【天风地产鲍荣富】地产周观点0922：高频销售边际走弱，政策优化预期提升

天风建筑建材团队

9月新房、二手网签承压，中秋新房表现弱于去年

从网签数据看，24年9月1日-20日，我们监测的60城新房销售面积同比-45.80%，相较上月下降14.70pct，周度成交绝对值已连续四周呈现下滑趋势；17城二手房成交面积月度同比-13.14%，相较上月下降16.96pct，单月同比由正转负，周度成交绝对值同样呈下滑态势。新房、二手房同步走弱，反映9月市场客观压力加剧。

从中秋假期市场热度看，受“台风”、“出游”等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平。根据中指数据，今年中秋假期期间（9.15~9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%；二手房方面，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长。其中北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在。

基本面波动叠加美联储降息，政策优化预期提升 

在基本面较弱表现下，政策优化的必要性或同步增强。同时，回顾往年，9月末为楼市政策密集出台期，故短期地产板块政策博弈空间或加剧板块“躁动”行情。从政策方向看， 9月18日美联储宣布降息50BP后，9月20日国内LPR未进行调整，但降息空间或已同步打开，故我们认为政策利率及各地降低房贷利率调整，或仍是政策端主要期待方向。此外一线城市限制性政策宽松、降低交易税费等仍有进一步调整空间，而市场较为期待的存量房贷利率同样可能继续催化板块情绪。供给端，收储去库存或受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来或在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化。

市场“底部共识”增强，关注“短线政策博弈+中长期估值修复”

当前，大盘指数回调较深，市场“底部共识”增强，板块估值则延续低位（9月18日，申万地产指数PB 0.56、9月17日Wind香港地产指数PB 0.35，均为历史底）。我们认为悲观预期或已在估值中较充分体现；此外美国开启宽松周期后，资金对政策及基本面变化的响应程度或有不同，故交易角度看，“短线政策博弈+中长期估值修复”仍然成立，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们认为可考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

9月新房、二手房同比增速回落

新房市场本周成交148万平，月度同比-45.80%，相较上月下降14.70pct；累计库存11965万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交120万平，月度同比-13.14%，相较上月下降16.96pct。9月9日-9月15日，土地市场本周成交建面2771万平，滚动12周同比4.07%；成交总额586亿元，滚动12周同比-28.04%；全国平均溢价率4.09%，滚动12周同比+0.20pct。

本周申万房地产指数+6.86%，较上周提升7.36pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.54pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+6.64%，较上周提升9.84pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数1.52pct；克而瑞内房股领先指数为8.05%，较上周提升12.80pct。

投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

9月新房、二手网签承压，中秋新房表现弱于去年

从网签数据看，24年9月1日-20日，我们监测的60城新房销售面积同比-45.80%，相较上月下降14.70pct，周度成交绝对值已连续四周呈现下滑趋势；17城二手房成交面积月度同比-13.14%，相较上月下降16.96pct，单月同比由正转负，周度成交绝对值同样呈下滑态势。新房、二手房同步走弱，反映9月市场客观压力加剧。

从中秋假期市场热度看，受“台风”、“出游”等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平。根据中指数据，今年中秋假期期间（9.15~9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%；二手房方面，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长。其中北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在。

基本面波动叠加美联储降息，政策优化预期提升 

在基本面较弱表现下，政策优化的必要性或同步增强。同时，回顾往年，9月末为楼市政策密集出台期，故短期地产板块政策博弈空间或加剧板块“躁动”行情。从政策方向看， 9月18日美联储宣布降息50BP后，9月20日国内LPR未进行调整，但降息空间或已同步打开，故我们认为政策利率及各地降低房贷利率调整，或仍是政策端主要期待方向。此外一线城市限制性政策宽松、降低交易税费等仍有进一步调整空间，而市场较为期待的存量房贷利率同样可能继续催化板块情绪。供给端，收储去库存或受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来或在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化。

市场“底部共识”增强，关注“短线政策博弈+中长期估值修复”

当前，大盘指数回调较深，市场“底部共识”增强，板块估值则延续低位（9月18日，申万地产指数PB 0.56、9月17日Wind香港地产指数PB 0.35，均为历史底）。我们认为悲观预期或已在估值中较充分体现；此外美国开启宽松周期后，资金对政策及基本面变化的响应程度或有不同，故交易角度看，“短线政策博弈+中长期估值修复”仍然成立，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们认为可考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

1.1. 投资建议

近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。

标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

2.1. 新房市场

2.1.1. 新房成交情况

9月9日-9月15日，全国土地成交建筑面积为2771万平，滚动12周同比增速为+4.07%，较前期上升2.47pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为118、853、1799万平，滚动12周同比增速分别为-35.27%、+18.12%、+2.02%，增速较上期分别提升-3.60pct、+2.52pct、+3.27pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，二线、三线增幅扩大。

全国土地成交金额达到586亿元，滚动12周同比增速为-28.04%，较前期上升6.86pct。其中，一线、二线、三线城市分别为200、161、225亿元，滚动12周同比增速分别为-43.51%、-27.94%、-17.57%。

全国土地成交平均溢价率为4.09%，滚动12周同比增速为+0.20pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为7.21%、0.98%、3.69%，滚动12周同比增速分别为-1.95pct、0.87pct、0.29pct。

2024年9月15日-2024年9月21日，房企共发行境内债券2只（其中1只为国企发行），境内债发行金额合计10亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。

2024年9月（数据截至2024年9月21日），地产债境内、境外债券发行额分别为184.25亿元、0亿元，当月偿还额分别为248.06亿元、262.58亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-63.81亿元、-262.58亿元。

4.1. 行业涨跌与估值情况

4.1.1. A股市场

1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；

2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；

3)因城施策力度不及预期

注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。