8月全市新建商品住宅共成交4572套，环比减少12%，同比增长2%，成交面积50.8万平米，环比减少12%，同比增长4%，成交均价17797元/平米，环比降低6%，同比升高2%。
作为传统淡季，本月除滨海新区外，各区成交量均出现小幅回落，市场缺乏热点。从成交区域看，市区降幅最高，成交面积环比减少31%，环城环比减少20%，新五区环比减少14%，滨海市场受生态城转学政策调整影响，成交量逆市上涨13%。
7月底，生态城发布小学和初中转学新政，小学转学购买二手房须持有房产满三年，初中转学购买二手房须持有房产满一年，购买新房转学不受影响。受此政策影响，8月生态城新房市场热度升高，不但生态岛片区有新盘入市，在起步区、中部片区和北部片区也有多个项目加推新楼座，推动滨海新区本月新房成交量出现上涨。
从市场表现看，虽然本月成交回落，但多个新盘已开始对外释放项目信息，为金九银十入市做准备，整体看8月新房市场呈现以下三个特征：
一、市场以去库存为主，新增供货减少。8月新增销许31.4万平米，环比减少39%，仅高于春节假期的2月份，新增销许主要集中在滨海和市区。一方面在市场淡季，开发商大多会降低推货量，另一方面当前全市存量约1200万平米，去化周期18个月，接近需控制新增住宅用地供应量的限制，因此需控制市场存量，降低去化周期。
二、市区新一代住宅产品陆续亮相，做足赠送面积+架空层设计。如河西陈塘板块中海新盘，为市区首个架空层社区，8月已开始认筹。小海地板块的城投新盘，局部架空设计和设备平台赠送，预计9月初开盘。河东区的三个新盘，一机床项目、井冈山项目和万欣城新地块均已开放临售，释放产品信息和价格。另外，红桥区的西于庄项目也在8月开放临售和外展，预计10月开盘。随着9月份开始市区新盘的陆续入市，将带动市区成交量在低迷两个月之后，再次成为市场的焦点。
三、环城热点分化，老盘降价加速去化，新盘瞄准改善客户。8月份，虽然多数项目为金九银十蓄力，营销力度相对较小，但环城的一些老盘，仍通过降价来加速去库存。比如北辰区中储项目，高层单价降至1.2万元/平米，降幅15%，成为板块内单价最低项目。西青区大寺镇美的项目洋房单价降至1.8万元/平米，降幅18%，总价降至200万以内。而环城的新盘，则在产品上不断升级，利用价格优势和产品品质抢夺市区的外溢改善客户。比如北辰区天穆板块的绿城新盘，为北辰区首个大面积改善项目，套均154平米，主要面向河北和红桥改善需求客户。东丽区金茂新盘在产品上再次升级，成交客户以河东外溢改善为主，占比六成以上。
新盘陆续入市，9月市场有望回升
首先，开发商大多会从9月开始加大营销力度，包括加快推盘节奏，推出特惠房等，带动市场回升。9、10两月为开发商冲击年度销售任务的关键阶段，借助假期和房交会的召开，开发商通过推出优质好房和特惠房源吸引客户。同时，有购房需求的客户也往往会选择在9、10两月利用项目的优惠政策出手购房。
其次，新盘开始集中入市，有望成为市场新的热点。从9月开始，市区和环城预计将有16个新盘开始陆续入市，超过上半年入市新盘量，其中既有适合改善客户的产品也有面向刚需客户的项目。这些入市新盘均为新一代产品，从产品规划、户型设计到外立面均实现升级迭代，而且在当前市场环境下，新盘均采用低价入市策略，因此对客户的吸引力更高。
另外，有转学需求客户开始出手。当前南开、河西和生态城先后发布了转学新政，二手房需要提前三年购房，新房则不受影响，因此近两年有转学需求的客户将转向新房市场，尤其是现房和准现房项目将成为关注的重点。
因此，中原研究院认为，在经过7、8两月的市场调整后，进入9月份，随着开发商加大营销力度以及新盘的集中入市，市场热度将重新回升，成交量也有望实现反弹。
