天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比26%，环比减少8%，环城四区社区占比74%。其中，中心城区成交套数占比29%，环比减少5%，成交套均面积为68平米。环城四区二手房成交套数占比71%，成交套均面积89平米。
市区：仍以学区房成交为主
河西区虽然本月仅有3个社区上榜，但东舍宅社区作为国有资产盘活项目，凭借170万左右的低总价优势以及可以享受河西区新房入学的政策优势，成交量排名全市首位。
南开区本月7个社区上榜，为市区上榜社区数量最多的区域。除了有教育资源的东北角艺术公寓、阳光壹佰社区、以及华苑片区的安华里、居华里、久华里、天华里外，改善社区的龙亭家园连续两月上榜，且成交量排名市区前五，但成交均价回落至4万元/平米，较上月降低7%。
和平区本月上榜社区除诚基经贸中心外，卫华里、树德里两社区年内首次上榜。两个社区均属于和平第三学片，树德里社区近两月挂牌房源中，半数以上房源下调了挂牌价格，成交均价环比下降13%，看房量则环比增长10%，客户主要关注245万左右的一室小户型产品。卫华里同样近两个月随着价格持续回落，看房量较前五月均值增长46%，客户主要关注290万左右的两室产品。
河东区本月改善社区热度较高，比如阳光星期八和本月首次上榜的路劲太阳城橙翠园，成交房源套均面积均在130平米左右，单价1.8万元/平米，总价245万左右，在河东二手改善社区中，性价比较高。
河北区和红桥区仍以百万以内的低总价刚需社区成交为主，如红桥区的和苑家园，单价1.2万元/平米，套均总价80万，成交量位居市区前三，河北区的金狮家园，单价1.8万元/平米，套均总价90万，成交量位居市区第六。
环城：改善社区成交升温
从成交结构来看，虽然环城四区二手房仍以刚需客户购买为主，成交总价在100万以内的房源占比近六成，但总价百万以上房源的成交占比环比增长5%。
津南区由于咸水沽板块周边产业客群较多，购房客户以产业客和落户客群为主，因此津南区主要还是以低总价社区成交为主，像葛沽镇的荣水园和慈水园，单价6000元/平米，总价50万左右，成交量连续三个月位居环城首位，同时富力又一城、星耀五洲和中海公园城三个大盘项目，当前二手房挂牌量近1万套，也是津南区二手房成交的主力社区。
北辰区虽然仍以80万以下的低总价社区成交为主，但像国耀上河城、燕宇艺术城和融创御园等改善社区本月成交量也跻身区域前十。融创御园作为典型区域次新房改善社区，2019年新房售价2.4万元/平米左右，当前二手房均价降至1.9万元/平米，总价260万左右。
东丽区本月改善社区也出现升温迹象。区域内的次新房社区大唐印象和保利玫瑰湾成交量位居区域前两位。两项目当前成交单价均在1.3万元/平米，总价130万左右。保利玫瑰湾社区已连续四个月上榜，同时价格也持续回落，本月成交均价较4月份首次上榜时已下降20%，作为东丽环内板块的次新房社区，性价比较高。
西青区近三月改善社区持续活跃，云锦世家、万科四季雅园、社会山西苑、融泰城等改善社区持续上榜，万科西华府本月也年内首次成交量排名区域前三。可以看出，西青区作为环城四区中发展相对成熟的区域，凭借临近南开和河西的区位优势，吸引两区外溢改善客群，带动区域内次新房改善社区成交不断升温。
8月预期：学区房和改善社区仍将是市场主流
随着近两年二手房市场的价格回落，临市区的改善社区的性价比开始凸显，凭借社区的品质和价格优势，持续吸引市区外溢客群和区内改善客户的关注，预计市场热度将持续上升。而学区房资源，虽然仍将是市区二手房的成交主力，但成交价格已回落至200-250万，较年初普降50万左右，在挂牌量持续增加下，预计学区房价格仍有下探的空间。
