这个表格，可以有助于大家判断自己的LPR在10月25日后，将调整至多少。PS：由于2023年2月后利率普遍为LPR-60BP，已低于这次的调整标准(LPR-30BP)。因此，下面讨论的主要为2023年前的首套存量房利率。如果你的重定价日是10月22日-10月25日(少数可能是10月31日)，那么，你在25日统一调整前，你的利率应为3.60%+0BP。
调整后，你的利率应为3.60%-30BP=3.30%。
如果你的重定价日是7月23日-10月21日，那么，在25日统一调整前，你的利率应为3.85%+0BP。
调整后，你的利率应为3.85%-30BP=3.55%。
如果你的重定价日是2月21日-7月22日，那么，在25日统一调整前，你的利率应为3.95%+0BP。
调整后，你的利率应为3.95%-30BP=3.65%。
如果你的重定价日是10月26日(少数可能是11月1日)-次年2月20日，那么，你在25日统一调整前，你的利率应为4.20%+0BP。
调整后，你的利率应为4.20%-30BP=3.90%。
以上2-4的情形，在目前的LPR（3.60%）维持不变的情况下，到重定价日后，你的利率才能达到3.60%-30BP=3.30%。例如，你的重定价日是每年的1月1日，那么，在25日统一调整前，你的利率应为4.20%+0BP。25日调整后，你的利率应为4.20%-30BP=3.90%。如果LPR（3.60%）维持不变，2025年1月1日后，你的利率才能达到3.30%。另外，由于去年存量房下调的只有首套房，因此，如果你是二套房，此次调整前的利率应该为LPR+xxBP，调整后应为LPR-30BP。例如，假设你的二套房利率调整前为4.6%+60BP=5.20%，而此次调整后，应为4.6%-30BP=4.30%，前后减少了90BP。在目前的LPR（3.60%）维持不变的情况下，到重定价日后，你的利率才能达到3.60%-30BP=3.30%。所以说来，只有少数重定价日在10月22日-25日的小伙伴们，可以即刻享受最优利率3.30%。而重定价日次年1月的小伙伴是否只能享受3.90%呢？世事无绝对，万一12月，LPR又下调，那么你就能成为第一批享受更低利率的幸运鹅了~
如果大家都弄明白了这个“重定价日”带来的影响，那么就可以轻松算出，这次存量房利率调整后，自己到底能省多少。从以上利率调整前后对比来看，如果你的是首套房利率，调整后，多数均可减少30BP。例如，调整前你的利率为3.95%，调整后为3.65%。以贷款200万，30年商业贷款等额本息计算，月供可省约342元。待到重定价日后，可再降到3.30%，月供可再省390元。如果你是二套房，假设调整前的LPR比较高，为4.6%+60BP=5.20%，而此次调整后便可达到4.6%-30BP=4.30%，前后减少了90BP。那么，同样是贷款200万，调整后月供可省约1085元。待到重定价日后，可再降到3.30%，月供可再省1138元。因此，此次存量房贷款利率的下调，受益最大的是二套房业主，这次将极大地减轻了大家的月供压力。值得注意的是，此前报道过：自11月1日起，存量和新发放个人住房贷款均可由借贷双方自主协商重定价周期，选择按年、半年或季度重定价。目前珠海的银行表示尚未开始执行，也就是说个人尚不能与银行协商改变重定价日。存量房贷利率下调的最终结果，大部分人都将在25日完成批量调整，26日即可查看。但是，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。除了存量房贷利率下调外，当下的置业者，可以说是享受到了前所未有的宽松利率。据凤凰君调查了解，目前珠海包括4大行在内的多家商业银行首套房、二套房贷利率基本执行为LPR－70BP。另外，汇丰银行、渣打银行，房贷利率相对更低些，最低为2.85%。但是汇丰银行利率只针对二手房；渣打银行的最低利率只针对部分优质客户。公积金方面，当前首套、二套5年期以上公积金贷款利率2.85%、3.325%。
如前所述，今年以来，LPR已下降了3次，共减少了60BP，这是一个空前的降息力度。2019年9月以后，改用政策利率引导LPR（贷款市场报价利率）。LPR每月公布一次，一般在当月20日（节假日顺延）。近5年来，虽然LPR每次变动都是下调，但今年的下降幅度最大。此前，央行降息力度往往只有5BP或10BP，力度大的时候也不过15BP。然而，今年2月20日，5年期LPR一次性降息25BP，7月再次下降10BP，10月又一次性下降25BP。2023年前，珠海各大银行的利率普遍为LPR+基点，而2023年2月后珠海的利率普遍为LPR-60BP，今年的10月后为LPR-70BP。因此，前后不同时间购房，同样的贷款金额，利率不同，月供及利息就相差不少。例如，珠海目前的首套房贷利率与2023年就相差约70BP。2024年10月商业贷款利率2.90% VS 2023年的3.60%![]()
最后凤凰君再跟大家探讨一下：利息既然会降，未来会不会也加上去？知名经济学者@刘晓博认为，如果中国的CPI同比增幅持续几个月超过3.5%、并实现了充分就业，就可能会加息。因此，对于购房者来说，不用担心未来的加息。中国已经13年没有正式加息了，如果未来加息的话，意味着你的房子价格也涨上去了。刘晓博同时认为，未来2年，LPR大概率还有70到80个基点的降息幅度。另外，此次降息后，住房公积金贷款利率也应该很快降息，否则，可能会出现利率倒挂。目前房贷的“减点”（相当于折扣）幅度之大是历史罕见的，例如不少城市目前的减点达到70BP左右，未来“减点”的幅度将收窄。但LPR将不断降息，整体房贷利率仍是走低的，中国将正在进入低利率时代。如果还希望了解更多关于楼市的未来，为自己的资产保驾护航，不妨锁定明晚8点的直播间，我们将带来更多干货！
