有没有发现一个问题？当市场好的时候似乎买哪里都没错，市场不好的时候无论买哪里都会有朋友告诉你，不要买，这个楼盘潜力不行、这个楼盘还要降价、接下来可能还会有新政策出台....随着合肥计容新政出台后，甚至业内流传了一句话叫“等等党的胜利”！
有趣的是，随着9月26日，高层“止跌回稳”政策出台后，合肥再现“千人抢房”项目。有些购房者可能已经“懵了”，不是说等等党的胜利吗？怎么又来了一手“背刺”？真的是市场好起来了还是什么其他原因？
这次合肥的“千人抢房项目”叫中海悦府，上一个合肥“抢房”项目叫保利海上瑧悦。相似点在于这两个项目都在淝河板块。这些购房者不买政滨高，都抢着买淝河。到底是什么逻辑？不是说淝河“卷成麻花”了吗？怎么还会有这么多人选择淝河？本期，笔者就来带大家重点盘一下淝河板块到底还能不能买....
NO.1|壹
市场分析
从土地市场来看 ，2018年以来，淝河板块共计成交19宗涉宅地块，其中2018年仅成交1宗地块，2019年、2020年和2021年这三年都成交2宗地块，2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃，2022年成交6宗地块，2023年成交5宗地块，这两年也是淝河市场较火的两年，2024年淝河板块仅成交1宗地块。从房企来看，淝河板块聚集保利、中海、招商、中国铁建等头部房企。从拿地价格来看，近几年淝河板块底价不断上涨，最高成交价已经突破2000万 元/亩。
再来看看淝河板块市场，2023年淝河板块新房市场整体表现也是先扬后抑，1-6月份在疫情放开和率先放开限购的利好因素影响下，市场回暖明显。7-12月基本属于筑底期，一方面是市区全面解除限购政策，另一方面也是一二手房价格拉差进一步缩小，消费者观望情绪愈发严重。到了2024年，上半年在政策利好的加持下，市场出现了回暖，整体呈现出量价齐升的态势，但下半年又开始继续下跌，整体来看市场依然处于深度调整中，依然处于低位，有很大的上升空间。
从淝河板块新房存量走势上来看，2023年年以来淝河板块库存明显上涨，尤其今年下半年，库存量增长明显，截止今年9月底，淝河板块库存量33.2万方，按照近12个月平均销售去化速度来看，去化周期9.7个月。整体来看虽然库存增加，去化周期也在增加，但依然在安全范围内，相对来说市场较为健康，但近1年半淝河板块的显性存量在缓慢增加，去化周期也在不断提升，说明短期市场也在不断承压。
从好房新选房价地块来看，淝河板块二手房价格1.8万/㎡，与其他板块二手房价格对比来看，淝河板块价格相对稳定，整体略低于新房成交价，但板块内的高品质楼盘二手房价格依然坚挺，比如万科翡翠天际近半年成交均价为2.5-3.5万/㎡，时代领峯近半年成交均价为2.4-2.5万/㎡。这说明，淝河板块的相对来说二手房的保值率较高。
空间发展规划：
一轴：龙川路作为发展轴
两核：东部新中心和片区特色中心
五区：现代生活服务示范区、有机更新区、中央活力艺术区、科技创新引领区和未来时尚创意岛。
产业上，中国视界、新东方教育科技集团、国网电力等头部企业集体进入，扎实筑就淝河的基底。
核心重要配套不断迭新，1号线、4号线、6号线（在建中）三条地铁；48中祁门路中学、屯溪路小学高铁路校区、48中高铁路校区、工人文化宫、南淝河、罍街公园等等纷纷落地。
产业及配套的涌入带动多元就业，就业创造购房需求，也使得板块成为购房高度活跃的集聚地。
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