经过我们的率先和多方呼吁，以及市场形势的倒逼等，2024年5月17日，央行终于宣布取消全国层面对房贷利率下限的管制。
5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。由各省级分行按照因城施策原则，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，均保持不变。取消对房贷利率下限的政策管制后，房贷利率水平与5年期以上LPR的直接关联性将消失，房贷利率大幅下行的通道被打开。而5年期以上LPR，也可能此后将长期处于停更状态。对于多数城市而言，近期房贷利率将会下行至1年期LPR附近，也就是3.4%左右的水平。但再继续下行，银行将会面临将大的经营压力，从而难以实现。由于有些房地产市场较低迷的城市，房贷利率早已降至3.4%左右。对于这类城市，房贷利率暂时没有下行空间。长期利率变化不确定性较大，此处暂不讨论。
取消对房贷利率下限的管制，是房贷利率市场化的一个历史性进展。由商业银行根据资金经营的成本收益，以及资金市场供求，自主确实房贷水平。从长期看，这将起到重要的市场稳定器的作用。当房地产市场过热时，购房资金需求量大，房贷利率将会自然上浮，从而抑制市场过热。反过来，当房地产市场低迷时，购房资金需求量小，商业银行为了业务促销会主动降低利率。从而购房资本成本下降，起到一定的托市作用。短期看，房贷利率的大幅下行，有利于降低购房负担，促进供求平衡。也有利于稳定房价，改善市场预期。
此前，央行曾允许部分符合条件的城市不设房贷利率下限。根据人民银行等此前通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。虽然当前几乎所有的城市，实际上都符合商品住房价格同环比连续3个月下降的条件。但是由于房价数据失真，从统计数据上看符合条件的城市并不多。甚至，此前石家庄等城市3月底还出现了由于连续三个月“房价数据”上涨，从而拟上调房贷利率的乌龙。此次央行从全国层面取消了房贷利率下限管制，各地房贷利率的上下浮动，将不再受制于房价数据，是一个重要的从实际出发的改进。
除了取消房贷利率下限外，同日，央行还将首套住房商贷最低首付款比例调整为15%。显然，房贷首付比大幅下调是一个双刃剑。一方面，房贷首付比大幅下调，购房门槛将大幅降低，有利于首次和改善性需求的释放，有利于市场的稳定。另一方面，一旦房价跌幅大于15%，这批以最低首付购房的购房者都将成为房产“负资产”者。如果不考虑信用损伤，对于成为“负资产”的购房者，停止还贷可能更有利降低购房损失。银行房贷将没有对应的充足抵押物，购房者断供的风险将会大大增加。从当前房地产市场振幅看，局部房价短期内涨跌幅超15%也是较易实现的。因而，15%首付比在实施层面将会面临较大阻力，银行从风险管控角度可能会提出更高的首付比要求。对于多数城市而言，银行有望会把首付比降至20%左右。
作者系纬房研究院首席研究员，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人。观点仅代表作者个人，与机构无关。
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