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天风建筑建材团队![]()
行业追踪（2024.8.24-2024.8.30）24H1样本房企（样本选取113家A股上市房企，其中7家大型、28家中型，78家小型房企）财报主要指标表现如下：
营业收入：24H1样本房企实现8800亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1样本房企归母净利润亏损352亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。
毛利率：24H1样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41个百分点。24H1行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55个百分点。加权ROE：24H1样本房企加权ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。
经营活动现金流净额：24H1样本房企经营活动现金流净额为-535亿元，较23年同期减少1885亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278亿元，较23年同期分别减少546、783、556亿元。筹资活动现金流净额：24H1样本房企筹资活动现金流净额为-374亿元，较23年同期增加990亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-30、-102、-242亿元，较23年同期分别增加594、272、124亿元。24年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，反映行业客观面临较大的销售回款压力。样本房企筹资活动现金流净额较23年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。
有息负债：24H1样本房企有息负债同比下降2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策略，故未来整体债务端仍具下行空间。
8月新房、二手房同比增速回落
新房市场本周成交234万平，月度同比-33.85%，相较上月下降14.88pct；累计库存11973万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交151万平，月度同比+6.74%，相较上月下降21.90pct。8月19日-8月25日，土地市场本周成交建面2136万平，滚动12周同比-12.79%；成交总额231亿元，滚动12周同比-47.51%；全国平均溢价率4.13%，滚动12周同比-1.03pct。
本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升6.33pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数2.72pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.10%，较上周提升5.65pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.96pct；克而瑞内房股领先指数为6.11%，较上周提升9.40pct。投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期1.本周观点：亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述
24H1样本房企（样本选取113家A股上市房企，其中7家大型、28家中型，78家小型房企）财报主要指标表现如下：营业收入：24H1样本房企实现8800亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1样本房企归母净利润亏损352亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。
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毛利率：24H1样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41个百分点。24H1行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55个百分点。加权ROE：24H1样本房企加权ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。
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销售商品、提供劳务收到的现金：24H1样本房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降-37.14%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-31.84%、-40.84%、-40.86%、购买商品、接受劳务支付的现金：24H1样本房企购买商品、接受劳务支付的现金同比下降22.73%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-16.85%、-27.76%、-24.48%。我们认为，大型房企销售回收现金同比降幅较小，反映其更强的销售韧性，但行业性销售下行抑制房企投资动力，各梯队房企购买商品、接受劳务支付的现金同比均有不同程度下行。展望未来，我们预计大中型房企得益于更强的销售回款表现，将继续为行业投资端提供支撑，行业集中度提升趋势同样或延续。![]()
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经营活动现金流净额：24H1样本房企经营活动现金流净额为-535亿元，较23年同期减少1885亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278亿元，较23年同期分别减少546、783、556亿元。筹资活动现金流净额：24H1样本房企筹资活动现金流净额为-374亿元，较23年同期增加990亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-30、-102、-242亿元，较23年同期分别增加594、272、124亿元。24年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，分梯度房企均难以实现经营性现金流净流入，反映行业客观面临较大的销售回款压力。样本房企筹资活动现金流净额较23年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。![]()
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有息负债：24H1样本房企有息负债同比下降2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策略，故未来整体债务端仍具下行空间。![]()
近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。![]()
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8月24日-8月30日，60城商品房成交面积为234万平，移动12周同比增速为-22.96%，增速较上期下降0.75pct；月度同比-33.85%，相较上月下降14.88pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为82、123、29万平，移动12周同比增速分别为-6.21%、-30.66%、-5.41%，增速较上期分别变化+3.74pct、-2.66pct、+4.21pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。
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8月24日-8月30日，17城二手房成交面积为151万平，移动12周同比增速为+14.57%，增速较上期下降0.52pct；月度同比+6.74%，相较上月下降21.90pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为45、98、8万平，移动12周同比增速分别为+41.82%、+3.23%、+202.94%，增速较上期分别变化+4.01pct、-1.69pct、-6.72pct，与历史相比，一线增幅扩大，二线三线及以下增幅收窄。![]()
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8月19日-8月25日，全国土地成交建筑面积为2136万平，滚动12周同比增速为-12.79%，较前期上升2.37pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为40、808、1288万平，滚动12周同比增速分别为-41.28%、+3.44%、-17.72%，增速较上期分别提升-8.23pct、+8.39pct、+0.91pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，三线降幅收窄，二线增幅扩大。
全国土地成交金额达到231亿元，滚动12周同比增速为-47.51%，较前期上升0.50pct。其中，一线、二线、三线城市分别为15、52、165亿元，滚动12周同比增速分别为-68.14%、-37.86%、-40.92%。 全国土地成交平均溢价率为4.13%，滚动12周同比增速为-1.03pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、4.12%、4.53%，滚动12周同比增速分别为-3.98pct、0.44pct、-0.51pct。
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2024年8月25日-2024年8月31日，房企共发行境内债券7只（其中7只为国企发行），境内债发行金额合计53.98亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。2024年8月（数据截至2024年8月31日），地产债境内、境外债券发行额分别为401.29亿元、0亿元，当月偿还额分别为323.35亿元、308.18亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为77.94亿元、-308.18亿元。
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本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升6.33pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数2.72pct。A股涨幅前三个股分别为深圳华强+52.03%、*ST中迪+16.28%、中润资源+15.38%；跌幅前三个股分别为荣安地产-8.07%、中新集团-7.48%、荣盛发展-6.82%。
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本周Wind香港房地产指数+4.10%，较上周提升5.65pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.96pct；克而瑞内房股领先指数为6.11%，较上周提升9.40pct。H股涨幅前三个股分别为绿城中国+10.95%、中国金茂+10.94%、旭辉控股集团+9.96%；跌幅前三个股分别为港龙中国地产-17.29%、弘阳地产-17.19%、远洋集团-8.33%。
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1) 行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；2) 行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告 《【天风地产鲍荣富】地产周观点0902：亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述》报告发布机构 天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）王 雯 SAC 执业证书编号：S1110521120005
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