7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知。通知称，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。更直白讲，郑州已经确认取消新建商品房销售指导价格，即取消销售限价。需要说明的是，本次取消的是新房最高限价，而并非限制低价。基于此，笔者给出以下几点思考。
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第一，取消限价政策只是时间问题。有关数据显示，郑州新建商品房销售方面，2024年上半年共计成交49766套，环比下跌13.33%，同比下跌48.2%。库存方面，截至2024年6月，郑州新房库存为1433万平方米，半年均去化周期为31.4月。也就是说，即便新房市场不再供应土地，现有库存依旧可销售两年以上。此外，考受到二手房价下跌以及新房烂尾情况，郑州新房销售只会越发艰难。总体来看，郑州楼市并不容乐观。因此，限价政策其实已经名存实亡，取消也只是时间问题。
第二，有可能进一步加大郑州楼市的分化。当前郑州楼市的基本面是供过于求，尤其是刚需、低品质住宅的去库存压力更大。开发商依靠传统的低价销售策略，其实已经很难奏效，主要原因是青年刚需客群的减少。从长期来看，支撑中国楼市发展的核心驱动力主要包括改善性需求、城市更新及保障房需求。郑州现存的大批量刚需楼盘，已成为去化主要难题。此背景下，取消限价政策，就可为高品质住宅定价扫清政策障碍。伴随本轮政策出台的《郑州市2024年住房发展年度计划》，明确指出，要适量供给低密度改善性商品住宅。可以预计，其策略大概是，既然低品质住宅卖不掉，就走高端路线，挣有钱人的钱。这也意味着，未来郑州楼市分化现象将会逐步显著，好的房子会更贵，低端住宅越发没有竞争力。第三，预计会有更多城市跟进。据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、宁德等城市已经明确取消限价，阳江、珠海及芜湖等城市也已优化限价政策。作为新一线城市的郑州，此刻出台这一政策，无疑起到了带头引领作用。回顾此前郑州在楼市政策上的表现，有理由相信，后续会有更多城市，甚至是头部城市陆续跟进。 第四，短期内难以扭转消费者信心。在房价下降预期的影响下，取消最高限价，并不能扭转消费者信心。此外，考虑到郑州保障房政策的出台，必然会对新建商品房市场产生直接影响，会进一步加大消费者的顾虑。据悉，郑州首批1999套配售型保障房销售均价约6500元每平，而郑州2024年7月的房价中位数依然在9400元每平（如图1所示，数据来自纬房研究院）。第五，本轮政策出台，难以改变郑州楼市基本面。一方面，开放商此前就已通过多种促销手段变相调整价格，次番政策出台，也只是将定价权交由开发商，免除其后续相关调价责任。另一方面，短期内预期很难改变。一旦房价下降预期形成，短期内很难逆转。再者，供大于需的市场供给情况已经形成，买涨不买跌的逻辑依然存在。即便是改善性客群，短期内依旧不会产生购买需求。还有就是，保障房政策的间接影响。基于此，取消限价的政策，并不能改变郑州楼市的基本面。免责声明：本文所载信息不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。数据仅供市场短线研究分析参考，市场评价以统计部门为准。
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