“住房大数据动态监测”项目组、纬房研究院根据10月最新纬房指数，分析研判市场走势，形成2024年10月一二线城市《重点城市住房市场月报》。
核心发现
1、一线城市房价全面止跌回稳的信号尚不明显，是否确认筑底需要进一步观察。
2、房价从高能级向低能级传导的基本逻辑，一线城市的房价回稳，将按照能级高低，逐步向低能级城市转移，而不是反向的虹吸效应。
市场预判
在宏观政策指引下，个别高能级城市已经出现价格止跌回稳的积极信号，但离全面实现价格筑底，仍有一段时间周期。受季节性因素等影响，2024年第四季度实现全面止跌回稳的概率并不大。在保持持续宽松政策的前提下，中国房价有可能在2025-2026年全面经历筑底回稳阶段。
主要数据
从绝对数值来看，一线样本城市10月中房价中位数平均为46353元每平方米，二线样本城市同期房价中位数均值约为14254元每平方米。
1 一线城市
纬房研究院高频数据（以半个月为频率）监测显示，截至2024年10月20日，一线城市半月房价整体继续保持下降，降幅均值为0.14%。值得注意的是，最近半月跌幅环比上月已经显著收窄，一线城市房价初步显现积极信号。
分城市看，深圳半月房价已经率先止跌，涨跌幅为0.32%。此外，北京、上海及广州房价依然环比下降，但降幅相对缩小。北京、广州降幅相对较小，近半月来看，降幅分别为0.13%和0.34%，上海相对更大，降幅为0.4%。
从房价指数来看，深圳价格政策反应相对明显，北京紧随其后。然而，短期来看，一线城市房价全面止跌回稳的信号尚不明显，需要进一步观察。
图1 一线城市纬房指数
数据来源： 纬房研究院 www.zfdsj.org， 数据截至 2024年10月20日
从景气指数来看，2024年10月，一线城市中北京市场景气指数出现显著提升，挂牌价调涨比例由11.45%上升至12.57%。也就是说，卖方预期已经出现向好迹象，这将在短期内进一步降低市场库存出清压力。反映到上海、广州和深圳等三个一线城市，景气指数出现略微回调迹象，表明价格回稳的基础尚未筑牢，但整体与9月相比，仍处于更高状态。
以上表明，一线城市卖方预期已经处于相对高位状态，其中北京卖方预期首先止跌，其他城市紧随其后。目前来看，尚不能断言一线城市房价会在短期内全面止跌回稳。
注：房地产景气指数代表住房市场冷热程度，为涨价业主占所有调价业主（含调高和调低）的百分比， 计算公式为当期调高报价卖主数/当期所有调价卖主总数*100，低于5为极冷，低于10为较冷，低于20为冷区，20-40为平稳，40-60为景气。分区标准仅供参考，需要根据实际调整。
2 二线城市
相较于一线城市，二线样本城市房价整体仍保持下行趋势，其降幅高于一线城市。截至2024年10月20日，二线城市半月房价降幅均值约为0.49%。
分城市来看，房价降幅相对明显的城市包括东莞、合肥、南京等城市，近半月降幅均超过0.5%。房价环比上涨的样本城市只有成都，涨幅为0.2%。
整体而言，二线样本城市半月房价降幅总体已经出现显著收窄迹象。这也符合房价从高能级向低能级传导的基本逻辑，一线城市的房价回稳，将按照能级高低，逐步向低能级城市转移。
图2 二线城市纬房指数
数据来源： 纬房研究院 www.zfdsj.org， 数据截至 2024年10月20日
纬房研究院认为，在宏观政策指引下，中国个别头部城市已经出现价格止跌回稳的迹象，但离确认价格筑底，仍有一段时间周期。受季节性因素影响，2024年第四季度实现全面止跌回稳的概率并不大。保持持续宽松政策的前提下，中国房价有可能在2025-2026年全面经历筑底回稳阶段。
免责声明：本文所载信息为研究员独立观点，不代表所在机构意见，不保证代表市场真实表现，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为“住房大数据动态监测”项目组及纬房研究院所有，对本文保留一切权利。数据仅供市场短线研究分析参考，市场评价以统计部门为准。
意见、建议与合作：
电话（微信同号）：17801788407 17190301535
邮箱：zfdsj2@163.com
