![]()
天风建筑建材团队![]()
24年1-8月销售金额同比-23.6%，增速较1-7月增长0.7pct，其中住宅销售金额同比-25.0%；8月单月销售金额环比+3.2%，同比-17.2%，降幅较7月收窄1.3pct。1-8月销售面积同比-18.0%，增速较1-7月增长0.6pct，其中住宅销售面积同比-20.4%；8月单月销售面积环比+3.5%，同比-12.6%，降幅较7月收窄2.8pct。8月单月销售均价为9906.32元/平，环比-0.4%，同比-5.1%，降幅较7月增大0.3pct。8月，商品房销售金额、面积环比7月小幅微增，传统高温影响因素下，需求端呈现磨底走势，展现一定韧性。销售累计同比降幅延续收窄趋势，或主要得益于基数压力缓解。销售均价同环比继续走弱，反映新房价格仍受市场环境冲击。鉴于房价短期未有明显止跌趋势，短期我们预计市场热度或仍维持低位、反转可能性低。政策端，我们预计或采取“小步快跑”的方式不断托底销售。9-10月，建议重点关注传统旺季销售月环比能否走强，若市场表现弱于预期，不排除如LPR调降、因城施策下调商贷及公积金贷款利率中枢等政策空间。24年1-8月，房地产开发投资累计完成额同比-10.2%，较1-7月持平。8月单月同比-10.2%,降幅较7月缩窄0.6pct，环比增长0.7%。1-8月新开工面积累计同比-22.5%，增速较1-7月增长0.7pct，环比+0.4%。1-8月房屋施工面积累计同比-12.0%，增速较1-7月增长0.1pct；房屋竣工面积累计同比-23.6%,增速较1-7月下降1.8pct。8月，开发投资在较低迷市场情绪下未继续走弱已属不易，但房企投资信心仍然偏弱，亟待增量政策改善预期。我们预计年内开工端累计增速有望延续当前的缓慢修复趋势。竣工端受此前年度新开工下滑影响规模延续跌势，并于8月单月下滑压力显著加剧，或有一定季节性因素，但我们认为需关注其潜在边际下行压力及其对产业链下游的影响。24年1-8月全国房地产开发企业到位资金同比-20.2%，较1-7月增长1.1pct。8月单月到位资金环比-4.0%，同比-10.6%，降幅较7月收窄1.3pct。其中：1）销售回款：1-8月定金及预收款累计同比-30.2%，8月单月同比-15.1%，环比-11.5%。1-8月个人按揭贷款同比-35.8%，8月单月同比-21.8%，环比+17.3%。2）外部融资：1-8月国内贷款同比-5.1%，8月单月同比+7.4%，环比+0.4%；1-8月自筹资金同比-7.5%，8月单月同比-5.7%，环比-3.2%。8月到位资金同比降幅继续收窄，其中，国内贷款、个人按揭贷款均为到位资金增速改善提供正向贡献，但直接对应企业销售回款的定金及预收款单月同比增速略有走弱，仍反映出需求不足的问题。我们认为，在基本面短期较难完成筑底的情形下，短期房企对银行信贷融资的倚赖度或继续加大，外部融资结构占比提升的现状或较难改变，但因其在同时加大银行层面的涉房风险敞口，故未来针对销售下滑幅度较大、现金流较紧企业的信贷支持边际变化同样值得留意。新房市场本周成交173万平，月度同比-34.17%，相较上月下降3.07pct；累计库存11979万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交159万平，月度同比+0.35%，相较上月下降3.48pct。9月2日-9月8日，土地市场本周成交建面2348万平，滚动12周同比1.64%；成交总额267亿元，滚动12周同比-35.61%；全国平均溢价率4.5%，滚动12周同比-0.20pct。
本周申万房地产指数-0.50%，较上周提升1.88pct，涨幅排名2/31，领先沪深300指数1.73pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.20%，较上周下降1.47pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.77pct；克而瑞内房股领先指数为-4.75%，较上周下跌1.37pct。
投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
1.本周观点：边际修复，量稳价跌——统计局8月数据点评
24年1-8月销售金额同比-23.6%，增速较1-7月增长0.7pct，其中住宅销售金额同比-25.0%；8月单月销售金额环比+3.2%，同比-17.2%，降幅较7月收窄1.3pct。1-8月销售面积同比-18.0%，增速较1-7月增长0.6pct，其中住宅销售面积同比-20.4%；8月单月销售面积环比+3.5%，同比-12.6%，降幅较7月收窄2.8pct。8月单月销售均价为9906.32元/平，环比-0.4%，同比-5.1%，降幅较7月增大0.3pct。 8月，商品房销售金额、面积环比7月小幅微增，传统高温影响因素下，需求端呈现磨底走势，展现一定韧性。销售累计同比降幅延续收窄趋势，或主要得益于基数压力缓解。销售均价同环比继续走弱，反映新房价格仍受市场环境冲击。鉴于房价短期未有明显止跌趋势，短期我们预计市场热度或仍维持低位、反转可能性低。政策端，我们预计或采取“小步快跑”的方式不断托底销售。9-10月，建议重点关注传统旺季销售月环比能否走强，若市场表现弱于预期，不排除如LPR调降、因城施策下调商贷及公积金贷款利率中枢等政策空间。![]()
![]()
![]()
24年1-8月，房地产开发投资累计完成额同比-10.2%，较1-7月持平。8月单月同比-10.2%,降幅较7月缩窄0.6pct，环比增长0.7%。1-8月新开工面积累计同比-22.5%，增速较1-7月增长0.7pct，环比+0.4%。1-8月房屋施工面积累计同比-12.0%，增速较1-7月增长0.1pct；房屋竣工面积累计同比-23.6%,增速较1-7月下降1.8pct。 8月，开发投资在较低迷市场情绪下未继续走弱已属不易，但房企投资信心仍然偏弱，亟待增量政策改善预期。我们预计年内开工端累计增速有望延续当前的缓慢修复趋势。竣工端受此前年度新开工下滑影响规模延续跌势，并于8月单月下滑压力显著加剧，或有一定季节性因素，但我们认为需关注其潜在边际下行压力及其对产业链下游的影响。![]()
![]()
![]()
![]()
24年1-8月全国房地产开发企业到位资金同比-20.2%，较1-7月增长1.1pct。8月单月到位资金环比-4.0%，同比-10.6%，降幅较7月收窄1.3pct。其中：1）销售回款：1-8月定金及预收款累计同比-30.2%，8月单月同比-15.1%，环比-11.5%。1-8月个人按揭贷款同比-35.8%，8月单月同比-21.8%，环比+17.3%。2）外部融资：1-8月国内贷款同比-5.1%，8月单月同比+7.4%，环比+0.4%；1-8月自筹资金同比-7.5%，8月单月同比-5.7%，环比-3.2%。 8月到位资金同比降幅继续收窄，其中，国内贷款、个人按揭贷款均为到位资金增速改善提供正向贡献，但直接对应企业销售回款的定金及预收款单月同比增速略有走弱，仍反映出需求不足的问题。我们认为，在基本面短期较难完成筑底的情形下，短期房企对银行信贷融资的倚赖度或继续加大，外部融资结构占比提升的现状或较难改变，但因其在同时加大银行层面的涉房风险敞口，故未来针对销售下滑幅度较大、现金流较紧企业的信贷支持边际变化同样值得留意。![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
1.1. 投资建议
近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
![]()
![]()
9月7日-9月13日，60城商品房成交面积为173万平，移动12周同比增速为-22.68%，增速较上期下降1.73pct；月度同比-34.17%，相较上月下降3.07pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为58、93、22万平，移动12周同比增速分别为-0.55%、-32.71%、+0.93%，增速较上期分别变化+0.21pct、-2.78pct、+2.32pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。
![]()
![]()
![]()
9月7日-9月13日，17城二手房成交面积为159万平，移动12周同比增速为+11.71%，增速较上期下降4.45pct；月度同比+0.35%，相较上月下降3.48pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为39、113、7万平，移动12周同比增速分别为+38.10%、+0.71%、+173.22%，增速较上期分别变化-7.85pct、-3.54pct、-19.59pct，与历史相比，一线二线三线及以下增幅收窄。
![]()
![]()
![]()
9月2日-9月8日，全国土地成交建筑面积为2348万平，滚动12周同比增速为+1.64%，较前期上升5.89pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为58、464、1827万平，滚动12周同比增速分别为-30.34%、+15.50%、-1.28%，增速较上期分别提升+0.96pct、+5.92pct、+6.67pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅收窄，二线增幅扩大。
全国土地成交金额达到267亿元，滚动12周同比增速为-35.61%，较前期上升2.86pct。其中，一线、二线、三线城市分别为8、51、207亿元，滚动12周同比增速分别为-62.22%、-31.08%、-19.63%。
全国土地成交平均溢价率为4.5%，滚动12周同比增速为-0.20pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.96%、4.2%、4.72%，滚动12周同比增速分别为-3.21pct、1.32pct、0.02pct。
![]()
![]()
![]()
2024年9月8日-2024年9月14日，房企共发行境内债券8只（其中6只为国企发行），境内债发行金额合计55.9亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。
2024年9月（数据截至2024年9月14日），地产债境内、境外债券发行额分别为169.25亿元、0亿元，当月偿还额分别为232.78亿元、262.58亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-63.53亿元、-262.58亿元。
![]()
![]()
![]()
本周申万房地产指数-0.50%，较上周提升1.88pct，涨幅排名2/31，领先沪深300指数1.73pct。A股涨幅前三个股分别为空港股份+21.04%、中交地产+12.55%、东湖高新+12.20%；跌幅前三个股分别为深圳华强-29.05%、深赛格-19.52%、中润资源-16.13%。
![]()
![]()
![]()
本周Wind香港房地产指数-3.20%，较上周下降1.47pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.77pct；克而瑞内房股领先指数为-4.75%，较上周下跌1.37pct。H股涨幅前三个股分别为弘阳地产+8.00%、金地商置+7.10%、佳兆业集团+3.30%；跌幅前三个股分别为美的置业-63.40%、宝龙地产-37.50%、世茂集团-28.46%。
![]()
![]()
![]()
![]()
1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告 《【天风地产鲍荣富】地产周观点0915：边际修复，量稳价跌——统计局8月数据点评》报告发布机构 天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）王 雯 SAC 执业证书编号：S1110521120005
鲍荣富 SAC 执业证书编号：S1110520120003
