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伴随2024年地产中报披露结束，我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本面交易”双线交易轨道：1）政策端：短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主管媒体中国房地产报9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。”我们认为，参考历史上2008年房贷利率申请七折优惠利率的举措，现阶段存量房贷利率下调存在可能。若未来伴随存量利率下调，推行不同金融机构间“转按揭”，我们预计将加速落实贷款利率下调，更快遏制“提前还贷”现象发生，促进居民消费动力回升。银行端，除1）净息差压力外，2）转按揭可能造成的银行间竞争加剧或影响银行业利润，3）房价下滑涉及的贷款价值重估等因素，或均对存量房贷利率下调幅度及转按揭推行与否及其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看，利好居民现金流及改善型需求的购房信心和能力更趋稳定，但整体来看，链条传导至价格端及开发商环节的节奏或较慢，需求改善及基本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度，不排除短期受到如降息、存量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响，板块政策博弈行情机会提升。2）基本面：短期关注未来两月一定基数压力下的新房需求韧性。根据克而瑞监测数据，2024年8月，TOP100房企实现销售操盘金额2512亿元，环比-10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比-26.8%，较7月进一步扩大7.1pct。1-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，同比-36.5%，降幅收窄1pct。重点30城8月新房供应、成交环比分别-4%、-12%，同比分别-38%、-22%，显著不及二季度月均。8月成交同比跌幅较上月扩大9pct，前8月成交累计同比-34%，降幅较上月收窄1.24pct。我们认为，8月基本面表现略低于预期（22、23年8月百强房企操盘额环比均基本持平），除需求整体较低迷外，或主要因6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应，8月起政策影响渐退。展望9-10月，因23年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动，而今年政策已前置释放，基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为，得益于过往政策累计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存，行业销售降速收窄、绝对值环比趋稳的态势或能延续。从交易角度，我们认为悲观预期已在板块估值中较为充分体现，顺周期地产股弹性空间较大，建议逢低关注。新房市场本周成交194万平，月度同比-27.92%，相较上月改善3.18pct；累计库存11988万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交144万平，月度同比-1.30%，相较上月下降5.12pct。8月26日-9月1日，土地市场成交建面3149万平，滚动12周同比-4.8%；成交总额645亿元，滚动12周同比-39.8%；全国平均溢价率3.62%，滚动12周同比-0.66pct。本周申万房地产指数-2.38%，较上周下跌4.93pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.33pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.73%，较上周下降5.83pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数1.30pct；克而瑞内房股领先指数为-3.39%，较上周下跌9.50pct。
投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
1.本周观点：短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化
伴随2024年地产中报披露结束，我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本面交易”双线交易轨道：1）政策端：短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主管媒体中国房地产报9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。”我们认为，参考历史上2008年房贷利率申请七折优惠利率的举措，现阶段存量房贷利率下调存在可能。若未来伴随存量利率下调，推行不同金融机构间“转按揭”，我们预计将加速落实贷款利率下调，更快遏制“提前还贷”现象发生，促进居民消费动力回升。银行端，除1）净息差压力外，2）转按揭可能造成的银行间竞争加剧或影响银行业利润，3）房价下滑涉及的贷款价值重估等因素，或均对存量房贷利率下调幅度及转按揭推行与否及其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看，利好居民现金流及改善型需求的购房信心和能力更趋稳定，但整体来看，链条传导至价格端及开发商环节的节奏或较慢，需求改善及基本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度，不排除短期受到如降息、存量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响，板块政策博弈行情机会提升。2）基本面：短期关注未来两月一定基数压力下的新房需求韧性。根据克而瑞监测数据，2024年8月，TOP100房企实现销售操盘金额2512亿元，环比-10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比-26.8%，较7月进一步扩大7.1pct。1-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，同比-36.5%，降幅收窄1pct。重点30城8月新房供应、成交环比分别-4%、-12%，同比分别-38%、-22%，显著不及二季度月均。8月成交同比跌幅较上月扩大9pct，前8月成交累计同比-34%，降幅较上月收窄1.24pct。我们认为，8月基本面表现略低于预期（22、23年8月百强房企操盘额环比均基本持平），除需求整体较低迷外，或主要因6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应，8月起政策影响渐退。展望9-10月，因23年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动，而今年政策已前置释放，基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为，得益于过往政策累计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存，行业销售降速收窄、绝对值环比趋稳的态势或能延续。从交易角度，我们认为悲观预期已在板块估值中较为充分体现，顺周期地产股弹性空间较大，建议逢低关注。
近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
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8月31日-9月6日，50城商品房成交面积为194万平，移动12周同比增速为-20.97%，增速较上期提升1.76pct；月度同比-27.92%，相较上月改善3.18pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为63、107、23万平，移动12周同比增速分别为-0.76%、-29.95%、-1.50%，增速较上期分别变化+5.44pct、+0.40pct、+3.60pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。
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8月31日-9月6日，17城二手房成交面积为144万平，移动12周同比增速为+16.05%，增速较上期提升1.36pct；月度同比-1.30%，相较上月下降5.12pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为40、97、7万平，移动12周同比增速分别为+45.95%、+4.12%、+192.81%，增速较上期分别变化+4.13pct、+0.74pct、-10.13pct，与历史相比，一线、二线增幅扩大，三线及以下增幅收窄。![]()
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8月26日-9月1日，全国土地成交建筑面积为3149万平，滚动12周同比增速为-4.80%，较前期上升7.30pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为186、772、2191万平，滚动12周同比增速分别为-35.39%、+9.20%、-8.22%，增速较上期分别提升+0.06pct、+5.03pct、+9.29pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅收窄，二线增幅扩大。
全国土地成交金额达到645亿元，滚动12周同比增速为-39.80%，较前期上升5.53pct。其中，一线、二线、三线城市分别为45、255、345亿元，滚动12周同比增速分别为-64.85%、-31.24%、-27.89%。 全国土地成交平均溢价率为3.62%，滚动12周同比增速为-0.66pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、7.45%、1.41%，滚动12周同比增速分别为-3.26pct、0.62pct、-0.72pct。
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2024年8月31日-2024年9月6日，房企共发行境内债券12只（其中10只为国企发行），境内债发行金额合计89亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年9月（数据截至2024年9月6日），地产债境内、境外债券发行额分别为138.85亿元、0亿元，当月偿还额分别为226.64亿元、262.58亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-87.79亿元、-262.58亿元。
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本周申万房地产指数-2.38%，较上周下跌4.93pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.33pct。A股涨幅前三个股分别为深圳华强+61.05%、深赛格+20.81%、中润资源+14.81%；跌幅前三个股分别为荣安地产-9.77%、万泽股份-7.10%、福星股份-6.63%。
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本周Wind香港房地产指数-1.73%，较上周下降5.83pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数1.30pct；克而瑞内房股领先指数为-3.39%，较上周下跌9.50pct。H股涨幅前三个股分别为绿城中国+6.15%、世茂集团+3.17%、富力地产+1.33%；跌幅前三个股分别为融信中国-18.52%、远洋集团-16.36%、中国奥园-9.59%。
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1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告 《【天风地产鲍荣富】地产周观点0908：短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化》报告发布机构 天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）王 雯 SAC 执业证书编号：S1110521120005
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