北京住房限购松绑的隐含政策及其影响
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2024-05-01 08:14
北京
2024年4月30日，赶在五一假期之前，北京市发布了住房限购松绑政策，允许拥有二套住房的居民家庭或一套住房的成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。该政策突破了二套房的限制，正式允许居民家庭购买第三套住房。当然，在当前极端买方市场的情况下，居民家庭出手购买第三套房的可能性只能说很低。因而，单纯限购上限的突破只能说聊胜于无，对于需求释放作用极为有限。这就象放宽第三胎生育一样，实际上愿意生三胎的家庭少之又少。![]()
然而，北京在允许购买三套房背后，还有一些隐含的政策空间，具有一定的积极意义。首先，允许购买三套房等于变相承认了二套房的合理性。以往，购房政策导向实际是“一户一房”。购买二套住房实际被视同于住房投资投机，往往被施加以惩罚性的高首付、高利率。当然实际上，家庭购买二套住房的动机，很多是为了改善住房条件，或给老人居住等。二套房并非界定自住和投机的黄金标准。这里，就存在广泛的误伤合理的改善性需求的情况。特别是在当前二手房出售极为困难的背景下，直接导致住房改善的链条卡壳。在北京这种高房价的城市，居民家庭要改善住房条件，就必须将原有住房卖出。否则，购买二套房的惩罚性高首付、高利率都无法承受。重点是，在目前极端买方市场的条件下，原有住房根本又无法及时卖出，或者要打骨折式降价才能成功出售。无疑，住房改善性链条被针二套房的限制性政策所中断。旧房卖不出，新房就买不了。
其次，承认了购买二套房的合理性后，后续针对购买二套房的高首付、高利率政策可能会取消或优化。甚至极有可能将购买改善性二套房视同购买首套房，享受同等的首付和利率优惠。目前，北京在城六区/非城六区购房，首套利率分别为4.05%/3.95%，首付比为30%。并且，该利率和首付比均有进一步的下降空间。如果购买二套房的首付、利率比照首套房，有住房改善需求的居民家庭就可以无须再先逆市售房，然后再购买意向的改善性住房。先买房，再慢慢择机出售旧房，也是一个较好的方案。这对于释放改善性住房需求无疑是有利的。
最后，北京市的限购政策，仍将未有五年社保或纳税的外地户籍家庭拒之门外。实际上，是否外地户籍并非识别炒房的有效标准。限购优化步伐可以再大一些，五环外或更大范围内择机全面放开限购，也未尝不可。
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