7月全市新建商品住宅共成交5223套，环比减少19%，同比减少4%，成交面积57.9万平米，环比减少17%，同比减少3%，成交均价18931元/平米，环比降低4%，同比升高7%。7月作为市场传统淡季，客户量不足，成交量出现小幅回落，另外随着入市新盘的增多，一些二代产品项目加大特惠力度，加速去化。
从成交区域看，本月市区和环城各区中，除东丽区外，其他各区成交面积均出现不同程度的回落。其中市区降幅较高，环比下降38%，环城环比下降9%。而在新五区，虽然整体成交量环比减少16%，但多因武清降幅较高影响，其他四区成交量均呈现小幅增长。滨海新区成交量环比下降11%。
本月央行再次降息，今年已累计下降35个基点。本次下调后，天津房贷利率为首套3.25%，二套3.8%。另外，随着市住建委组织修订完成的《天津市住宅设计标准》即将于今年9月1日正式实施，加速天津新房市场产品升级迭代，而在售老盘则降价加速去库存。整体看，7月新房市场呈现以下三个特征：
一、老产品加速去化。虽然7月作为市场传统淡季，开发商营销力度普遍较小，但在新产品入市带动整体产品迭代影响下，市场上在售老盘本月继续加大促销力度加速去化。如河北区的中铁建项目，单价降至1.6万元/平米，降幅达16%，总价150万左右，刷新市区的置业门槛。如海泰高新区的景瑞项目，虽然有12年一贯制学校的教育资源，但受到西青区新盘的冲击，本月价格下降10%，降至1.6万元/平米，总价140万元起。
二、环内改善盘热度提升。430新政后，跨区购房的客户出现明显提升，尤其是环内临近市区的项目，为市区外溢改善客群的首选。像北辰区的龙曜城项目，主要以红桥、河北的外溢改善客群购买为主，且两区当前改善产品稀缺，本月项目推出的123平米洋房在开盘当天即全部售罄。像东丽区的中交海河玺，本月首开入市，成交130余套，主要以河东、河西外溢改善客户购买为主。
三、市区热度回落。本月市区共成交新房8.6万平米，环比减少38%，在四大区域中降幅最高。在前两月，受到新盘入市和教育政策影响，市区成交量出现上涨。本月随着新盘进入顺销期，以及具有学区资源项目小户型产品货量不足，市区项目出现客户不足的现象。
传统淡季，8月延续回落趋势，新盘蓄势待发
首先，七、八两月为市场传统淡季，根据往年成交数据来看，8月份多为下半年的成交低点。从供应端看，开发商在6月冲击半年度销售任务后，7、8两月的营销力度和推货节奏将趋于平稳。从销售端看，9月多为新政出台窗口期，且国庆黄金周开发商多会释放优惠政策，因此客户在金九银十前多以观望为主，出手谨慎。
其次，虽然市场整体略显低迷，但部分新盘的亮相仍将有望引起市场的关注。比如东丽区的上东金茂晓棠，作为上东金茂智慧科学城最新一期产品，于7月31日开盘，开盘前排卡客户超300组。河西区的新盘中海凌云源境预计将于8月底入市，红桥区山西建投地块在拿地当天即公示规划，预计8月亮相，9月开盘。
另外，天津的购房政策仍有进一步调整的空间。7月份二十届三中全会和中央政治局会议先后召开，再次提及“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。天津当前市区仍在执行限购政策，在全国二线城市中，只有天津和海南尚未全面解除限购，因此，预计天津的限购政策有望进一步放开。
中原研究院认为，七、八两月的市场既是调整期也是蓄势期，虽然成交量出现回落，但一些热点项目也在积极准备入市，同时配合金融和购房政策的调整，为金九银十的发力创造条件。
