天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比27%，环城四区社区占比73%。其中，中心城区成交套数占比26%，成交套均面积为68平米。环城四区二手房成交套数占比74%，成交套均面积90平米。
从市场表现看，市区仍以学区房成交为主，环城改善社区成交升温。本月成交总价在200万以内的二手房占比88%，环比增长3%；另外70平米以下成交房源占比22%，环比减少3%。
市区：热点仍为学区房，同时次新房社区出现升温迹象
从成交区域特征来看，和平区、河西区和南开区仍以学区房成交为主，但价格仍在继续下行，部分社区价格较上月再次下降10%左右。河东区市场热点发生转换，次新房改善社区热度提升。河北区和红桥区市场热点为总价百万以内的社区，多以外地落户客群购买为主。
南开区本月成交热点仍集中在有优质教育资源的鼓楼街和华苑板块，但价格持续走低，如东北角艺术公寓，价格已跌至3.5万元/平米，环比下降18%，华苑板块的居华里、绮华里等，单价降至3万元/平米左右，环比下降9%。另外阳光100社区在年初降价后持续上榜，本月价格已降至2万元/平米，较年初下降10%。
河西区的学区房也出现持续降价现象，当前多数热点社区的总价已降至160万元以内。比如成交量较多的珠海里社区，单价降至3.6万元/平米，环比减少10%，总价160万，景兴西里社区单价降至3.3万元/平米，环比减少10%，总价147万，元兴西里社区单价降至3.7万元/平米，环比减少17%，总价134万。
和平区本月仅诚基经贸中心上榜，单价同样出现7%的降幅，单价降至3.9万元/平米，总价247万。
河东区本月上榜社区多为次新房改善社区，在经过降价后，当前总价均控制在200万以内，性价比较高。像万隆滨河新苑，单价较去年底下降10%左右，降至1.7万元/平米，总价185万左右，雅仕兰庭单价较去年底下降18%，降至1.8万元/平米，总价控制在170万，成交量出现明显提升。东亚风尚国际，价格同样出现10%的降幅，当前单价2.7万元/平米，总价174万，成交量升至区域前列。
河北区和红桥区本月上榜社区较少，且均为低总价的市区门槛级社区。如河北区上榜的团结里社区，价格较年初下降12%，当前单价1.5万元/平米，总价仅77万，对于在市区落户的刚需客群，性价比较高。红桥区两个上榜社区，一个是碧春园社区，单价较上月再次下降11%，当前单价仅9497元/平米，总价60万，首付十余万即可落户市区，另一个上榜社区为西青道大楼社区，该社区为近一年首次上榜，小区对应的民族中学附属小学在去年成为红桥区首个九年一贯制学校，因此受到区内及落户客群的关注。
环城：低总价刚需社区仍为市场主力，改善社区热度升高
从成交结构来看，环城四区二手房仍以刚需客户购买为主，成交总价在100万以内的房源占比近6成，同时改善社区热度上升，部分环内次新房改善社区年内首次上榜。
津南区改善社区本月成交热度较高，双港板块和天嘉湖板块多个改善社区上榜。比如双港板块的金地格林世界和富力桃园社区，单价1.3万元/平米左右，总价150万以内，凭借临近河西区，可共享市区配套的优势，成为河西外溢改善客户首选的区域。另外，具有生态宜居资源的天嘉湖板块，总价百万之内，同样也是市区外溢改善客户关注的区域，本月星耀五洲社区成交多套别墅房源，单价仅5311元/平米，总价80万左右，中海国际公园城也成交多套大面积房源，单价8143元/平米，总价85万左右。从成交的二手房热点小区可以看出，改善客户已开始陆续出手。
东丽区本月成交热点社区多为今年内首次上榜的次新房社区，在二手房价格持续回落后，当前次新房社区无论是社区品质、物业管理以及居住舒适度等方面均优于老旧社区，因此开始受到更多客户的关注。比如华明镇的昆俞家园和金泰丽湾，价格较去年降低9%，当前均价降在1万元/平米左右，与板块内其他老旧社区价格基本持平，因此更具性价比。金钟街板块的保利玫瑰湾社区，当前均价1.6万元/平米，较去年下降15%，总价降至160万左右，作为东丽环内板块的次新房社区，性价比较高。
西青区本月低总价的刚需落户社区热度升高，成交多位于临近高铁的张家窝板块和产业客群聚集的大寺板块。如张家窝板块的家泰里、家兴里、仁盛里和宝庆里社区等，单价均在7000元/平米左右，总价70万以内，是外地客群首选的区域。大寺板块内产业园聚集，产业客较多，因此也是外地客群购房的主要区域，像渤海天易园、盛祥园、亲和美园、佳和雅庭、金谊花园和泰康园等，单价8000元/平米左右，总价仅60万左右。
北辰区本月成交仍多集中在低总价刚需社区，像天穆镇的保障房社区天和丽园和普泽家园以及双青板块的荣悦园和荣溪园社区，今年以来价格相对保持稳定，单价均在8000元/平米左右，总价70万以内，是刚需及落户客户的首选区域。
5月预期：改善需求有望持续升温
随着二手房价格持续回落，部分次新房社区的性价比优势开始凸显，尤其环城四区环内板块的次新房社区，凭借临近市区的区位和配套优势，已经吸引市区外溢客户的关注，市场热度有望继续提升。另外，楼市新政落地，北京和河北省客群与本市客群购房政策相同，可以在市区增加一套购房指标，因此，像市区百万以内的低总价社区以及有教育资源的学区房，将吸引更多北京和河北省客群的关注。
