财迷‖深圳/广州房奴背上又多一根稻草?解毒香港对大陆人放开买房限制
财富
财经
2024-03-04 11:18
中国香港
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最近的爆款新闻，无疑是港府财政司司长陈茂波宣布撤销大陆人在港买房需要支付30%额外税款的限制。在14年后，本港楼市再次对大陆豪客全面放开：
上图中的名词“撤辣”翻译成普通话就是：本港房地产商和港府勾兑，对大陆豪客们松下了最后的底裤。陈茂波带头高喊“客官快来玩，这里收付都是美元（港币兑美元固定7.8汇率，俗称小美元）”。而大陆不管是主流媒体，还是大量员工拥有香港房产的鹅厂，也都争相就这件事做了报道：![]()
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本港中介更是兴高采烈，彷佛龙年春节还没有过完，各种地产文学小作文写得飞起：![]()
这两天不少本港地产中介开始在朋友圈发大陆豪客挤爆渔村的买楼图：![]()
看上去大陆豪客真的挤爆了香港新盘的走廊(财迷还看到视频，应该不会有假)：![]()
至于深圳中介，则被自媒体人打趣为“集体失身”，啊不打错字了，“集体失声”：![]()
辣么，香港楼市对大陆人放开限购，背后有神马趋势？对大陆楼市和我们草民手中的资产有什么影响？我等草民又当如何应对？财迷这就为大家做个解毒（出于习惯，也为了避免某些人说财迷秀优越，本文中财迷仍以“渔村”指代“香港”）。财迷观察到一件趣事：近几年，大陆舆论和海外舆论在别的事情上都是大相径庭，但在一件事上却出奇一致：唱衰渔村。渔村最近在走下坡路，这是事实。但很有趣的是一些大V却公然传播不实信息，一会是说渔村在拆掉霓虹灯招牌：![]()
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虽然以上都被证明是谣言:霓虹灯有没有拆（各位来渔村就可以知道），就在2月和3月，财迷还帮好几个VIP群的群友顺利开了户。但大家不看好渔村，确实也有一定的事实依据——就财迷总结，如今的渔村有三大问题：人才流失、资金流失、楼市下降。关于人才流失数量，港府说是数万人，民间说法则是另一个极端，传言走了“数十万人”。不过，经过比较严格的考证，财迷确信最近三年本港流失的人才应该在20万左右。 因为明报的说法是2020-2021两年流失了10万人：![]()
渔村01的说法是2020-2023三年流失了19万：![]()
所以，渔村人才流失20万左右，应是较中肯说法——这20万人基本都是壮年劳动力，也是渔村的部分精华，因为据《明报》报道，不少发达国家推出的移民计划都是针对渔村25-39这个年龄组别的年轻人，这吸引走了很多人才：![]()
从下图可知，过去三年来，港股从近三万点“反向上涨”到了16000点，顺利获得“流动性陷阱”成就：![]()
有趣的是，从上图可知，恒生股市在2019年渔村“运动”期间都还算坚挺，一直维持在27000点左右，真正开始反向上涨，已是2021年的事情——从中就可以看出，资本都是很“现实”的，如果一国/地区的基本面好，投资回报率高，不用请他们也愿意来恰烂钱。如果基本面受损，投资回报率下降，请他们都请不来。渔村楼市两年连续反向上涨21%,是2023年以来最长“涨”浪：![]()
沦为负资产的渔村住宅翻倍（25163宗），创19年来新高。负资产比例已超过了1997年的十分之一。![]()
渔村房价下跌的主要原因之一包括但不限于美联储加息，受到神州经济影响，以及20万人出走——以三口之家计算，那就是接近7万个家庭，这意味着7万套房产会被卖出。卖出的多，加息周期买入的少，渔村房价跌也就是理所应当。所以我之前有文章讲：渔村楼市比大陆楼市先行下跌。在美联储进入降息周期的2025年，如果渔村楼市继续反向上涨，则说明渔村楼市基本面出问题，不排除渔村楼市再现6年反向上涨65%之可能（大陆一线城市楼市未来预计也不相伯仲）。具体推演，请看我之前文章：《财迷‖估值的小白鼠or关宁铁骑？从香江楼市走势看大陆楼市之未来》。显然是有的，老实讲，家超靓仔上台之后还是干了不少实事——先是北上搞关系，然后又启动“渔村夜缤纷”为零售业纾困。就最近看，港府至少打了三张牌：围场子/搞政策/继续全球投资。港府一干人等想尽了办法来继续围场子找大佬站台，打造渔村国际金融中心的形象，好继续卖大力丸。恰好霍衙内想要干点成绩，好以后效仿家超，更进一步。所以找人联络梅西所在球队，在渔村搞场比赛打波。于是乎比赛当日，渔村从家超再到梁朝伟夫妇和邓紫棋，一干有头有脸的人都到了，梅西却不但没上场，在场上握手的时候据说还“绕着家超等人走”。![]()
家超很生气，后果很严重。于是霍衙内急得抓耳挠腮，在微博上狂写小作文，却被网民嘲讽他们家是公摊鼻祖。这就是：不怕富二代纸醉金迷，就怕富二代证明自己。![]()
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港府充分利用了其资产可以全球投资的机会。渔村金融管理局发布报告称港府在2023年的外汇基金投资收入达到2127亿港币（272.7亿美金）：![]()
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第一， 很明显金管局诸君智商仍然在线，知道哪里赚钱去哪里。从下图可知，渔村外汇基金有亏损——在港股里亏了155亿，炒外汇亏了5亿，但港府把最大的一笔资金被用来买了年利率高达5%的美债，赚了1440亿，另外还通过买美股赚了732亿：![]()
所以，渔村金管局的智商还算在线，没有将大笔资金丢去缅A，不然渔村的外汇储备恐怕凶多吉少。第二，渔村的外汇储备似乎并未如传言那样被“挪用”和“掏空”。其中原因很简单：港府从美债里获得了1440亿港币（184.6亿美金）的收入，利润大概是在5%左右，这说明港府至少有2.88万亿港币资金（3692亿美金）用来买了美债。如果港府的外汇储备真如传言那样被挪用，那美国媒体早就开始铺天盖地的报道——数千亿美金国债被替换为人仔，这可是惊天大丑闻，美国媒体可不会藏着掖着。实际上，港府外汇基金的总资产还由2022年底的4246亿美金增加至2023年底的4255亿美金：![]()
这个数字是全球第七，比俄国、南韩和巴西的外汇储备都多，也高于新加坡（2895亿美金）：![]()
实际上，看上去如果现在真的有索罗斯这样的大佬想要狙击一个国家的外汇储备，狙击俄国是最好的选择，毕竟俄国盘子更小。家超呢条靓充分利用了上峰对其的信任——渔村要对大陆豪客开放限购，深圳第一个不答应。因为渔村房产的回报率可以达到深圳/广州的两倍以上，而且渔村楼市的资金随时可以换成美元。所以只要稍有常识的人就可以看出，内地（主要是深圳）还愿意买房的有钱人会怎么做。另外渔村房价涨了，只会导致更多内地有钱大佬来追捧。渔村房价跌了，则租售比变得更高，也很可能导致内地有钱大佬来追捧。再加上之前的优才/高才政策，家超可谓是“抢钱，抢人，抢资源”，简直不给深圳留活路。![]()
所以，这样对内地（尤其是深圳）影响巨大的事情，家超因为不管未来渔村楼价是涨是跌，都会对深圳打击巨大，家超呢条靓居然能办成，可见其后台之硬，关系之铁，是深圳/广州所难以企及的。当然，家超哥抢资源，这也算是直钩钓鱼，周瑜打黄盖——人家并未拿木仓真的来逼着你给钱给人：渔村的租售比是深圳的两倍，而且还可以随时换成美金；渔村读书可以低分上985；医疗基本免费——有这些做钓饵就够了。行文至此，我们就可以做个总结：简而言之，现在渔村基本面确实不好：人口/资金流失，楼价下跌，再加上国内外舆论的众口铄金，让渔村霓虹失色，黯然销魂。而家超靓仔打出了三张牌，第一张牌梅西来访，打烂了。第二张牌金管局全球投资，属于中规中矩。倒是第三张牌，利用关系搞资源，家超还算打得不错——当然代价就是深圳/广州的房奴背上又多了一根稻草。1）北上广深港这些门面城市不会被轻易放弃，被放弃的只会是哪些根本无法被关注的地方。神州虽然现在经济基本盘不算好，但发动有形之手的力量，保住三五个城市还是做得到的。而北上广深港将会是被保护的优先选项。毕竟天龙人都住这里。而相关的牺牲品，很可能是部分三四线城市（必要的时候可以是部分二线城市）。举个栗子：惠州/燕郊楼市都跌了7成，有人会效仿渔村的新头衔，说惠州是“楼市泡沫遗址”么？No one cares，根本就没人关心好不好——这才是最可怕的，因为这类地方缺乏关注，缺乏政策，房价可能几十年都回不到最高点了。就这个意义上讲，“宁要一线一张床，不要三线一套房”，或者“宁要市区一张床，不要郊区一套房”，都是成立的。2）在北上广深港五个城市里面，北上港明显高人一头。渔村搞这么一出，哪些本来有钱买深圳湾一号的土豪，将会被高租售比吸引到渔村。从而给广深房奴们骆驼的背上再加上一根稻草。这就是所谓“屋漏偏逢连阴雨，船破又遇打头风”。从这里，我们就可以看到，假如一定要中央在“北上广深港”里面先放弃一些城市，哪里会被先放弃。这里财迷要提醒深圳房奴们的事情是：深圳地位一直很尴尬，简单说就是北京的一块“飞地”和赚钱的“工厂区”，所以这里的医疗/教育福利一直欠奉，要想效仿渔村吸引新移民，条件可能还不如广州，而现在北上广自身难保，很可能深圳房奴会有更多次机会被背刺。3）渔村放开限购，可能又会引发渔村群众的腹诽口谤，但其实这没有必要。渔村房价居高不下，接盘侠上车难这个问题看样子是永远无法解决了，中港矛盾也可能加剧。估计很多渔村人又会愤怒，把怒火撒到大陆人头上。不过，财迷在这里表示一下态度：我不会喷大陆人来炒房炒高了渔村房价。原因如下：a)大陆豪客的热钱，不来渔村也有可能去新加坡，还不如来渔村，至少还能抢救一下渔村楼市。b)说实话，即使大陆豪客來漁村炒房，有可能都还是托不起房价。毕竟首先现在渔村的房价危如累卵，其次资金如何出来是一个大问题——毕竟买房可不是买保险，动则上百万资金。c)这件事大陆人和港人都有受害者，也都有获利者。大陆得利的毫无疑问都属于镰刀（立地太岁以及互联网新贵），只有他们才有钱来渔村买房。渔村得利的也是有房的镰刀，因为这批人才会买房，房价不跌，他们就可以继续岁月静好。无产阶级没有祖国，韭菜也不分地区。在渔村买房和持有房产的都是镰刀，韭菜要喷也是喷镰刀，哪有韭菜互喷的道理。4）财迷还是那句话：即使渔村放开限购，渔村房价是否能维持，仍然是个问题。原因如下：渔村现在已经和大陆在一条船上，大陆房价持续下跌，渔村很难不受連累。现在神州经济的大厦头顶有四朵乌云——其一曰：8万亿土地财政收入可能锐减3/4.其二曰：数百万亿地方债需要偿还。其三曰：欧美的芯片封锁和产业链转移并未停止（相对于“世界金融中心遗址”，“世界工厂遗址”的影响可能更大）。其四曰：人口下滑大趋势仍然未变。这四个问题无法得到解决，大陆经济风险就始终难以出清。四大风险难以出清，则大陆房价大概率会受到牵连——毕竟房价短期看资金流入，长期看人口增长，这两个前提条件都不存在了。皮之不存，毛将焉附？而大陆房价一旦持续下行，即使渔村可以吸引人口和资金来接盘，恐怕也难以挽回大趋势。第一：面对下行的房价，神州的各个大城市偶尔会相互“踩踏”，争抢精英人口和资金。渔村之所以不顾广深感受，全面撤辣，也是因为有难言之隐：![]()
第二，不管是国内的房价（尤其是广州深圳），还是渔村的房价，离底部还有很远一段距离，各位仍需要持币观望。财迷自己也会推迟在渔村购房的计划，等到所有风险出清之后，再找机会入市。最后，忍不住多说两句：其实北上广深港本可以和纽约/奥斯汀/洛杉矶/旧金山/迈阿密一样并驾齐驱，一起发展，只是造化弄人，形势比人强，现在搞到必须“相互内卷”。这确实令人扼腕。想解决此问题，广深港居住者没必要相互内耗，最重要的是一起搞政策做大蛋糕——希望今年两会，能有相关委员就此建言献策（手动狗头求保命）。![]()
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