突发！原定于10月31日土拍的热门板块省府东部分地块指标发生改变，或将变成别墅区！NO. 1｜壹
省府东地块指标突变
10月17日，合肥市自然资源和规划局发布包河区宁波路与上海路交口东南角BH20-E-01、03街坊性详细规划调整意见征询，主要调整内容是：中山东路北侧商住混合地块容积率≤1.8保持不变，建筑密度由<30%调整为<40%，居住建筑面积不高于地块计容总建筑面积的70%调整为居住建筑面积不高于地块计容总建筑面积的90%；中山东路南侧商住混合地块容积率由≤1.5调整为≤1.3，建筑密度由≤30%调整为≤40%，居住建筑面积不高于地块计容总建筑面积的70%调整为居住建筑面积不高于地块计容总建筑面积的90%。其实就是容积率降低，建筑密度增大，居住建筑面积提高。推测分析如下：
省府东未来将以低密洋房或者墅类产品为主。我们从下图可以看到，两宗地位于省府东侧，这注定是做不了高层的。但容积率从1.5降到1.3，建筑密度增大由<30%调整为<40%，居住建筑面积提高。可能是低密洋房+别墅，建筑密度的增大意味着建筑之间的间距会相对减小，或者有可能会出现“合院别墅”的排布。![]()
说到别墅，不得不提到绿城，今年绿城在蜀山区拿的SS202402地块，绿城·咏溪雲庐容积率1.1，从规划图来看，是主城非常罕见的低密叠墅项目，外侧4F，内侧6F，共计110套左右，北边直面无遮挡的董铺湖。该项目的建筑密度为35%，对比省府东的地块，有很大的相似性，容积率都偏低，甚至建筑密度省府东的密度比绿城的要高。别墅的排布有更多的可能性。目前从省府东在售的项目来看，远大九庐规划9栋小高层、6栋洋房，该项目容积率2.0，定位高端改善。并且此次省府东另外三宗地的容积率也都在1.6左右，所以从挂地节奏和控规出让的节奏看未来省府东很有可能不会再出现大高层。其实年初的时候江苏省就发过针对改善型住宅的细则标准，其中提到了，除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。江苏省开启新建改善型住宅改革，江苏改善型住宅即将出现颠覆性变化。8月份安徽省住房和城乡建设厅发布了《安徽省高品质住宅设计指南（试行）》（征求意见稿），其次鼓励住宅加大空间高度，提高至3.3米以上，住宅设计鼓励提升至100年。指南强调的高品质设计标准，如加大空间高度、提升结构设计工作年限、优化室内环境等，将促使开发商提升住宅产品的整体品质。这不仅有助于满足消费者对更高品质生活的需求，也能提升项目在市场上的竞争力，尤其是在中高端市场。合肥楼市实拍图
现在改善楼盘越来越多，有迈向全面改善的趋势，后期可能也会有相关改善型住宅的细则标准。通过明确高品质住宅的设计标准，推动安徽房地产市场的发展，提高居住品质，满足人民群众对美好生活的向往。将有助于构建更加规范、有序、健康的房地产市场环境。NO. 2｜贰
庐阳区新增一宗双本部学区“王炸”地块
除了滨湖，另外一个重磅消息就是，庐阳区新增一宗双本部学区“王炸”地块。占地29.1亩，容积率≤1.4、建筑密度≤25%，绿地率≥35%，限高70米；学区为42中+南小双本部，但最终还是以建成后学区划分为准。
1.4的容积率可能后期会做低密度洋房，可以看出现在推出的大多是容积率较低的地块。
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地块位于庐阳区老城，地块位置城市市中心，周边配套齐全，并且学区优越，想必后期入市价格也不会低。对比周边的二手房价格，地块周边价格都在3万+/m²，甚至还有接近5万/m²。而且这些小区很多都是“老破小”，，无论是地段还是配置都是优越的可想而且后期该宗地入市，可能也会是高端改善型。
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省府东地块指标的改变预示着向低密高端住宅方向发展，或许未来会出现更多如低密洋房、别墅等高品质产品，并且庐阳区新增的双本部学区 “王炸” 地块，凭借其优越的地理位置、齐全的周边配套以及优质的学区资源，也极有可能打造为高端改善型项目。
合肥楼市实拍图
高端改善地块频频出现，在去年丁祖昱曝光的数据看，去年全国楼市环境一片低迷下，唯独二手房千万级豪宅跑出了“独立行情”，其中合肥千万级以上豪宅成交翻了一番，就更加坚定了开发商做高端的信心。![]()
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